对不少年轻人来说，租房和买房的话题，可能都不太友好。买房靠的是实力，是能力，还是无力？租房更不用说，有句话调侃：“年轻人第一次直面社会险恶，99.99%都是因为租房。”但这两天西安有个租房的新闻，并非简单的租客与房东那些事儿。因为与年轻人有关，所以也许正与一种新的消费观念和生活方式、一类城市经济新样态的形成相关，还是值得说一说。
本月初，西安市首个面向社会公开租赁的保障性租赁住房对外开租。
西安首个面向社会公开租赁的保障性租赁住房项目安居·乐筑（亿润店）
“精装修”拎包入住 月均租价1500元
西安首个面向社会公开租赁的保障性租赁住房项目名为安居·乐筑（亿润店），门店位于西安市莲湖区大庆路与阿房路十字交汇东南角，临近西三环快速干道，紧邻地铁1号线枣园站和5号线西窑头站。地处城西商业中心大旺城商圈，距离西安软件新城自驾15分钟车程，距离西安宜家家居旗舰店10分钟车程。
目前共有房源520套，首批推出376套，户型面积集中在34-70平方米，有4种不同的房型，分别为A户型34-39㎡；B户型40-49㎡；C户型51-55㎡；D户型73-80㎡。户型结构均为精装修大开间，沙发、床品、冰箱、空调、滚筒洗衣机及独立卫浴等设施设备齐全，房间干净整洁，可直接拎包入住。
在工作人员的介绍中，多次强调目标客户即西安的新市民、青年人等人群，也由此推出了针对客户需求的若干细节考量，如房间选用电子智能门锁，床垫特意选用更适合年轻人使用的独立袋装弹簧设计，墙面隔音效果远胜普通墙面；公共区域24小时监控，一楼设置人脸识别入户门禁，房租缴费、报事报修、建议咨询等都可以通过门店专属APP操作；待建的门店接待区专门规划休闲影音区，将配置电视机、桌上足球、沙发等休闲娱乐设施，便于休闲、会客。“为新市民、青年人打造精致舒适、温馨便捷的安居之所”，项目方在宣传材料中如是写道。
在最关心的价格方面，根据保障性租赁住房租金不高于同品质、同地段租金9折的定价原则，经专业机构评估及政府相关部门备案，安居·乐筑（亿润店）平均租金为1506.6元/月/间。西安安居乐筑首席运营官张晓龙表示，“根据户型大小，最便宜的会在1100左右，最高的价格也不会超过2000元，大概在1900多元。办理入住不收取任何中介费、服务费。申请条件需满足四点，年满18周岁，区域内无房，名下没有产权房或政策性住房，以及拥有劳动合同或工作证明。”
“保租房”中央定调 缓解大城市新市民、青年人住房困难
在租房市场，以往说得最多的就是廉租房和公租房。
廉租房是政府托底保障产品，是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。
公租房即公共租赁住房，是指由国家提供政策支持、限定建设标准和租金水平，面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新进就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的租赁住房。
一段时期内，廉租房与公租房平行运行，也带来了因保障群体不同群众申请不便、因收入变化退出转换不便、两类保障房无法调剂使用造成资源闲置浪费等一些客观问题。随后，住房和城乡建设部、财政部、国家发展改革委联合发文部署，自2014年起，各地公共租赁住房和廉租住房并轨运行，各地廉租住房建设计划调整并入公共租赁住房年度建设计划，并轨后统称为公共租赁住房。
此后，随着人们生活水平提升、大规模的城镇化建设需要及公租房建设的持续推进，作为原有公共租赁住房基础上的范围再扩大产品，保障性租赁住房应运而生。
2020年10月，*党**的十九届五中全会确定了大力发展保障性租赁住房的总体思路。次年7月，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，明确了“保障性租赁住房”的提法。 《意见》开篇明义，“近年来国家推进房保障工作，有效改善了城镇户籍困难群众住房条件，但新市民、青年人等群体住房困难问题仍然比较突出，需加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。”其中，要“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，突出住房的民生属性，扩大保障性租赁住房供给。”
《意见》同时明确“保租房”的基础制度和支持政策。尤其是在保障对象方面，主要是针对新市民和青年人。要求建筑面积以70平方米内的小户型为主、租金低于同地段同品质市场租赁住房租金，政策预期目标明确。
“保障性租赁住房”曾入选国家语言资源监测与研究中心基于大数据语料库筛选并经过专家评议的“2021年度十大新词语”，它虽出生不久，但“房住不炒”的禀赋使命一脉相承。
租金低到可以接受，小户型但条件完备，新市民、青年人在大城市打拼，不但要住有所居，而且希望温馨、舒适，具备起码的生活品质，有一个称之为“家”的临时港湾。国家将保障性租赁住房作为正在构建的住房保障体系“三驾马车”之一，也是希望以其小户型、低租金为主的房源，覆盖大城市中的新市民、青年人等，缓解现有租赁住房结构性供给不足的问题，同时刺激房地产行业激发新生动力，加快释放有效需求。
而今，保障性租赁住房成为缓解大城市新市民、青年人等群体住房困难问题的重要抓手，已经被确立为我国“十四五”时期住房建设的重点任务。根据国家住建部要求，“新市民和青年人多、房价偏高或上涨压力较大的城市，在‘十四五’期间，新增保障性租赁住房占新增住房供应总量的比例应力争达到30%以上。”
