张岳/文
近期，国际货币基金组织（IMF）发布的最新预测称，一场罕见的灾难——新冠病毒的大范围流行，让世界经济发生了翻天覆地的变化，“大*锁封**”成为“大萧条”以来最严重的经济衰退，比全球金融危机时的情况糟糕得多。
为应对疫情带来的影响，全球主要央行纷纷宣布史无前例的宽松举措，传统避险资产如黄金、债券的表现也一反常态，价格大起大落，在此背景下，如何优化资产配置守住“钱袋子”成了每个人必须思考的问题。
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谁能跑赢印钞机
当全球货币大放水时，什么资产能够跑赢印钞机？
从历史经验来看，在世界多数国家中，核心城市的房产是为数不多可以抵御通胀，跑赢印钞机的资产之一。以下面几个国家为例：
美国，从1975-2017年M2年均增速6.4%，而同期洛杉矶的房价年均增速为6.6%；
日本，从1975-1991年M2年均增速约9%，而同期六个核心城市地价年均增长11.2%；
英国，从1995-2018年名义GDP和M2余额增幅的1.6、3.5倍，而同期大伦敦及周边地区房价上涨4-5倍；
中国，过去四十年M2年均增速15%，少数一二线房产的收益率可以跑赢这台印钞机，绝大多数理财产品的收益率都大幅跑输。
与此同时，在金融危机时期，大都市圈、大湾区核心城市的房产也具有保值增值的能力，即使经济萧条，当度过艰难时期后，这些区域的房产价格会迅速反弹，并冲破原来的峰值，以旧金山湾区为例：
旧金山湾区，次贷危机时期房价下探27%，在随后的新一轮的高科技热潮中，旧金山湾区房价上涨88%。
2020年，在新冠疫情“黑天鹅”的影响下，地产仍是高净值人群未来主要投资方向。
据《2020胡润至尚优品—中国千万富豪品牌倾向报告》显示，地产仍是高净值人群未来主要投资方向，约23%的受访者选择地产作为投资首选，约44%的受访者认为未来两年的地产价格为保持稳健增长态势。
由此看来，在全球经济危局之下，房地产仍是资产配置中不可忽视的一部分，而核心城市的优质物业更是一种跨越经济周期的投资品。
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写字楼成为硬通货
资本的流向往往暗含着重大投资逻辑，最近几年，外资机构正疯狂收购中国一线城市写字楼。
据不完全统计，截至2019年3月27日，已有16家外资机构参与“抄底”内地商办楼宇。这些外资机构除了世界顶级投行黑石集团，还包括凯德、领展、腾飞、基汇资本等知名地产投资基金。
近年来主流外资机构参与的中国内地大宗物业交易情况
戴德梁行的数据显示，2018年中国内地商业地产总投资额达2960亿元，外资占总交易额的32%。
为什么外资选择“抄底”中国一二线写字楼？这背后的投资逻辑又是什么？
一方面原因，是中国一线核心地段已经没有土地可供开发，这些存量写字楼本身具有巨大价值；另一方面，相比于发达国家，中国第三产业还有很大的发展空间，未来对写字楼的需求将出现井喷式增长。
据2014年数据显示(以下国家早已进入经济的缓行期，历年产业结构的变化是很小的，所以依旧有较高的参考性)，美、英、日、法、德等发达国家的第三产业占比几乎都超过70%，甚至接近80%。
反观我国，截至2019年，中国第三产业占国内生产总值比重仅为53.9%，相比于发达国家还有很大的发展空间，而第三产业增长量与办公物业需求量是 呈 正比的，在一线城市，随着金融、科技、互联网、专业服务等第三产业的蓬勃发展，城市核心地段的写字楼将出现供不应求的局面。
如果写字楼慢慢成为硬通货，那么它在资产配置中又扮演着怎样的角色？
