2015年深圳楼市普涨以后，就出现了比较严重的分化，闭着眼睛在2016年后入市的购房者，很多到现在还没有缓过来，这里面就有罗湖的大部分业主。
罗湖的房价在过去深圳楼市的黄金周期中远远跑输大市，这种趋势一年不如一年。罗湖的房价不行了，不要买罗湖成为深圳人的共识。
罗湖为什么不行了？
我认为主要有三方面原因：
产业
罗湖经济结构以服务业为主，服务业居全市第一。东门的小商小贩，水贝的珠宝，笋岗的批发市场等等，还有满大街的餐饮和酒店。
这些企业带来的工作机会很难在罗湖买得起房，大部分都是租房子住，甚至住公司的宿舍。南山和福田头部企业带来的工作机会则完全不一样，一个腾讯大部分人可以在深圳买房，稳定的工作能使他们更加激进。
服务业赚钱慢，能买房的在整体里面占比非常少，大部分不挣钱，只能保障基本生活，买房想都不敢想。能赚钱的只有老板，能买得起罗湖房子的只有部分老板，大部分罗湖的老板们赚钱还跑去龙岗布吉买了，这些人买房意识也远不如在头部企业上班的人。买房的老板群体大部分收入不稳定，在考虑使用杠杆方面也更加谨慎。
罗湖随着深圳整体房价上涨，片区产业人群的收入和片区的房价不匹配，或者说片区产业带来的普遍工作机会不能支撑片区房价，老的购买力在流失，新的购买力补充不足。
交通
罗湖是深圳最早发展起来的城市，虽然地铁、公交和道路都修的比较密集，离南山福田也很近，但是住在罗湖和去罗湖就会明显的感觉到城市的规划和微循环太过于老旧，道路拥堵，停车场不足等等。
罗湖对比南山和福田是比较早规划的，道路和其他配套都没有考虑到现在的承载力，比较陈旧的规划难以满足深圳现在主流人群的居住和生活需求，同时也很难满足高净值企业的发展需求。
已经建好的房子，拆掉重新建还是房子，哪怕罗湖城市更新项目很多，也很难改变根本性问题，建高楼只会给罗湖的片区承载力带来更大的压力。
房子
没有好房子是影响罗湖房价的最大因素，上面图片中的高层港式塔楼随处可见，上世纪八九十年代深圳建的最多高层港式塔楼就集中在罗湖。
这种高层港式塔楼是深圳涨幅最慢的物业，没有之一，南山也一样，好的地段都很难救的了它，能救它的目前只有好的学位加持，也只仅限于小户型。
除了太多港式塔楼拉低房价以外，罗湖几乎都是20年前建的老房子，房子太老，价值很难起来。加上多年前的规划设计，房子这里建一栋那里建一栋，小区不成规模，小区管理和规划都非常落后，也严重影响片区的规划和出行。
整个罗湖比较核心的位置很难找出来一个比较大，比较好，比较新的小区。
哪怕品质不好，对房子和小区颜值有要求，这是现在深圳购买力群体放弃南山和福田工作附近的房子，选择其他地方买房最起码的两个要求。
在各种因素叠加的情况下，也没有好房子吸引外溢的购买力，罗湖并不是福田和南山购房者喜欢的选择。
甚至很多人，很久都没有去罗湖了！
如果你一定要买罗湖，应该怎么选择？
首先一定要避开高层港式塔楼，这种房子大部分没有什么小区，一栋或者两三栋一个小区，密度大，房子老旧，小区承载力严重不足，居住体验感极差，涨幅也是最差的。这种房子在南山也要尽量避开。
优先选择位置好，小区大的多层老房子，这种房子选择楼层好，再装修好一些，居住体验感要远远好于罗湖大部分高层港式塔楼，保值增值也好于高层港式塔楼。在未来深圳加快棚改旧改的力度下，还有可能当一次深圳的*迁拆**户。
其次选择罗湖最优质的教育资源，只有最优质的教育资源才能吸引更多外溢的购买力在其他方面做妥协选择买这里。
罗湖也会分化，考虑价值和居住体验感，整体非常不推荐罗湖，虽然有大V极力推荐，特别是208以后还非常坚定的说罗湖安全，他可能认为一直不怎么涨的就安全。
可以预见的未来，深圳还是南山。