一、基本案情
2019年6月，A公司因资金周转需要向银行*款贷**1000万元，B融资担保公司提供担保，A公司以其名下的三套商铺提供抵押反担保并办理抵押登记，A公司的实际控制人和法定代表人王某、赵某提供个人连带责任保证反担保。
2020年7月，上述*款贷**到期后，A公司未能依约还款，B公司代偿之后向法院起诉对A公司及王某、赵某进行追偿，一审法院判决B公司对A公司享有代偿后的债权1000万元本金及利息、实现债权的费用等，王某、赵某承担连带清偿责任，并判决B公司有权对A公司名下的三套抵押房产拍卖、变卖所得款项优先受偿。法院判决生效后，B公司依法向法院申请强制执行。在执行过程中，案外人尹某向法院提出执行异议并提交了相关材料，声称因A公司对尹某负有800万元到期债务未能清偿，A公司与尹某签订了《商铺租赁合同》，约定以租金抵偿A公司对尹某所负的债务，租期为20年，起租落款日期为2019年5月。法院经过审查，驳回了尹某的执行异议。尹某不服法院裁定，又以相同的理由提起了执行异议之诉。
二、法律分析
案外人（通常为承租人）以租赁在先为由对抗抵押，为房产执行中最常见的执行难题，也是债务人对抗执行的最大阻碍之一。对债权人而言，一定要特别重视，慎重应对。就本案而言，站在债权人的角度，主要可以从以下方面提出反驳主张：
一、A公司和尹某之间是否存在真实的房屋租赁合同法律关系
（一）是否存在恶意串通，损害其他债权人的利益
首先，从租金对价看，尹某并未实际支付租金，且《商铺租赁合同》约定的租金价格是否合理，是否明显低于当地市场价格。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
其次，A公司和尹某之间的债权有无经过司法确认，其提交的证据有无疑点，对于未经司法确认的债权，B公司有权不予认可。
第三，要看尹某提交的证据有无其他漏洞，前后陈述是否自相矛盾，是否有违诚信诉讼原则。
（二）商铺租期和租金标准有违正常商业规律
A公司和尹某约定的商铺租期长达20年，是法律规定的租赁合同最长期限，与正常的商业模式中每年一签或者3-5年一签的商业惯例不符。而且租金标准在长达20年的商铺租期中无阶梯式涨租标准，不符合正常的商业惯例。
（三）租赁合同未办理备案登记，不具有公示对抗效力
根据《城市房地产管理法》第五十四条的规定，房屋租赁，应当向房产管理部门办理登记备案。本案尹某并未提供租赁合同已办理登记备案的证据，其所主张的签约日期不足为信。尹某以未经备案登记的所谓租赁合同对抗他*权人**利主张，对包括B公司在内的所有债权人来说显失公平。
二、即使A公司和尹某之间签订了《商铺租赁合同》，也不能对抗B公司抵押权的行使
（一）《商铺租赁合同》是否存在倒签
主要从签字盖章的时间进行推断，前后签名、盖章是否一致，纸张颜色有无明显与证据形成的时间不符之处，必要时可以申请法院对证据的形成时间进行鉴定。
若《商铺租赁合同》系倒签，目的是故意对抗B公司抵押权行使。则无论是基于《物权法》还是《民法典》有关规定，B公司享有的抵押权已在房产部门进行登记且为生效判决所确认，而物权一旦公示即可发生物权变动和对抗第三人的法律效果，故尹某在后取得的租赁权不能以“买卖不破租赁”对抗在先发生的抵押权。现实中，倒签租赁合同以对抗抵押权行使的现象也时有发生。
（二）即使《商铺租赁合同》不存在倒签，尹某需举证证明其对A公司持续享有合法有效的债权，否则应依法承担举证不能的后果。既然尹某主张的《商铺租赁合同》属于以租抵债合同，那么必然隐含重要前提为尹某对A公司仍享有合法有效的债权。
（三）A公司和尹某签订的《商铺租赁合同》实质为以房租抵债合同，尹某基于《商铺租赁合同》享有的权利实际上属于一般合同债权，非房屋租赁合同关系。
首先，抵债行为不同于一般租赁关系。尹某所主张的租赁权是以A公司的房屋使用权抵偿借款(未经司法确认的借贷关系，真实性存疑）的一般合同债权，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁关系。A公司和尹某间所谓的租赁关系仅系A公司偿还借款的履行方式，故而在尹某依据上述合同文件取得的民事权益并非真正的租赁权，而属于尹某对A公司享有的一般合同债权，尹某非租赁合同关系中的承租人。尹某不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定的承租人身份，亦不存在合法有效的书面租赁合同的情形，尹某不享有优先于抵押权的保护，其请求阻却法院要求其限期搬离涉案房产的执行措施没有法律依据。
其次，以租金抵债客观上损害了其他债权人的利益。若确认尹某对涉案房产享有租赁权，尹某实际将以取得涉案房产使用权的形式优先获得清偿，损害了除抵押权人外其他债权人根据债的平等性而获得平等受偿的权利。
第三，尹某主张不符合“买卖不破租赁”立法目的。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同是最典型的束己合同，应当严守合同相对性原理。法律之所以规定“买卖不破租赁”，最主要的原因就是要保护市场经济秩序的稳定，并促进合法的经济交易。而A公司和尹某之间签订《商铺租赁合同》并非市场行为，也不是普通的经济交易，而是涉嫌恶意串通损害其他债权人利益的抵债行为。如果尹某的诉讼主张能得以成立，这与法律上保护的“买卖不破租赁”的立法目的明显相悖。