对于个人而言，写字楼不限购，可融资；在一线城市核心地段的写字楼，不仅能起到抗通胀抗风险的作用，还可以作银行抵押用来再融资；同时，投资写字楼不用担心折旧问题，因为往往越旧的物业人气越高，商业越繁华，也就越值钱，租金回报率越高。
对企业来说，购买城市核心地段的写字楼，不仅可以保值增值，也是企业良好发展的基础，有利于提升企业的品牌形象，城市核心人流、客流、信息流、资金流和同行业的聚集，给企业带来巨大的隐形价值。
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为什么都想拥有“前海”
资产配置的优选方案慢慢浮出水面，它有几个重要标签：大都市圈、大湾区、核心城市、核心地段、房产、优质写字楼。
所有答案都指向一个地方——深圳·前海。
粤港澳大湾区，是继纽约湾区、旧金山湾区和东京湾区之后世界第四大湾区，被国家寄予厚望，深圳作为粤港澳大湾区的龙头，将打造为全球标杆城市。而前海是特区中的特区，将成为“世界的焦点”。
来源：新华网
前海的发展极具传奇色彩，从一片滩涂到极具现代化城市气息，只用了10年时间，其飞速发展的背后是一连串政策在推动：
2010年，国务院批复《前海深港现代服务业合作区总体发展规划》中，前海是深圳发展“双中心”之一，打造成为“东方曼哈顿”；
2015年，国务院发布重磅自贸区政策文件，前海蛇口片区揭牌，成为特区中的特区；
2019年2月《粤港澳大湾区发展规划纲要》发布，前海被提及14次，是大湾区最受益片区之一。
发展至今，前海已成为投资创业的热土和改革创新的前沿。为了吸引企业入驻前海，政府推出“前海企业归巢”政策，企业和个人享有15%的税收优惠、最高500万元的租金补贴等。
截至2020年3月，世界500强企业在前海设立企业达到359家，内地上市公司在前海设立企业达到936家。
除了政策利好和企业聚集外，前海一大波重要建设更令人震撼。
根据“三年行动计划”透露，前海建设国家大场馆、大展馆、大学校、大医院、大住房、大立交、大海底隧道、大办公楼等国家型大场馆；以及前海国际会议中心、前海演艺中心、国家博物馆深圳馆、国家典籍博物馆(国家图书馆、国家数字图书馆)、中国国家画院等。
在交通方面，前海规划了“9+2+1”海陆空立体交通构架，既有高铁、快轨、高速公路等建设项目，也有直升机航站点、游艇码头等交通设施。
前海正慢慢成为“世界级湾区会客厅”，世界500强企业的聚集地，每个人都想拥有前海。
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前海地标——世茂前海中心
深圳前海的写字楼是否值得投资？我们可以参考一河之隔的香港，两个城市的发展轨迹极为相似，也同样面临着地少人多，居住矛盾突出的问题，下图为1997-2018年香港物业售价指数图：
（图源：香港差饷物业估价署）
以上数据显示，香港住宅涨幅是最慢的，从2004年开始，香港写字楼价格开始超越住宅价格，并且这个差距越拉越大，虽然在2008年金融危机时期出现价格的短期下跌，但从2009年开始便迅速回暖，此后整体保持上涨的趋势。
然而在深圳，写字楼市场还是一片蓝海，其价格远远低于香港写字楼价格，相比于香港更为成熟的房地产市场，深圳写字楼市场还处于洼地状态。随着深圳地位的全面提升，现在正是买入的好时机。
前海写字楼9万RMB/㎡，香港中环中心写字楼2019年5月平均价格约45万RMB/㎡
每座城市、每个城区最吸引人的永远是那些地标建筑，地标可以为城市聚集人气，吸引投资，其价值往往高于普通物业。世茂前海中心就是前海的地标建筑，楼高约300米，是目前前海第一高楼。