“国营队”入场 大都市吹响了集结号
乘着春风，国家政策很快在省市落地。
2022年5月，陕西省政府办公厅发布《关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》，其中明确提出， 到“十四五”末全省基本建立以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。其中，人口净流入的大城市（西安市），形成有效的保障性租赁住房供给，切实缓解新市民、青年人等群体住房困难。
而在今年2月份出台的《西安市“十四五”保障性租赁住房发展规划》中，立足当地实际的体系建设更加明晰，蓝图可见。
“十四五”期间，西安市保障性租赁住房总需求约30.4万套（间）。其中包括10万套（间）基于“十三五”末统计口径上的存量群体保障需求，以及20.4万套（间）新增人口保障需求。 据预测，“十四五”期间，西安市仍然为人口净流入城市，新毕业大学生与外来务工人员为主要新增住房需求群体。 预计2021年至2025年西安城镇常住人口年均增量约为25万人。筛选符合条件的保障群体，每年保障性租赁住房新增需求约为4.08万套（间）。
以需定供。“十四五”期间，西安计划总投资约1140亿元，建设保障性租赁住房30万套（间），占新增住房供应总量的30%以上。在关键的用地供应上，主要利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地、存量闲置房屋及新供应建设用地等5类土地，更为丰富的用地保障，可以有效增加住房供给，稳定房价和租金。
“十四五”保障性住房筹建主要指标（万套/间）
在“保租房”供给制度上，“多主体供应、多渠道保障”的政策导向无疑提供了更加灵活务实的执行空间。
官方信息显示，西安现有集中式租赁企业现有12家，运营房源数量约1.3万套，供给集中度较高，头部四家企业供给占集中式房源总数的87%。分散式租赁企业300多家，运营房源数量约10万套。2020年，西安市开展住房租赁市场发展试点工作，同年，西安成立国有独资的政策性住房专营企业——西安市安居建设管理集团有限公司，打造政策性租赁住房的投融资、建设收购以及运营管理职能，全面开展“保租房”的建设和收购等工作。文中开始提到的西安市首个面向社会公开租赁的“保租房”项目，就是由安居集团子公司——安居资产运营公司投资打造，并与国内知名公寓运营机构龙湖冠寓联合运营。
保障性租赁住房的建设并非一蹴而就，需要更多有实力的社会化主体参与其中，通过新建、改建、存量项目纳管等方式打造越来越多的优质租赁房源进入市场。此番“国营队”入场，与长租公寓市场化企业联手，能否形成标杆，收获市场的青睐，还将拭目以待。
保障性住房套（间）数的区域需求占比
新市民、年轻人 需要什么样的租住房？
简单说，就是租得到、租得起、租得近、租得稳、租得好。
愿望与现实间总是存在落差。当前在西安，小户型、低租金房源短缺，住房租赁市场中个人出租房源以中大户型为主，租赁住房市场总体结构性供给不足。加之租赁关系不稳定，“买不起房、租不好房”的问题逐渐凸显。此外，中国城市规划设计研究院发布的《全国主要城市通勤时耗监测报告》数据显示，西安市45分钟以内通勤占比78%，低于上海、南京提出的80%-90%占比的衡量标准，职住不平衡情况仍待改善。
对此，《西安市“十四五”保障性租赁住房发展规划》明确，“保租房”建设要坚持小户型、低租金的标准，不设收入限制，围绕学校、商圈、地铁口、交通枢纽及产业园附近等优势地段，更有利于引导职住平衡。当前，作为西北地区第一个开通地铁运营的城市，西安城市轨道交通发展迅速，轨道交通场段上盖项目条件成熟、公交线网日益完善，沿线有较为充足的储备开发区土地，可作为新市民、青年人首选居住地段。
在消费者关心的房源品质上，“宜居”一词可以是客观量化，也可是主观感受。除了室内品质有保障外，按照《规划》，未来的“保租房”建设还将与周边配套设施“同步规划、同步建设、同步交付”，构建“15分钟便民服务圈”，坚持合理容积率、绿化率指标，提升小区智慧化管理水平，等等，总之，“保租房”的预期目标可归结为一句话，让租房成为一种体面的生活方式。
“租购同权”是另一个消费者关注的敏感话题。大家不愿意租房，很大程度上由于租房不能享受到买房的落户、入学等方面的权益。业内专家表示，虽然现阶段不可能做到完全同权，但可以无限拉近这种距离感，不能完全割裂。 《规划》中也提到，在保障性租赁住房的选址中，要注重与城市的医疗服务设施、中小学基础教育设施的空间关系，既能够满足社会各类群体享有城市公共资源的权利，又能够降低保障性租赁住房的建设成本和居民的生活成本，方便居民的日常生活。
“保租房”建设是一项民心工程，针对它的监管也会更加全面到位。过去在这方面是欠课的，当下政策要求，保障性租赁住房项目要全部纳入住房租赁服务管理平台统一管理，所有项目要纳入工程质量安全监管。只有租赁环境改善了，大家才敢租房愿意租房。
“十三五”期间，西安市将租赁型保障房（含廉租房、公租房）整合为公租房，将经适房、限价房并轨为共有产权房，形成了以公租房、共有产权房为主的住房保障体系。“十四五”期间，在西安特色的住房保障体系中，“保租房”一项无疑将是重点谋划的一笔。
无论是买房前的过渡，还是一种新的消费观念和生活方式，“保租房”已经来到了我们的身边。或许，作为不少都市年轻人奋斗的起点，它即将成为当下新的趋势。