一、 案例

A房地产企业拟采用以租代售的模式销售其开发的商铺，建筑面积约40000平米，企业与租户洽谈约定自合同生效之日起前3年将上述商业租给租户，一次性向租户收取3年的房屋租金7200万元，租赁期满租户可以选择以固定价格20000元/平米购买商铺，也可以续租或者终止租赁合同，如果选择购买商铺已经收取的3年租金抵减对应购房款，剩余房款分三期在12个月内支付给A公司。

请问：1、A公司以租代售该如何做财税处理？

2、实操中应有哪些注意事项？

二、 案例分析

以租代售是指开发商将闲置的房屋与租户签订一个固定期限合约，在合约期限内租户向开发商支付固定的费用，合约到期后如租户选择以合约约定的价格购买该资产，已经支付的固定费用作为购房预付款；如租户合约到期后选择续租或者终止合约，则已经支付的固定费用视为租金。A企业的营销模式符合以租代售的特点，按照现行税收政策规定，需要交纳增值税及附加、房产税和企业所得税，由于这种模式的特殊性，究竟应该按什么税目交纳增值税？由谁来交房产税呢？企业所得税该如何交纳？增值税、房产税和企业所得税的纳税义务时间在什么时候发生？

1、增值税。以租代售是一种介于销售和租赁之间的营销模式，在签订固定期限合约时无法确定，最终模式的选择权在租户，租户选择到期购买资产，则按照“销售不动产”缴纳增值税；如果选择不购买，则应该按照“不动产租赁”缴纳增值税。根据财税2016年36号文件规定，纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。按照上述规定，A企业已经一次性收到3年固定费用7200万元，发生了增值税纳税义务，笔者认为应该先按“不动产租赁”缴纳增值税并开具发票，如合约期满租户回购资产，则将上述发票做冲红处理，同时开具“销售不动产”发票，并向主管税务机关做专项说明。

2、房产税。在租户选择购买房屋产权过户之前，房屋产权在A公司名下，笔者认为应当在投入使用的次月先由A公司按照12%从租计征房产税，租户选择购买房屋后，应该追溯调整A公司3年房产税计征方法，将从租计征调整为从价计征，向主管税务局申请多退少补。

3、企业所得税。按照企业所得税法实施条例第九条规定，企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用；不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收入和费用。A企业应当将一次性收到的费用先分期确认租金收入，如后期租户购买房屋，则统一将租金收入调整至不动产销售收入，同时做以前年度纳税调整。

三、 注意事项

1、实务中以租代售的租赁期限不能超过20年，如超过20年合同无效，视为转让建筑物永久使用权，需要按照销售不动产进行财税处理；

2、一般情况下，开发商开发产品投入使用满12个月后再销售视同销售二手房，不能享受土地增值税的加计扣除，以租代售模式存在土地增值税不允许加计20%扣除的风险。