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问答179期
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问：三桥华宇东原阅境，地铁口一万四，为什么聊的少？
答：确实开发商宣传的少，大部分来看的还是周边的业主，早些时候因为备案价高关注了一波，现在高层一层四带装修的价格回归合理，也确实在地铁口，户型和装修上都挑不出太大毛病，小区密度也很低，虽然位置在城西，但属于沣东，容积率仅2.8，属于住着很舒服的小区；
劣势在于周边环境一般，南侧有家居城，东侧是换汽配欢乐港，北侧西侧分别有小产权房和老小区，虽然地处三桥新街，但西三环内外的环境，区域面貌差异还是蛮大的；
但不可否认的是，在城西这依旧算一个好位置，地铁，万象城，宜家都是看得到的配套，外加区域内本身改善盘缺失，包括很多高新的人顺着西三环买到这里。
问：必须现房销售和预售资金监管什么时候能够执行？
答：在西安是有现房销售的项目的，比如碧桂园国湖部分和阅江府，当年在拿地的时候就设置了“现房销售”这个条件；好处在于购买之前就可以看到实景园林和楼内样板间，劣势在于房价高于周边；
地产开发本身就是一个资金池生意，对于大开发商而言，部分项目或者部分楼栋现房销售还可以承受，如果全部现房，资金肯定支撑不住，本来就是个边盖边卖的生意，真靠自有资金，没有几家能扛得住；
即便有，但最终这些成本还是会转嫁到房价上，大开发商如此，小开发商更甚，纯现房基本就关门了，现在的市场还是增量房市场，新房供应量极大，如果某一天进入存量房市场，大家都不扎堆买新房的时候，仅有的新房怕都是现房销售了；
至于资金监管，目前只是在意见征求稿中，虽然监管是趋势，但什么时候落地，能执行到何种力度都是未知，说白了资金监管提高了开发商的资金成本；
记得19年初推行全装修的时候，细则也很多，包括精装细标公示，样板间不能拆等，到现在也没有执行，别的城市在精装标准备案上早已经走到了前头。
问：公园华府按照套内面积交房，补差价合理吗？
答：确实合同里有交房时候实测实量的条款，毕竟房子是手工活，因为墙体厚度，公摊大小的不同，有面积差很正常，国家规定3%以内补差价，超过3%业主可以退房；根据业主反馈，自己按照建筑面积买的，交房时候开发商按套内面积实际交房，感觉不合理；
西安大部分楼盘合同上都是以建筑面积来计算单价的，最大的好处就是“统一”，房产证上登记、缴税、物管费征收等，都是按照这一个面积来；
无论是套内面积交房还是建筑面积交，最大的问题就是公摊的确认上，如果收房时开发商告诉你建筑面积多了两平米，而你又去测了自家的套内面积并没有多；
也就是说多的面积是多在公摊上面的，这时，你就得为公摊买单，补差价。关键是是这个多出来的两平米，你掏了钱，却无法去测量它，因为你根本看不懂开发商给你的房屋图纸；
但是，如果按建筑面积来，最后实测面积多了，并且是多在套内，那么你补差价就按建筑面积的单价来补，这时你就会觉得赚到了；
也就是说，按建筑面积的单价来买房，最后有面积误差，关键要看它差在套内还是公摊上面，这两种计价方式在法律法规上都是合理的，只要总价不变，唯一影响的就是补差价的情况。
问：自有万科金域东郡小户型，想置换大面积，预算有限？
答：最近身边这种以小换大的需求越来越多了，按照西安的行情，在预算有限的前提下，要么品质降低，要么位置变远；以金域东郡为例，评价二环边，地铁口，三小学区的卖点，二手房成交价基本在16000+起步，如果在同区域置换新房，矿山路的金辉江山铭著也就是这个价格，换大面积需要加钱；
要么是同区域的上东大道，海璟印象城，二手房价格13000+，但就得接受一般的户型，一般的物业，一般的环境，以获得更大的面积；
如果是跨区域置换，基本都是新区，而且是千人摇的刚需盘居多，比如东郊紫薇东进，航天大华锦绣前城，曲江公园世家，浐灞高科麓湾等；
但即便如此，如果考虑置换还是要趁早，毕竟现在主城区的二手房价格合适还卖的出去，新房虽然摇号但限价严格，还算平稳，等的越久风险越大。
问：想要置换高新，卖掉盛世长安还是智慧新城三期？
答：盛世长安算是最经典的韭菜楼小区了，住宅35栋，最高26层，最低9层，总户数有4000户，属于10年的小区，现在看来位置还是很好的，紧邻高新，西沣路直通锦业路；
除了没地铁，生活交通一应俱全，但二手房成交价不高，只有14000元/㎡，同区域的海亮新英里，万科高新华府，金地西沣公元二手房已经到了16000元/㎡左右；
