我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。
以下上海购房答疑内容，来自公众号 “沪叔说房” 的粉丝精选提问：
提问：沪叔，请帮我们分析下，我们一家四口在闵行莘庄外环路有套四房自住，还欠七十来万在供。是我的名字供楼的。去年老公户口过来上海了，有了第二套的房票，很想上车投资一套，可积分40分，好多板块买不了，手里现金400万，老公公积金个人帐上65万没用过，考虑用出去。老公工资5万一个月。现在纠结买二手房还是新房。上周去松江看了金地丰盛道，不知这个楼盘有没有增值空间。其他新楼盘有没有推荐的。非常感谢！
沪叔： 你好，你目前按照你们的资金现状，首先如果是买新房首付要付到7成，总价考虑就是550-600w的价位段。附加值积分的情况，能入围的新盘就是低积分盘或不触发积分的盘，这类盘一般都有一些缺点或者诟病或者是单批次推出的房源很多难以触发积分。
你的关注松江大学城的金地丰盛道，版块是松江大学城属于内生型自给自足的区域有一定的房价上限，配套完善，次新商品房社群成片。小区溢价可以参考南面的次新小区信达蓝尊，林肯公园，5.5w/平左右挂牌，实际上含税价在5.7-5.8w/平，成交含税价预估5.5w/平。金地丰盛道同类型产品入围溢价倒挂在5k-7k/平这样。未来的增值预期是可以跟跑大盘，但一定有上限范围值，因为远郊二手置业客群多数是本区客。其他新楼盘也可以关注如近郊的颛桥的宝华紫薇花园，也是三批次大概率不触发积分的盘可以关注。你先生的还贷能力二手加杠杆能到800w，可选择的地段可以更优质，如果投资的话相对更有确定性。
而投资买房能否赚钱，其实在买入时候就决定了，普通人财富积累的一般轨迹是：努力工作—挣取工资—消费—储蓄。拼命挣钱，但总是将挣到的钱放在银行里面，让钱静静地躺在那里。富人的财富轨迹是：努力工作—挣取收入—更多的是努力想办法向银行借钱—用负债的方式来生钱—轻松致富。富人总是想着借鸡生蛋，用银行的钱、别人的钱来为自己服务，最终让自己走上富裕之路。负利率时代下，把钱放银行跑赢通胀是行不通的， 对普通人最容易的方式是*款贷**买房，关于*款贷**买房选择逻辑详见知识星球。
提问：沪叔，您好!650万左右预算投资+自住 综合交通、学校、商业最合适的是哪个版块，还有就是在同样的预算下 是买中环内的动迁房好还是外环外的次新商品房好呢？
沪叔： 你好，650w总价对应产品+综合配套，地段定位在上海的北外环宝山上大，西南近郊闵行，七宝莘庄，西北嘉定南翔，东近郊浦东周康。具体要选定哪个版块，要看你更倾向于哪一方面的配套需求还是更倾向于更高阶的产品。中环内和外环外，一个是自住通勤上的距离远近，一个是产品的品质差异，要看选定的版块是否有消费活力，只要能跑赢通盘的优质版块，不论是前者后者，都是可以考虑的。目前上海楼市经历过四代产品迭代，第一代2000年前的老破小老破大以及老公房，这类产品最显著的特点是地段比较好，配套方面成熟，有学区加持，缺点楼龄大，自住体验一般。第二代在2000-2005年间商品房1.0，第三代在2005-2015年间商品房2.0，第二代和第三代产品品质不错，自住舒适，尤其第三代产品保值增值能力强，*四代第**2015年后的次新房，功能性比较强，品质一般，未来产品更新依旧继续。涨幅看选筹，赚钱靠杠杆，关于上海如何选筹沪叔团队已经整理发布在知识星球可以直接查看。
提问：沪叔，你好，本人和老婆都是上海人，目前在普陀区星河世纪城自住两房一套预估780到800，因孩子逐渐长大，想换个三房，但收入都不高，可贷金额不高，最多贷两百万吧，所以想同小区换个三房。银行贷点，长辈凑点，勉强够个1100，不知真如之后还有发展前景吗？还是说卖了现有的去打新（只有自住一套，打新怕打不到想要的三房，能打的普陀区和长宁区基本没啥盘打得起，因为孩子和家里老人都住普陀区和在晋元上小学）。又或者换到大华地区
沪叔： 你好，买房过程中最让人头疼是“价格”，如果是宇宙中心，那就卖宇宙中心的价格，最怕的是鸟不拉屎的地方，卖出宇宙中心的价格，过去几年很多区域炒作xq概念，规划概念，网红概念等，大多处于纸上谈兵的阶段，卖的价格也贵。我们讲一般板块炒作起势需要一年时间，中间最热两年，最后退潮一年，全套流程下来大概四年，有点类似平时写文章“引入—发展-高潮-结尾”模式。
而提起城市副中心，大众耳熟能详的有徐家汇、大虹桥，而同样是城市副中心的真如却很落寞，真如板块的发展比较滞后，源于好几波上海的发展都没有赶上，当下的配套和社区群的确实属一般，真如未来确有潜力，但普陀区新计划规划落地执行和时间都是未知数，只能说需要长周期。
孩子当下还没有升初，所以如果要动不影响孩子升学，新房1100w三房普陀这边往内环靠就是光新版块的苏河望，100平的三房，比你当下住的2房户型面积还要小，如果二手就近版块置换，万里相对城市界面和社群环境好一些，如达安春之声120平米的三房就可以考虑，大华像版块的标杆铂金华府128平三房户型也可以考虑，再远一些。星河世纪城整体的增幅比较明显是在2019年以后，当下均价不到8w，小区挨着中环路，可以考虑置换出版块。 上海热点板块详见知识星球内部。
提问：沪叔，你好，对深圳买房的事情不太了解，想问在深圳买房选区域的优先级是什么？什么样的经济水平适合购买什么区域的房子呢？
沪叔 ：你好，给不同实力的深圳买房人五条建议：1.资金实力极强建议选择南山、福田，前海和深圳湾值得关注；2.其次建议选择宝安中心区、龙华北站区、龙岗坂田，这三个地方离南山和福田近；3.还可以考虑选择罗湖，有旧改利好；4.最后可以关注龙岗大运、坪山中心区，有发展潜力；5.如果没有名额，或者经济实力有限不能购买深圳房子的，可以考虑东莞、中山、惠州。
提问：沪叔，你好，今年31岁，学历不高，感觉没有人生方向，感到迷茫，也不知道怎么努力，对于普通人有哪些方式可以提升阶层的吗？
沪叔： 你好，你说你没有努力方向，其实不过是自欺欺人并且很愚蠢的谎话，杨绛先生有句名言：所谓的迷茫，不过是读书太少，又想得太多！你想知道的无非是怎么赚钱，你以为是一点一点赚的？错，大错特错！说一点一点赚钱的，是根本没见过钱，这么跟你说吧，当财来的时候挡都挡不住，主动往你兜里跑。身边有个朋友，学历一般，情商沟通能力强，不到30岁，就已经年入100万。现在网上各种信息都有，你不会，那就去学，学不懂找各种圈子去问去死磕，人是很难赚到自己认知以外的钱，感觉迷茫关键是思维局限见识少，对于普通人最容易接触方式房产，至于努力勤奋这是最基本的，拉开差距的选择模式 具体详见知识星球内部。