2019年8月22日，马云赴郑，阿里巴巴正式落地郑州。
河南省人民政府、郑州市人民政府和阿里巴巴达成战略合作。河南省政府将支持阿里巴巴在郑州建设中原区域中心，建设飞天国产区域平台，支持阿里巴巴参与河南数字经济建设。
据悉阿里河南注册地龙子湖，办公地择址北龙湖。
阿里巴巴的到来，势必会给河南经济建设带来新的血液和动力，无论是人才的引进还是产业、就业机会的带动，对河南来说，都是一个利好。
另一方面，在成功与阿里巴巴达成合作之后，郑州将在引进产业和人才上，增加不少经验，阿里巴巴只是一个开始。
不久的将来，顶级产业、高端企业以及其带来的高端人才将在郑州汇集。
对于郑州房东来说，一个全新的问题来了——你的房子可能将要租给阿里精英了。
想要满足这些精英人士吗，郑州的租房市场够格吗？
环郑郊最便宜的80平左右商品房总价也要70万，即使豪宅窝的北龙湖也鲜有7000万一套的别墅。而郑州房租却是最便宜400元/月，最高却直接拉到4万/月。
所以郑州租房市场中的鄙视链，远比老铁们理解的更长！
本文探讨分化中的郑州租房市场因何而拉开100倍的差距，以此视角，帮你看清转型多变的郑州房地产未来的变化与趋势。
1
下跌中的郑州租房市场在分化
做房东的郑州人都有深刻体会，郑州房租价格的最高峰出现在大批城中村集中*迁拆**、村民和租户都出来租房的2015年。
2010年至2015年，郑州共计*迁拆**400多个城中村、100多万人在搬家，只要是个房子，就根本不愁出租。市场繁荣到甚至出现多人抢租一套房的场面。但2015年后，随着安置房和新房的大量交付，房租整体开始下跌。
这一跌就是4年，未来郑州也很难出现房租普涨的局面。
据数据显示，2019年7月，郑州市内八区的住宅平均租金为28.77元/月/平米，自高位已连跌49个月，比起2015年高峰时整体平均跌幅超过40%。房租跌幅超过二手房平均跌幅的25%左右。
在过去4年的房租整体跌势中，也出现了新变化，业内人士普遍发现：“如今的郑州租房市场，好房子爆出天价租金、差房子跌回以前陈寨、庙李等老都市村庄租金水平，两极分化异常严重。”
我们由此可以窥见：未来品质差的二手房价在大量安置房冲击下还有继续下跌空间，而高品质的房子则有保值升值潜力。
2
适合生活的西区
房租价格却一直在降
2019年8月15日上午8点半，建设路秦岭路口，头天暴雨带来的凉爽已经被烈日迫不及待地替换，刘强出走地铁口时，中介小张已经等候多时。
刘强在附近的蓝天佳园有套80平两室的房子，自打上个租客两个月前搬走后，房子一直没租出去，昨天终于跟新租户谈妥了价钱，今天过来签协议。
租金从去年每月2200元降到了1900元，让刘强很是肉疼，不过能租出去已经不错了，行情就是这样，要不是他这套房子装修得不错，不知道还要空多久。
同样的情况不止这套，他在河医附近鑫苑国际花园的35平标间也不乐观，虽然那边守着医学院，进修生、规培生租房需求旺盛，但标间租金1500的行情再也不会有了，年初时，刘强把房子降到了每月1350才没让房子空放，付款还是押一付一。
在中介小张位于锦艺城附近的门店电脑里，附近出租的房源大概有120套，一室的在1500到1700之间，两室的2300到2500，却鲜有问津。
小张说：“西郊的工作机会少，之前租房的人慢慢也都去远郊买新房，租房需求少了很多，现在的年轻人也挑，房子破不行、离地铁口远不行、日常吃喝玩乐不方便也不行。”
“因为周边有锦艺城和互助路小学分校，锦艺这边装修比较好的房子还算好租，其他小区就不行了，同样的面积和装修，降价500也不一定能租出去。”
说了没几句，小张转而开始向刘强推荐北三环的新房：“教育配套好，投资还是更有保障，美盛教育港湾那边光学校都规划了七八个，未来投资回报比咱这边前景要好很多。”