三、若尹某提交的证据不能证明其在涉案房产抵押登记前已实际占有使用涉案房产，则尹某无权以租赁关系对抗B公司享有的抵押权
《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第三款规定：“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”尹某主张的租赁关系持续至如今，故本案应适用民法典的规定。而依据《中华人民共和国民法典》第四百零五条规定：“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”
即使如尹某所言涉案房产存在出租，但该物业实际转移占有之前已设立抵押权，根据前述规定，尹某无权以租赁关系对抗B公司享有的抵押权。
当然，以上观点仅为站在债权人的立场对案外人执行异议或者执行异议之诉的反驳，案外人及其代理人也会提出对其有利的主张以及事实和法律依据。一旦案件进行了诉讼执行程序，就可能因为各种实体或者程序上的问题出现重重阻碍，因此 “好合同胜过好律师” ，即使 “一份不公平的合同也好过一场冗长的官司” ，无论是何类金融服务机构，都应当重视事先和事中的法律风险防控，识别风险并采取防范措施，才能防患未然，减少诉讼阻碍。
三、防范对策
债权人在设立房产抵押之前，除了签订抵押合同和办理抵押登记之外，还应注重对抵押物基本情况的调查，重点应考察抵押物权属是否存在争议，是否存在共有情况，抵押物是自用、空置还是出租，有没有设立居住权等。重点应调查房屋出租情况，并要求抵押人和承租人书面确认并提供租赁合同复印件（出租人、承租人须共同在复印件上签字或者盖章确认复印件与原件一致）。
如果抵押物上存在先租赁的情况，抵押权人除了收集上述资料之外，还应要求抵押人声明出租情况和承租人出具抵押物声明书（ 见附后模板 ）不得以租赁对抗抵押权的行使，若抵押权人行使抵押权时承租人应无条件搬出，不得提出任何异议。当然，对于较短期限的租赁（比如一年以下），经过核实后，也可以不要求承租人出具声明，将来带租约拍卖或者变卖，因为短期租赁对抵押物变现的影响不是很大，具体可根据项目情况灵活处理。
如果抵押物在抵押权设立之前没有出租，抵押权人可要求抵押人在抵押合同中说明或者单独出具抵押物声明书（ 见附后模板 ），明确抵押物出租须事先征得抵押权人同意，并约定相应的违约责任。实践中，抵押人在抵押权设立之后出租的情形也比较常见，抵押权人可根据实际情况处理。
有人可能会说，即使采取上述措施，也可能存在防不胜防的情况，比如上述案例中的以租抵债情形，其他债权人根本无法知晓。确实，对于蓄谋的诈骗行为，再好的堤坝也可能存在漏洞，但不能因此放松风控意识和减少必要的风控措施。如果确实属于恶意诈骗，则不仅是民事违约，更涉嫌刑事犯罪，抵押权人可以通过刑民相济的方式寻求法律救济。
附：抵押物声明书模板
抵押物声明书
（抵押权设立前没有出租）
**融资担保有限公司（抵押权人）：
借款人 与 签订了 合同，贵公司同意为其提供保证担保。抵押人和贵公司签订了编号为 的《抵押反担保合同》，抵押人同意将记载为抵押人的如下财产抵押给贵公司：
房地产权利人 房地产证号 房地产名称、栋号、房号
1
2
抵押人现在声明以下事项：
上述抵押财产在《抵押反担保合同》项下的抵押权设立之前没有出租。
抵押人承诺：
1、抵押人在抵押权设立后出租被抵押的财产的，须事先得到贵公司的书面同意，且向贵公司提供与原件一致的租赁合同复印件。
2、一旦发现抵押人有违背上述声明及承诺的情况，贵公司有权要求抵押人提供新的抵押物或者要求抵押人赔偿因为违反声明及承诺给贵公司带来的损失。
抵押人：
法定代表人或其代理人
年 月 日
抵押物声明书和确认函
（抵押权设立前有出租）
**融资担保有限公司（抵押权人）：
借款人 与 签订了 合同，贵公司同意为其提供保证担保。抵押人和贵公司签订了编号为 的《抵押反担保合同》，抵押人同意将记载为抵押人的如下财产抵押给贵公司：
房地产权利人 房地产证号 房地产名称、栋号、房号
1
2
抵押人现在声明以下事项：
1.抵押人就抵押给贵公司的财产签订的租赁合同（承租人为 ）的租赁期限为 年 月 日至 年 月 日，且将与原件核对无误的租赁合同复印件交存于贵公司处并将房产抵押事宜通知于承租人。
2.出租房产的租金支付期限为：□每月/□每季度/□每半年/□每年支付人民币 元。支付方式为以下第 种：
A、现金支付；
B.通过指定银行账户支付，租金支付账户
开户行： ；
户名： ；
账号： ；
上述收款账户唯一，未经贵公司同意不可撤销或者变更。
承租人已交付自 年 月至 年 月的租金，共计人民币 元。
抵押人承诺：
1、本人和承租人不以任何形式变更上述出租房产的租金支付期限和租金支付方式。上述《抵押反担保合同》生效后的租金支付期限和支付方式继续按照上述声明执行。
2、抵押人在抵押合同生效后出租被抵押财产的，须事先得到贵公司的书面同意，且向贵公司提供与原件一致的租赁合同复印件。
3、一旦发现抵押人有违背上述声明及承诺的情况，贵公司有权要求抵押人提供新的抵押物或者要求抵押人赔偿因为违反声明及承诺给贵公司带来的损失。
抵押人：
法定代表人或其代理人
年 月 日
承租人知悉并同意出租人确认的以上内容，并承诺不得以租赁合同对抗抵押权人的抵押权行使，抵押权人行使抵押权时，承租人应无条件搬出并自行解决与抵押人之间的任何争议。
承租人（盖章/签字）：
法定代表人或其委托代理人：
年 月 日