有关于经济危局下的资产配置，我们总会想到湾区的核心资产，以及外资疯狂抄底，逐渐成为硬通货的中国写字楼物业，而顶级的地标级写字楼更是不可多得、广受追捧的投资品，主要原因有四点：
1、建筑形象
一眼看到，铭记于心，这就是地标的魅力。对于国际企业和世界500强来说，地标级写字楼独树一帜的造型是企业品牌形象的延伸，而知名企业的入驻又成为地标写字楼的品牌后盾，决定了其价值和含金量。
以世茂前海中心为例，不仅是前海的天际线，全球首创的45°双旋转艺术结构更让人难以忘怀。
2、地段交通
全球地标级写字楼，往往占据城市黄金地段，享有最便利的交通。如世茂前海中心，位于前海核心区，是一带一路经贸合作先导区，也是全球企业总部聚集地。
交通方面，前海世茂中心是前海唯一双地铁上盖综合体物业，周边6条轨道交通，2大国际机场，4大港口，2条跨海隧道，迅速通达全球。
3、配置等级
地标级写字楼的开发者，一般具有很强的经济实力和国际视野，在硬件的配置上也从不吝啬，甚至超越标准。写字楼物业配置的高低，关系到后续的租赁情况和租金水平，与投资者利益挂钩。
世茂前海中心，其产品拥有超越世界500强总部办公标准，双艺术大堂设计，约16.2米超高殿堂级艺术大堂，取山水自然灵感，极富艺术气息；45层还有一个约9米挑空空中大堂，可以一览山海景观。
4、市场需求
由于地标级写字楼独一无二的建筑设计、品牌力量、核心地段、便捷交通以及顶尖配置等稀缺资源，一直受到国际企业、总部企业的追捧，在市场上供不应求，其高租金、高入驻率、高回报率的特点为投资者带来巨大的价值。
数据统计时间截至2019年
前海写字楼物业的稀缺性不言而喻，总规划1200万㎡的办公面积，最多只能容纳4万家企业进驻，目前在前海注册的公司已有17万多家，作为前海地标的世茂前海中心只为总部级企业预留。
投资地标，往往与上面4点有关，但世茂前海中心的价值远不止于此，其珍贵的景观价值和前海的艺术文化气息，让高财富人群将其作为珍藏收入囊中。
一面靠山，三面环海，360°海陆空视野，大小南山公园，山海景观、城市繁华和湾区风貌尽收眼底。高区视野10000米无遮挡，天气良好时可以远眺香港。
项目周边，博物馆、科技馆、大剧院、音乐厅、体育公园、艺术长廊、国家图书馆等文体配套应有尽有，艺术文化氛围浓郁，同时不乏国际学校、国际医疗、国际购物中心等配套，是高净值人群理想的生活工作区。（注【1】）
目前，世茂前海中心为现楼销售，所见即所得，即买即用。现有华润元大基金管理有限公司、何设计建筑设计事务所（深圳）有限公司、深圳市前海手绘科技文化有限公司等多家知名内外资公司进驻。2.3万平方米商业配套，已有麦当劳、奈雪の茶、老碗会等17家知名餐饮品牌入驻，随着前海建设的完善，未来的租赁需求将更加旺盛。
既有前海的发展红利，又有产品价值，使用价值和艺术价值的地标级写字楼，才是前海地标的灵魂所在，也是世茂赠予前海的礼物。
当面对国内外动荡多变的经济环境，如何守卫财富不被掠夺，是所有高净值人士共同面对的问题。
“粤港澳大湾区+中心城市深圳+前海自贸区+前海地标”的组合，是世茂前海中心给出的答案，纵观世界湾区发展史，人口、资金、产业的聚集让湾区核心资产总能立于不败之地。
虽然当下疫情仍在全球肆虐，国内外经济环境动荡，但风险和机遇并存，只有将财富与湾区核心城市的发展相*绑捆**，才能跑赢印钞机，渡过经济难关。
注【1】：《前海八、十单元城市设计国际咨询公告》，设计范围内规划有中国国家博物馆﹒深圳馆、科技专题馆、一处预留公共设施（可自行策划设计）；一处国际学校（已开工建设）、一处国际医院、一所九年一贯制学校、一处国际教育科研机构、约12公顷新型产业用地（含公共绿地约2公顷）及两处居住用地。
