越秀潮樾府位于深圳宝安碧海片区，前海兴业路和共乐路交汇处西侧，紧挨广深沿江高速，目前已开放营销中心和样板房。地块为去年8月，越秀地产竞拍取得，占地面积约1.68万平，总建面约9.61万平，共2栋，1栋有4个单元，其中3个单元为住宅，1个单元为租赁住房，2栋为幼儿园。
目前可推售420套住宅，毛坯均价限7.43万/㎡，户型为约93㎡的3房和128㎡的4房，预计月底开盘，简装或毛坯交付，25年6月底交房。
项目基本信息：
用地面积：16824.41
总建筑面积：96181.18
住宅面积：60642平
商业：2000平
容积率：4
层高：96.55米(32/2层)
绿化率：35.04%
停车位：上37/667下
住宅：420套，套内小于90平330套，占比78.57%。
租赁住房：90套
自持保障性住房：270套
项目位置：
西乡碧海，一直是刚需上车的主战场。这里承接了大部分南山及宝中的购买力，整体片区业主年龄比较年轻，目前属于欣欣向荣的片区。地铁目前是11和1号线，将来不远处也有15环线，大铲湾岛的叠加利好，岛上普通码农选房的第一站，这些都注定了碧海是一个充满想象力的地区。
片区地块基本已经开发完毕，所剩的项目越秀潮樾府和京地海樾府算是片区内最后两块地，整体入市后，碧海片区将全面进入存量房的阶段。
项目价格：
价格毛坯限价7.43万，产品93㎡和128㎡，这样一算的话起步650万左右就可以入驻碧海。参考周边最强二手房比如华丰前海湾、松茂御龙湾的价格，有倒挂但是不够吸引。
项目优点：
A、项目综合限价大概在7.84万/平，相比周边几个次新盘如松茂御龙湾、华丰前海湾等还是有一定价差空间。
B、楼龄方面，周边二手房除松茂御龙湾、华丰前海湾、碧海珺庭近6-7年楼龄外，其他基本在10年及以上楼龄，项目在楼龄上占一定优势。
C、项目大部分户型可以看海景。
D、区域远期利好在于大铲湾企鹅岛产业落地+地铁15号线开通。
项目缺点：
A、项目距离11号线碧海湾站大概步行1公里左右，步行略有吃力，算是可以接受范围之内。
B、项目抛弃深圳主流户型建面89平，起步户型建面93平，这样一来，总价门槛抬升了一些+契税多出0.5%，对购房者而言多出费用。
C、项目临近沿江高速，加上区域为飞机航道线，整体有高速噪音+飞机噪音，对于非本区域长居人口而言，第一次入住多少有些不适应。
D、碧海整体教育资源不算强，为区域通病。
项目评测及建议：
A、碧海片区这里的海景不值钱，若不信，可以找个周边中介问问看，这里看海景与不看景房源价格差别、销售套数对比。如果为了海景而买潮樾府，那一定是太年轻。片区最有价值的资源应该是承接了宝中、前海的购买力，而不是海景。片区本身定位依旧是处于刚需地段，总价500万左右的纯刚需，和总价800万以上的刚需改善型。
B、越秀潮樾府并不算是高档住宅，本人来看也是刚需上车的地方。户型有两个面积，一个是93㎡，分横厅和竖厅，竖厅数量多一点，还有就是128㎡的四房，户户朝南，几乎户户看货柜，哪怕看不见货柜也可以听见货柜车的咆哮。如果您想买这儿，那就尽量不要买128㎡的大户型。128㎡的户型900-1000万，这个预算在前海、宝中还有更好的选择。还有是碧海的大户型流通性不好。
C、93㎡的户型里头，分横厅和竖厅，个人建议横厅优于竖厅，噪音的程度考虑，3单元和4单元的横厅是93㎡里头最佳的位置。按照大约30层高来算，这60套应该会被先卖完。如果是自住的家庭，还需要考虑到这个是简装或毛坯交付的小区，前面几年居住体验会很差。交房前面3年里估计都是大小装修公司开工，毛坯小区最佳的居住时间一般是交房四五年之后。
其实现在新房很少毛坯房销售了，基本上都是带精装修，所以越秀潮樾府如果加上装修费和空置期的租金成本，其购房成本其实没啥倒挂了。
D、小区体量小，并没有豪宅的基因，项目还配了一栋租赁型住房，这个和小区车位园林共享，一定程度上会拉低小区的品质和资源的分配。
从投资的角度而言，本人认为不是一个非常好的产品。项目价格虽不贵，但是缺点也不少，买房一定要懂得自己需要什么才买什么，房子最差的缺陷，看自己可不可以接受。
项目交房周期长，小区有人才租赁住房，车位等资源这些年轻人在意的点都没有跟上，加上装修、时间成本，价格差价并不是很明显，最大的海景卖点在碧海片区并不是最大的价值点，距离地跌口相对也比较远。纯投资者请慎重考虑。
如果你不是周边区域长期居住人群，若为第一次置业碧海片区，飞机噪音+沿江高速噪音双重影响下，基本比较难适应。若能适应区域噪音影响，预算700万以内买三房，在周边买不到好房源、且多为老旧物业，从价格角度而言，项目上车还是值得的。
项目户型图如下：
