在日本投资经营旅馆，地区选的好，才能事半功倍。反之，就有可能得不到预期收益。神居秒算邀请Housebird两位投资专家，浅见清夏社长，和濑川先生，为大家讲解在日本买房如何挑选区域？
投资的基本原则，是降低“经费”，提高“回报”。对于日本的民宿投资也是一样的。
在房地产投资过程，主要有“房地产取得费用”、“房产装修费用”、“旅馆经营许可证取得费用”、运营准备费用、运营费用等这些投入。
而投资房产的回报，主要有房子低价买进、高价卖出时的差价收益，以及每个月旅馆营业额的回报
这两者是相关的，卖出房子的关键，在于有多高的“旅馆营业额”，这会影响到房子的出售价格。
那么旅馆营业额，受哪些因素的影响？
一是地区选择
二是装修的品质
三是对住客的服务
今天我们主要想说的是地区。关于经营旅馆地区的选择，主要有3个类别：Ace地区、准Ace地区、利基地区
Ace地区
是指东京、京都、大阪等旅游需求稳定的地区，东京最突出，有1980万人的住宿需求、其次是大阪，还有京都。
这些地区的房地产投资环境：
5年前，房价比较低，在购买后多以出租的形式收益，回报率约为4%~5%。但如果将房产不作为出租，而是用作旅馆运营，销售额可以达到出租的数倍甚至十倍，所以投资环境非常好。
如果将房子卖出，可以达到入手价格1.8倍的金额来出售。
现在，房屋价格上涨了很多，但是如果作为旅馆经营来收益，回报率依然很高。
如果将房子卖出，可以达到入手价格1.3倍的金额来出售。
Ace地区总结
由于房价的上涨，5年前经营旅馆有15%的回报率，现在大约有6%~8%的回报率，所以对这些地区的投资策略是：如果除了便宜房子就别错过，马上购买。
注意：大阪如果做旅馆经营，并不具备太多优势。虽然大阪的房价也在上涨，但是大阪市内，民宿特区有另外的法律，经营名宿比其他地区更简单，这样的话，旅馆竞争非常大，很难提高住宿单价，很多时候都是薄利多销。
准Ace地区
是指游客数仅次于Ace区域的地区。
主要分为有商业需求的地区，和度假村需求较多的地区。比如爱知、福冈、千叶、北海道、神奈川、冲绳等。在这些地区，外国游客的数量都在增加。我们特别推荐的地区是：北海道、神奈川、冲绳、福冈。
尤其是北海道的札幌，不仅受外国游客喜欢，很多日本人也喜欢。神奈川的箱根，是有名的温泉区，旅游需求非常大。
这些地区的房产投资环境：
总体来说，和5年前投资非常火热的东京、京都很相似。房价未完全上涨，经营旅馆还可以获得比较高的收益。同时如果将房子卖出，可以达到入手价格1.8倍的金额来出售。
但是遗憾的是，这样的投资条件并不会一直持续，几年后房价一定会上涨。因此在这些地区，我们的投资建议是：趁现在火热的状态下，抓住投资机会。
在准Ace地区投资主要关注这几点：
在区域的选择上。中心区域的房价可能与东京等同，很难实现高回报率。由于这些区域观光圈和商圈比较小，如果选择的地区有误，经营收入就会受影响。因此太远离中心区，也无法取得高回报。所以要先深入了解这些地区的旅游风格，再购买房子。
在房屋的设备和装修上。各地区喜好的设计风格不一样，如果设计有误，也会影响收益。在京都来说，明亮的和式风格非常受欢迎。而在冲绳，则喜欢度假风格的装修。又比如在札幌，由于天气寒冷，需要有双层窗和取暖器，还要减轻屋顶的重量。箱根则因为湿度高，房子的通风性很重要。
关于旅馆经营取得许可证。旅馆业法在日本全国通用，但是各个地区对用途和建筑物有不同的要求。需要深入了解当地的政策，再买房子。
利基地区
在日本人心中不太有名，多数城市游客数不多，但是少量地区的住宿价格很高。
在这样的地区投资，回报率也很高。这样的区域，在宫城、广岛有很多。
专家建议
Ace地区，因为旅游需求很强，所以收益很稳定。但是需要花时间找一些价格低的房子，如果有好房源需要立即出手。
准Ace地区，房价比较低，旅馆经营收益很高，但是如果不了解当地的情况就去投资，有可能达不到预期效果。
利基地区，虽然是高风险、高回报的区域，但是在投资之前，还是要进行深入的调查和分析。
推荐好房
本期推荐两处适合做旅馆的好房，感兴趣的小伙伴赶快联系我们
一
这是一栋位于东京墨田区的一户建，地段非常中心，步行即可到达晴空塔，游客数量众多。总面积一百多平米，可容纳10人居住，适合来东京旅游的团队游客。
所在地：东京墨田区八広5丁目
总费用：6264万日元（不含税）
建筑面积：104.33㎡（两层）
净回报：7.9%
二
这是一栋位于神奈川箱根的一户建，距离车站步行16分钟，有多条铁路线，周边有很多旅游景区，性价比非常高。
所在地：神奈川县足柄下郡箱根町汤本141
总费用：3752万日元（不含税）
净回报：8.3%