智慧新城三期虽然说占了韦曲南地铁口，周边生活也方便，但地块不规整，楼栋较为密集，周边的区域面貌也好不到哪里，且没有盛世长安这种成规模小区的绿化景观，和物业管理；
虽然二手房也挂到了13000，实际成交量不高，好处在于有小面积，从最小67平至最大133平都有，这个价格有什么理由不买对面的融创南长安街壹号。
问：贝壳上看到皇城九号还有在售房源，敢买吗？
答：这算是是个有历史包袱的小区，很小只有一栋楼28层，共计337户；15年底开工，住宅主体17年9月完工，但后续问题不断，很多业主在2017年买房，合同约定2017年12月底交房，经过一番艰辛的收房过程，终于2018年3月份收房；
但一开始就遇到棘手的难题，进小区的大门被紧锁；经过与开发商交涉得知，开发商与盐务局存在矛盾，开发商声称进小区的路他们付了费用，但盐务局态度坚决阻挡业主进料装修，这种状况已持续半年之久；
而后莲湖区回复，因项目单位至今未履行旧住宅楼拆除承诺，导致进入小区的市政规划路不足4米，无法满足消防验收、配套工程施工、综合验收的需要，造成小区住宅迟迟不能交付使用,导致业主无法进入小区装修入住。
但截至19年4月，问题还没有实质性进展，且不说开发商没什么资质，小区一栋楼无环境的问题，单单这么多历史纠纷在，你还敢住吗？
问：08年买房子五证不全，现在开发商被逮捕了，房产证有戏吗？
答：这个小区是开发商和延北村共同开发建设的，07年买房的在12年才勉强交房，17年市房管局回复，小区没有办理商品房预售手续，且联系不上开发建设单位，建议走法律途径；
按照常规的*证办**手续，最起码证件齐全，顺利交房通过验收，开发商提交手续先下大证，再给业主办小证，盛世芳洲现在最基本的手续还是缺失的，后续房产证遥遥无期，它也是西安188个房产证难产小区之一；
这样的小区很难维权，一般这样的案件，都已经进入到刑事阶段，都是先处理刑事案件，等到刑事案件处理完毕，再解决民事案件；
而且，手续不全（小产权房）的问题，很多法院现在都不受理，要求等到相关行政部门做出处理并处理完毕之后，才给解决，程序很漫长。
问：保亿公园印容积率也高，排排盖算不算韭菜楼？
答：韭菜楼只是大家对高容积率形成楼栋现状的描述，根据当时的拿地信息，公园印净用地面积85亩，规划用途为居住、商服（共用宗），容积率不大于4.8，建筑密度不大于21.1%，绿地率不小于35%；
虽然因为是城改地前身，容积率不低，但建筑密度还好，所以做了大平层，这也是现在各家开发商在主城区大平层的通用做法，降低户数，提高舒适度，大部分大平层小区的容积率都不低，包括部分楼间距也很一般；
但公园印的做法是为了围合式的小区，所有的楼栋尽量四角部分，尽量临街，观感上会觉得像一堵墙，但实际给小区中庭留出了近100米的空间，保证了每户南向的超宽楼间距；
视觉效果韭菜楼，但居住的舒适度还可以，买房不能但看容积率，建筑密度数据更加直观。
问：想买小面积公寓投资，融创珑府和高新芳华怎么选？
答：虽然都是公寓，但差别还是很大的，芳华的位置就在科技一路，定位偏高端，核心卖点一证两套、上下独立、双份月租、可落户、不限购、享学区，价格不便宜；
按照开发商给出的计算方式，32㎡的loft，首付40万，*款贷**40万，月供4515元。根据高新公寓租金情况，32㎡双钥匙产品，月租金可达4400元/月，基本实现0月供，8年即可回本，实际操作中有难度；
同类公寓还包括高新九树，梧桐公寓，高新第五大道等，算是高新在仅有商业地限制下，凭借着极好地段和产业诞生的类住宅产品，属于公寓里的特例，需要高消费人群支撑；
珑府就是普通的公寓项目，位置靠近高新和长安交界，同区域金地，海亮的公寓竞争也大，核心卖点在于总高只有七层，两层商业，五层公寓，loft形式，层高5.45米；
西安的公寓既然都是挣租金回本，肯定是首付越低，总价越低越保险，买之前不妨调研下周边的租房价格再决定。
问：想出售地铁口唐延鑫苑的房子，从保值角度，现在合适吗？
答：我看了下小区二手房价格，基本在14000上下，在这个区域确实不高，毕竟是高新的门户；价格不高只要因为开发商品牌和小区规模，小区开发商为潘家村城中村改造建设发展有限公司，仅有两栋楼，密度不低；
小区没有什么绿化和活动空间，同类型小区还有华府新桃园；位置没得说，门口南二环，地铁八号线，唐城墙遗址公园，附近商业，交通，办公氛围浓厚，属于地段跑赢产品，一分钱一分货的小区；
整个区域发展已经成熟，本小区二手房价格到顶，因为品质不高再涨特别看行情，建议置换大开发商新房。