刘强不置可否，手里这两套小房子已经让他心烦意乱，或许卖了换到那边也不错，但是有没有人接手，那边未来的发展他都没有信心。
3
环境好入住率低的北区
房租始终提不起价
再来看金水北，庙李、柳林一带曾经是在金水区、郑东CBD工作的郑漂们的首选，如今大量房源入市，租房市场的行情也不乐观。在文化路贾鲁河周边，大部分的批发市场外迁，租房需求下降明显。
在比较有代表性的锦艺金水湾，附近的中介公司透漏，目前的出租房源有90套，带装修的租金大多为90平的小三室每月2000元、120平的大三室每月2300元，比去年平均降了300元不止。即使降价，也很难出租，经常是一套房子挂出来一两个月才能找到租客。
那么交通更加便捷的北三环沿线情况如何？
坐拥2号线地铁口和北三坏BRT快速公交的21世纪湖适，价格略有上浮，80平两室的租金为每月2200元，100平三室每月2500元。
小区房子不够新，交通红利带来的溢价反映到租金上并没有明显的抬升。
而北区最贵房租出现在北三环索凌路附近的普罗旺世，由于普罗旺世的小区环境和房屋质量优势明显，再加上一八国际学校的加持，180平的四室房源租金价格可以到每月5000元的水平。
这一房租与蓝堡湾一期180平房租相同。
好学校旁边好房子好租，反映社会现实是中产阶层，孩子考好学校几率更高。
4
50万刚需造城
南区的房租水平也是刚需
沿着地铁2号线从北三环一路往南到南三环，从地铁口出来就能感受到人流量明显超越了北区，晚上7点，地铁站周边人流攒动，路边的共享单车不断地从各处汇聚过来又被出站的人们骑走。
几年前还名不见经传的管南片区，随着新建小区和安置房的不断补充，人气如今已不输四年前北区的陈砦、刘庄。中介公司的数据也证实了这点，仅管南片区的出租房源就有3800套之多。
从整租情况来看：南三环紫荆山南路的老小区花都港湾，90平三室的整租价格为每月1800元到2000元不等。
鑫苑国际新城，89平三室的租金普遍在2100元左右。
绿都紫荆华庭规模大、房源新，89平的三室租金可以上探到每月2200元，130平的三室则为每月3000元到3500元之间。
但从区域现状来看，中介公司反映，大户型的房东们也很纠结，整租租不出去，合租又担心房子装修被糟践。
不过为了不让房子长时间空置，还是有不少人认可了合租，其中100平小三室的合租房源占了大头儿，租金视距离地铁口远近及装修程度从700元到1000元不等。
没有名校和高收入行业使得南区大房子也租不上高价。
5
东区CBD和高铁站
工作机会多租金迅速抬升
姜宁今年24岁，在郑州某国企宣传部工作，工作地点在CBD，因为酷爱摄影，平时也接一些新闻媒体的摄影工作，月收入过万，比起同龄人高出不少。和80后的租房观不同，他最看重的是租房的舒适度：“反正都是租房，离公司近、环境好最重要。”
2019年初，他通过豆瓣郑州租房讨论组，以月租2000元的价格租下了绿城百合一套120平三室带阁楼的房子其中一间，大概10平方，没有独立卫生间。
问及当时小区的租房价格，他表示并不清楚：“就觉得房子满足了他离公司近、住着舒服的条件就住了。”
郑州目前就有这样一群人，有着中等偏上的收入，还没到考虑买房的时候，对房租价钱并不过度敏感，他们更愿意住更舒适的房子。
2000块钱一个月的阁楼单间，已经超出了部分人的想象，而据小区附近的中介公司说，目前绿城百合140平左右三房的房租价格普遍在10000到12000之间，一些精装修的低楼层可以到15000以上。并且没有合租房源。
虽然这片儿房租整体水平比去年有所下降，但满租率较高：“据我们统计，7月份一个月，CBD北这片洋房区的出租出去的房子大概有120套左右，如果房子装修的比较好，挂出去一周基本就能找到租客。”
