以租养贷，简而言之，就是在*款贷**买房后把房子租出去，然后用房租来偿还*款贷**。以租养贷主要分为两种情况，一是*款贷**买房后直接将该房屋出租，用每月收的房租来还月供；二是购房者名下已有一套住房，本着改善居住条件或者是投资的目的，又*款贷**买新房，然后把原有的房子出租，用租金来偿还新房的房贷。
不少人觉得“以租养贷”是买房的好办法，让别人来帮自己“供房子”，听上去就不错。但是所有人都适合以租养贷吗？以租养贷这笔账该怎么算？今天我们就以上文提到的以租养贷的两种情况分别举例说明。
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小王，毕业至今在郑州已工作3年多。去年年中，在父母的劝说下，在郑州三环内购置了一套小三房，首付和税费加起来一共支付了30万元，月供3000元左右。
不过，由于工作地点离新买的房子比较远，小王并没有搬到自己的房子住，而是选择在高新区的公司附近租房住，月收入中5000元中有1000元用于租房。然后把自己买的房子简单装修后租出去，每月收租金3000元。
也就是说，除去自己租房支出，小王每月会有2000元的房租收入来帮忙偿还房贷。假如小王的这种状态能够持续10年，这十年里，虽然小王既住不上自己的房子，但每月都有人帮忙还贷，再加上而且购置的房子距离公司比较远，上班不方便，所以在小王看来，“以租养贷”是符合自己目前的经济状况的。
建议：对于部分刚需买家来说，首次置业后以租养贷是一种不错的选择，尤其是房子总价在100万元以内的情况，按照首付三成计算，月供最多也就是4000元/月左右。而根据之前有媒体的统计，目前郑州三环内的两房租金多在3000元/月上下。
按照70万元商贷30年、基准利率1.1倍来计算，月供在4000元/月左右计算，租金每月3000元/月左右，以租养贷的比例接近75％。
而如果同样拿首付的30万元来投资理财呢？目前投资收益较高的理财产品，普遍年收益多在5％左右，30万元年收益为1.5万元，但以租养贷年租金收益约为3.6万元/年，即使不计算房产增值部分，两者对比也相当明显。因此对于首次置业者的业主而言，以租养贷是更符合自身需求的投资方式。
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既然以租养贷这么划算，那是不是所有人都适用呢？我们再看一个例子。作为郑州土著，老李一家三口一直同住。但在女儿订婚后，老李就计划在为女儿添置一套房子，一家三口搬进去住，同时把他们一直住的房子租出去，以租养贷，让租客为自己的月供埋单。于是年初，老李就购置了一套三房。
老李购置的房子100平米，网签价145万，作为女儿的首套房，首付比例30%，首付45万，商业*款贷**100万，利率4.9%，*款贷**30年，等额本息还款，每月还贷5,307.27 元。原本一家人租住的房子出租的租金2800元/月。
这么算来，老李每月还要自己还贷2507.27元。所以除非老李手里还有一套空置的房子可以出租，否则完全想靠租金偿还*款贷**的想法很难实现。
建议：有的改善型买家购买第二套物业后，会用闲置的第一套房子的租金来养第二套房子，如果以这种心态“以租养贷”，就是以投资为目的了。
不过，改善型买家所购买的房子一般总价都相对较高，因此月供也会水涨船高。还以老李为例，如果以首付的45万元来投资，仍按照年收益5％计算，年收益为2.25万元，与年租金收益3.36万元相比，虽然还有差距，但完全依赖以租养贷已不现实。
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从以上两个例子我们可以看出，在目前的郑州，想要“以租养贷”，也不是想象的那么美好的。其实，以租养贷是否适合自己，很大程度上取决于一个城市的租售比，或者可以说是租金回报率。
租售比，一般指房屋租金与售价的比例，是国际上用来衡量某地区楼市运行是否良好的指标之一。房屋租售比=每平方米建筑面积的月租金/ 每平方米建筑面积的房价。
国际通行标准认为，合理的房屋租售比在1:200到1:300之间。即把房子出租，200个月—300个月（17年—25年）能回收房款，说明这个地方的房产租金回报率较高，买房还是划算的。如果租售比高于1:300，就意味着房产投资价值相已经很小了。
租金回报率，则是指月租房获得租金同房屋价钱的比值。8月20日，智谷趋势发布了《中国租金回报率最全地图》。数据显示，中国城市的租金回报率普遍较低。
其中，郑州年租金回报率为2.32%，在全国排名第63位，也就是说，在郑州靠租金赚回一套房大约需要43年，远远高于国际通行标准。
所以在这样的情况下，购房者*款贷**购房之前，一定要仔细考虑目前的市场情况、调控政策、银行*款贷**利率的变化及自身还贷能力，以及可能出现的各种情况，仔细筛选适合自己的房源，尽量降低房子的空置率，才能保证自己的钱不会打水漂。
对于以租养贷，你有什么想法？欢迎在评论区留言！