我是雕叔，房地产从业15年，已为上千人提供买房解决方案，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用十五年的实战经验帮大家答疑解惑。

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提问：雕叔好，老家位于二线城市周边40公里县城，二线城市限购无法购买，家人有首房首贷资格，是否可以用来就近在本地县城买房投资？谢谢。

回答：不要县城的房源。未来人口流动的趋势是从农村到县城，从县城到城市，从二线城市到一线城市。所以为了考虑未来出售的流动性，尽量还是往高等级城市买房。有首房首贷资格还是要尽量在一二线城市买房。目前重庆不限购，可以考虑重庆的房子优先。根据你的情况描述，我大概晓得你的身份。就你这个身份来说，目前重庆还是有些新房支持*款贷**。买重庆这些支持你身份*款贷**的房子也会比县城房子好。

提问：浮云大大，照母山山水城下叉了一套一室一厅新房，套内10000，后年接房，麻烦问一下后期此地的走势怎么样？多久可以出？想换一个大点的，谢谢！

回答：照母山的成熟期就在未来五年！接房到满两年刚好差不多四年的样，水果熟了就要摘，房价熟了就要换。因为概念不新鲜之后，就无法再次形成区域性爆点了；我们要玩的还是两端：要么是内环边上待开发的潜力股；要么就死守两滨一嘴附近的核心价值区。我们相信，每一种玩法都有自己的道理，毕竟城市在发展，人口在流水，买在任何地方都会涨价。而我们只需要做的是：最大程度获利。第四年或者五年内完成置换，毕竟合适。你这套房子也有不少缺点，我就不在这里说了，反正你也买了，免得不利于你出售。

提问：FD，请问昆明目前限购么？想买昆明市区，没有头绪，能否指点一二，谢谢

回答：昆明限购，外地人在昆明市五华区、盘龙区、官渡区、西山区、呈贡区、高新技术产业开发区、经济技术开发区、滇池旅游度假区只能购买一套房产。目前建议不考虑昆明，昆明房价在高位。

提问：长辈和金主们要到重庆来玩，准备不着痕迹的带他们把两江四岸好房子看一遍，比如重庆天地长嘉汇融景城，这些地方您有什么旅游景点或者江景餐厅推荐吗？从重庆天地的海底世界开始？谢谢k哥

回答：第一站，渝中！如果带着小孩的可以从重庆天地的海底世界开始玩，去时会路过李子坝轻轨穿楼网红景点，吃著名的李子坝梁山鸡。然后在重庆天地逛一逛，喝茶喝咖啡，吃饭可以去与鲨共舞餐厅，花房子，环境不错，然后去对面的天地湖看看天鹅，自然而然地去到湖边的万科售房部，去时找销售总报我的名字，给你们备好果盘茶水坐坐休息一下。吃火锅就要安静和格调就去售房部旁边的吾店道老火锅，或者井格老火锅。第二站：南滨路有两处必去：一是南滨公园，东原1891有几个喝茶的地方不错，如苗品记。吃：江边的鑫源渔港，或者喜来登酒店自助餐，万豪顶楼的酒吧看夜景。二是长嘉汇，看两江交汇，下午5点左右去，吃饭看夜景，如果带老人小孩一楼的美丽厨头牌粤菜茶歺厅不错。如果要看两江交汇最有格调就是菩提素素食好看，喜欢肉肉去顶楼埠囗精酿喝扎啤位置绝佳，不怕冷不怕辣去痴小鱼烤鱼烤串，以上几个都可以反正不要去湘域最难吃。长嘉汇玩的吃的看的目前最新最火。新开的老街的卉木茗堂下午喝茶最好。第三站：北滨路鎏嘉码头看渝中夜景，镇三关火锅，火锅博物馆，还有一个西北菜敦煌楼不错，顺道去旁边的融景城售楼部正好马上开馨园。最后是江北嘴必去景点！带小孩就去江北嘴科技馆，还有楼下长安汽车馆。夜晚大剧院看洪崖洞夜景超美！吃去鑫源至尊吃长江鱼，船上顶楼花园看夜景，或者紫御江山楼下的石灰寺火锅也是必须要去排队的。吃完走走桥，就是欧神头像那个桥。另外洪崖洞千万别去，太打挤了，远看即可！那里吃的没有一家好吃！其他的欢迎大家补充，我写完感觉成了美食娱乐版了[捂脸][捂脸]