把选择范围扩展到整个东区，据某房产中介的出租房源信息显示，高房租的楼盘比比皆是。以高铁西广场片区的建业天筑为例，作为片区最高标准的楼盘，房租价格明显高于周边小区。
精装修158平的3室，月租金在20000元上下；330平的5室，月租金普遍在35000元左右。
6
安置房和豪宅共舞的北龙湖
房租没有最高只有更高
北龙湖的租房市场很有意思，鄙视链之长堪称郑州之最。
首先是近期北龙湖北端的安置房小区龙翔嘉苑陆续交付入市，因为交通不便，80平左右两室的租金大多在每月1800元到2000元之间，成为今年在龙子湖、北龙湖甚至郑东CBD工作的年轻人首选。
用张晨的话说：“年轻人，稍微住远一点也没啥，骑个单车10分钟也到公交站了”。
张晨和女朋友在龙子湖湖心岛上的建业智汇港上班，两人月收入加起来不到1万1，先前一直租住在离龙子湖更近的龙兴嘉苑。
这两年随着租房的人越来越多，俩人在2号院租的那套80平的两室从去年每月2200元涨到了现在的2500元，公司新来的同事都去龙翔嘉苑住了，上个月房租到期，张晨也搬了过去。对于每月能节省500元的固定支出，张晨觉得多骑会车很划算。
但是北龙湖四周的安置房只是边角料，北龙湖的大头是金融岛，被誉为郑州豪宅窝的北龙湖，价值核心在北三环东延和东风东路之间，这里的房租价格可谓没有最高、只有更高。我们来看已经入市几处房源租金价格：
金领九如意240平的4室，月租14000元；200平的4室，月租12000元。
正商善水上境180平的4室，精装月租15000元，简装月租12500元。
建业海马九如府200平的4室，毛坯月租18000元；180平的4室，毛坯月租15000元。
国投玖栋275平的4室，毛坯月租30000元；220平的4室，毛坯月租20000元。
龙之梦西苑210平的5室复式精装修，月租金为29000元。
也许你会不屑的问一句，这么贵的房子谁会租？中介公司给出的答案也许会让你意外，关于北龙湖的租客群，他们总结了4点：
1、500强企业中有房租补贴的高管。公司看中的是如何留住人才，即便有些高管可能一个月也在郑州待不上几天，公司仍然愿意支付这些租房费用。
2、有一定实力的中产阶层人士。CBD附近金融公司的中层员工、郑大一附院东区医院的医生群体、在附近开公司的老板，这些有基础购买能力，暂时还没有确定购买意向的人，会通过在此租房作为过渡。
3、一些家境殷实、追求舒适、初入职场的95后。在房东们对合租比较*制抵**的情况下，一些月租在3500到5000之间的精装修小户型，成了他们的选择。
4、一些将自己住房已售，新买北龙湖房子未交付者。
一方面是生活气息浓郁的西区、北区等传统老城区房屋租金一路下跌还租不出去、只有居住性价比更高的南区还算火热但也只能在低价位维持。
另一方面却是如绿城百合、建业天筑这些房子好地段优的高租金房子照样有人买单，而价值走向更突出的北龙湖更是突破你的想象。
这么一对比，我们可以看出，在郑州不断发展进步的当下，高端人才的居住需求已经觉醒，事实上，并不是房子不好租，还是老地段的普通房子不好租。
城南目前大房子不好租，缺名校和高收入行业。
城北的省实验中学附近和一八中学附近租金比较高。
城西缺的是好房子，为数不多的名校和郑大一附院附近租金不低。
城东眼下有价有市的是高铁西广场和老郑东新区。
但未来最贵的一定是北龙湖，比如阿里高层领导肯定会先租北龙湖。
并且北龙湖随着商业、学校、办公成熟起来必定是高价格。
只是融创中原壹号院、永威上和院、金茂府、上和琚这些千万级一套的房子，每月成本在7-15万，谁会出租？谁又会租？
习惯杭州西湖旖旎景色的阿里高管，估计也吃不消北龙湖顶豪四虎的天价租金，老铁们怎么看呢？