一、基本情况
2019年8月17日，原被告双方签订了两份《车位转让协议》，协议约定原告向被告购买地下一层车位使用权，成交价为每个车位xxx元，付款方式为每个车位首付款x元，银行*款贷**xx元。同年9月24日，原告向中国农业银行*款贷**xx元，该款项已由银行支付给被告。同年9月27日，原被告双方又签订了两份《地下车位返租协议》，分别约定原告每个车位向被告交款x万元，被告自2020年2月28日起分五年，每年分两次，每次每个车位向原告返还xx元，合同还约定了违约责任等其他事项。根据《返租协议》，被告共应返还给原告xx元。但被告仅在2020年依约向原告返还了元，剩余元款项及违约金至今分文未付。为维护原告的合法权益，故要求起诉。
二、法律分析
1、本案案由应为民间借贷纠纷，还是买卖合同纠纷？
很多人问说我和置业公司签署的是车位买卖协议，怎么成民间借贷了。实际上这种情况属于典型的明为买卖实为借贷。业主和开发商应为民间借贷关系。
2、诉讼请求应为：依法向业主返还款项xx元及违约金。
继续履行情况下的如此起诉对可以实现业主利益最大化。
3、法律依据：《中华人民共和国民法典》
第五百零九条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义。
当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。
第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第五百七十九条 当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。
第六百七十五条 借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；*款贷**人可以催告借款人在合理期限内返还。
4、存在的问题：
经查询裁判文书网，部分法院仅支持已经产生的违约行为，不支持未到期的金额。
5、建议：
有担保公司的可以立即起诉，房地产行业大环境差，缺少还款能力的地产公司太多。没有担保的协议，可以综合考虑地产公司有无履行能力决定。实际操作中应结合各自的证据具体问题具体分析。