提问：万科翡翠，重庆天地，中海天钻，绿城兰园请帮忙按地段交通学区优势排名，谢谢！

回答：交通来说：1中海天钻，2重庆天地，3绿城蘭园，4万科翡翠学区来说：1未知，2未知，3未知，4未知地段来说：1万科翡翠，2中海天钻，3重庆天地，4绿城蘭园。

提问：雕叔，重庆天地2.4万可入吗？感觉区域有种与世隔绝的味道

回答：可以入，实际上大户型扣除4000元装修标准，套内20000算市面上网红楼盘的通常价，现在连保利观澜这种“公租房”都卖19000了，你觉得天地系产品贵吗？去上海看看明星抢天地就知道，当人们未来财富达到一定程度之后，保利观澜这种刚需盘将逐渐退出历史的舞台，受欢迎的，始终还是优质的品质大盘。保价能力也是重庆天地这种最好。另外，你现在看到的重庆天地不利因素，三年后会因为三条轨道开通一一解除。限桥之后我发现，重庆有轻轨的楼盘，开始好租了~

提问：雕叔您好！我有个疑问，就是签约认购了，但还没付首付款的话，这个期间再去买其他楼盘会认定为二套吗？

回答：你这种叫并发，因为征信更新延迟性，所以银行都认定为首套*款贷**，基本上一个月内基本上查不出来。但是也有很多失败的案例，因为两家银行里没有一家是自己人，所以无法掌握放款节奏，所以判定为违规并发。所以你无法知道第一套先放还是第二套先放款，银行又会在放款前再查征信一次，所以如果第二套先放，那么就会影响第一套放款。那时候就尴尬了。

提问：雕叔你好：坐标嘉兴海宁，*弹子**30，无住房，目前夫妻在海宁袁花上班，距离市区约20km，月入15k左右，小孩明年3岁，面临入学问题；个人比较倾向于市区，奈何市区房价飙升，15000＋，首付需40＋，*弹子**不足，需要借；媳妇看了尖山新区的房子(工作点隔壁小镇， 离市区30km) 房价在10500左右，首付刚好够，请问是否值得购入，如果可以如何砍价，或者有更好的建议，谢谢

回答：买房一定要考虑机会成本。能买市区，就别买郊区。能买商品房，就别买其他房。机会成本是你做了这件事情，就不能做另外一件事情时比如一个人想要养鸭子或者鸡，如果养鸭子就要放弃养鸡带来的收益很多年轻人在买首套房时，手里资金并不多，不足以买个好房，但借一借或者稍微让父母帮下忙，是可以买下的。但大多数人最终还是买了郊区，放弃的机会成本是今后如果还想在市区买就需要放弃首套首贷的资格，甚至是在市区买房的资格和能力。大部分买郊区的人都会后悔，如果当初踮起脚尖够一够，现在就坦然多了，最起码换房周期不会这么快。而且置换成本高，要珍惜首套资格，你只差10万，借一下差不多一年多就可以还清，资金缺口不大不如咬咬牙一步到位。房子的价值，不在于房子本身，而在于它周边的稀缺资源，比如学院、医院、商圈等。它们带来的便利性，才是房价升值的根本。相较而言，市中心的房子更有升值潜力。如果有选择的话，尽可能选择城市中心、附带各种稀缺资源的房子。实在买不起，也可以买地铁沿线的房子，交通上的便利性可以部分替代这些稀缺资源。虽然房价整体都在涨，但在不同区域，房子之间的涨幅，明显是分化不同的。未来应该买在哪里，买什么样的房，都值得好好考虑市区盘房价稳定，而郊区盘是价格波动厉害，任何一点风吹草动都可能带来房价和销售大滑坡！市区的房子，有交通、配套和学位支撑，还能慢慢消化。郊区的楼盘就不行了，没有配套，没有交通，没有优质学校，量却又大的惊人，开发商一旦出现资金危机，房子卖不动，除了降价求生存，简直无路可走。今年下半年，在严峻的形势下，我们或许会看到越来越多的远郊大盘加入降价求生存的大军。现在楼市风云突变，楼市的玩法变了，买房一定记得远离郊区大新盘，房产的价值正在回归，我一直强调核心城市核心位置才是你的优良资产，不论是自住和投资。请记住，只有具有可流动性的房产，才值得你出手。以后所有失去流动性的房产，一定是垃圾而不是资产。

提问：最近有小孩了考虑置换带有教育资源的铂悦澜庭76平的，请问合适吗？还有其他推荐吗？而且现在手上资金不够，先得卖旧房凑60万首付，弹子石老小区雅云苑楼梯房一室（全款）和茶园银翔一室（公积金剩15年14万）和渝北万科朗润园单配（还差几个月满2年，商贷剩8年14万），处置哪两套合适？

回答：柏悦澜庭最近开盘价格有点上涨，如果建面超过13000就不推荐了。你这三套房子先处理渝北万科朗润园单配，然后再处理茶园银翔。

提问：请问雕叔，观音桥附近的114坪的2居，一般装修，A，出租给办公的2700，B，出租给托管公司3000，C，出租当员工宿舍3500-4000，选择哪个?

回答：选c，租给办公的租金太低了，租给托管公司他们拿去转租不稳定，租给公司做员工宿舍，至少员工流动性不会太大，大家都是一个公司的，户型之间都有“道德行为约束”，不会乱整你的屋子。而且c的租金最高。

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