现在商业市场供应量越来越大，很多开发商也面临着商业物业必须自持的情况，那么从开发商的角度来看，持有型的商业物业运营模式有哪几种呢？
一、自主招商运营
1、操作方式：我方引进第三方招商运营代理机构进行招商运营，
招商期间：第三方根据我方的项目定位、业态组合、租金政策等要求开展招商工作。我方负责对入驻的目标商家品牌、档次、租金、招商政策等进行把控，并通过支付给第三方机构月费及招商佣金的形式进行合作。
运营期间：第三方根据我方的项目运营计划目标，通过品牌调整、商场活动、空间美陈、市场推广等开展运营管理工作。我方负责对调整的商家品牌进行把控，负责支付运营期的相关企划推广、活动策划、空间美陈、项目改造等费用，并通过支付给第三方机构运营管理费的方式进行合作。
2、代表公司：盈石、汉博、睿意德、戴德梁行等。
3、优势：
（1）此合作模式市场成熟度高。
（2）我方可以介入第三方代理机构的招商运营管理中心，把控商家的业态、品牌、档次，有利于保证商场的整体品质。
（3）我方拥有主导权，更好地体现项目在综合体中预期的配套功能与属性，实现商业与办公、酒店、住宅组成综合体生态圈。
（4）假设项目在同样的租金政策及出租率情况，此模式下，我方的租金收益相对较高。
（5）有利于国信商管的品牌塑造与推广，以及我方招商运营团队的搭建及成长。
4、劣势：
（1）需要我方在准确的项目定位及业态组合下，制定严谨的招商计划。
（2）需要我方成立项目公司，承担团队成本、推广企划等运营费用。
（3）需要筛选具有较强商家资源、招商运营能力的第三方机构。
（4）我方承担招商和运营中的风险，包括招商进展不力、开业节点推延、运营活动效果不佳等多种情况。
西单大悦城-盈石案例
二、合作经营
1、操作方式：我方引进全国知名的商业地产公司，我方提供场地及商场装修，合作方提供商家品牌资源及成熟的商业运营体系，通过成立合资公司/委托管理等模式进行合作，
在成立合资公司模式下：我方占50%以上股权，合作方以“小股操盘”的方式负责招商、运营、推广等商业管理工作，双方根据股份分成（多数为七三分成，即我方70%，合作方30%）。
在委托管理模式下：我方委托合作方进行招商及运营管理（模式与第三方招商代理机构合作方式较像），但商业地产公司相对强势，为保证商业按照其运营思路进行，大多不允许或限制我方介入其招商运营管理过程。
2、代表公司：华润、凯德、爱琴海、王府井百货、太古、万达、壹方商业、新城吾悦、星河商置等。
3、优势：
（1）知名的商业地产公司拥有丰富的商家资源库与成熟商业管理体系，凭借全国性的项目及公司平台，招商压力相对较小，且抗运营风险比较强。
（2）可借助成熟的购物中心品牌价值，短时间内形成市场关注度。
4、劣势：
（1）考虑管理的边际成本，相较于小规模商业，知名商业地产公司多选择成熟区域的、5万㎡以上的商业物业。
（2）知名商业地产公司大多较为强势，为保证其经营思路，不允许或限制我方介入商业的管理过程中，我方无法控制商业的方向及品质。
（3）委托管理模式下，存在合作方经营不善后撤出的风险。
（4）我方国信商管的品牌价值及商管团队无法得到提升。
商业地产轻资产项目
爱琴海购物中心
三、单一的品牌形象店
1、操作方式：我方采用“大店去化”方式，引进可以承受8000-20000㎡的、品牌力较好、形象较好商家品牌，通过租赁/合作经营的模式进行合作，其中合作经营下，多为我方提供装修、品牌方输出运营管理并收取利润分成的模式。
2、代表公司：连卡佛、诚品书店、言几又书店等。
3、优势：
（1）引入相关品牌的旗舰店，品牌影响力强、商业的整体形象好。
（2）凭借其品牌力，项目可快速形成市场热点。
（3）品牌方具备成熟的店铺管理体系和会员运营能力。
4、劣势：
（1）商家品牌符合项目的需求、且项目符合对方选址标准的品牌，互相筛选严格：我方意向的目标品牌方选址大多比较严格，大多选择成熟区域、知名项目或知名的招商运营团队背书。所以在相互满足的条件下的商业品牌筛选周期较长，招商周期存在不可控的风险。
（2）优质的商家依托品牌力，具有较强的租金/扣点议价能力，我方租金收益相对较低。
（3）目前商业市场有能力承受5000㎡及以上的商家主要为超市、书店、影院、健身会所等业态，招商难度大，招商周期长。
（4）引入书店业态及其优质书店品牌，大多需要我方进行装修或提供装补，前期我方支出成本较高，品牌方为低风险管理输出，存在经营不善后撤出的风险。
言几又书店
四、整体出租
操作方式：我方采用整租的方式，将项目整体出租给商业公司，收取租金。
代表公司：王府井百货、老佛爷百货、凯德、新城吾悦等。
优势：此模式相对简单，我方管理成本低，收益稳定。
劣势：
（1）整体出租的招商周期较长，时间不可控。
（2）整体出租后的商场品牌、档次由承租方负责，承租方为最大化收益，商场的品质和经营方向不受我方控制，存在影响综合体档次的风险。
王府井百货
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