2022年5月5日，汕头市南澳县后宅镇“柏楠综合楼”的《房地产租赁合同》纠纷一案，汕头市中级人民法院作出了二审判决，判决李学强与黄木有签订的租赁合同无效，其理由是案涉物业有违章建筑，不属于合法建筑物，故租赁合同无效。

那问题在于，既然是违法建筑物，其违章在顶楼加盖的一层建筑物至今依然存在，然而，后宅镇却向另案、正在起诉当中的金平区人民法院，提供了违章建筑已经拆除的证据。

到底谁在说谎？真相究竟是什么？

1. 物业一女二嫁，或涉嫌欺诈

事实上，导致本案诉诸法院的关键原因，是房东黄某有将案涉物业“一女二嫁”。

相关证据显示， 2019年，做酒店生意的李学强通过中间人认识了黄某有，就其柏楠综合楼商谈购买事宜，后鉴于物业报建手续不齐备及涉案土地尚有500万元的抵押*款贷**，故双方采取“先租后买”的方式来盘活整栋物业，也为李学强提前锁定购买权。

为此，双方签订了《房地产租赁合同》，约定李学强向黄某有承租“柏楠综合楼”及土地作为酒店用途使用，租赁期限为 20 年；租金为每月5万元。合同签订后，李学强向黄某有支付定金 30万元，并陆续预付了11个月的租金。

黄某有收取租金的依据

然而，就在李学强等待黄某有办理相关手续的过程中，黄某有背着李学强将案涉物业租给了第三方。目前，案涉物业已经被装修成“丽枫酒店”，等待手续完备开业。

至此，李学强觉得，自己被黄某有给欺骗了，明明物业租赁给了自己，还收取了自己100多万元的款项，现在又在隐瞒自己的前提下租给第三人，其行为已经涉嫌欺诈。

2. 二审法院重要证据自相矛盾

在一审南澳县法院，以李学强与黄某有签署的合同不是真实意思表达，而认定合同无效后，二审法院也于5月5日作出了租赁合同无效的裁决。

但在二审法庭的调查阶段，南澳自然资源局出具的一份关键文件复函《关于黄木有用地地上建筑物建设工程规划许可证有关情况的复函》，与之前出具同一内容的《关于黄木有用地地上建筑物建设工程规划许可证有关情况的复函》，存在前后矛盾之处。

2022年3月30日，汕头中院就黄某有的柏楠综合楼，是否向南澳自然资源局申请《建设工程规划许可证》并获得审批同意发出调查函。同年4月6日，南澳县自然资源局经查阅相关档案资料后，向二审法院作如下答复：

“原县城乡规划局于2015年8月27日对该建筑物（柏楠综合楼）规划建设方案进行批前公示，并于2016年12月 28*批日**准了该建筑物规划建设方案。但我局迄今为止未收到黄木有有关核发该建筑物《建设工程规划许可证》的申请，亦未向其核发《建设工程规划许可证》。”

对此答复，李学强提出了质疑。

原来，早在2021年8月21日，李学强向南澳县自然资源局也提交了一份内容相似的信息公开申请，申请公开黄木有“柏楠综合楼”是否申请《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》，以及办理这两项许可所提交的全部申请材料。同年8月27日，南澳县自然资源局答复称：“黄木有……的“柏楠综合楼”，迄今为止尚未取得《建设用地规划许可证》及《建设工程规划许可证》；黄某有曾向原县城乡规划局提交申请核发《建设工程规划许可证》的相关材料，但该申请材料不属于政府信息公开的范围。”

同一事项两种不同答复

综上，两份同一内容的公开信息，却出现了两种不同的结果：一份是给二审法院的，声称没有收到过黄某有的申请；另一份在较早前，由李学强申请的，在二审之前却载明黄某有曾有过申请。

对于两份结果截然不同的文件，南澳县自然资源局相关人士的解释也很有“技巧”，声称前面的那份说收到过申请，是原南澳县规划局收到过，后面规划局并入南澳县自然资源局后，的确没有收到过。

对此说法，李学强认为是在玩文字游戏，南澳县国土、规划部门合并后，相关业务也是同步进行了合并的，难道说，前面作出的申请、批复文件，因为合并而不算数了吗？

对李学强而言，二审法院得到的信息是：既没有申请，又因为违章没有核发《建设工程规划许可证》，故“铂南综合楼”系违法建筑物而判定租赁合同无效；反过来说，黄某有早就有过申请，现在镇政府又有发函要求整改，并在整改合格后申请核发《建设工程规划许可证》，如此一来，该建筑物就成了合法建筑物，那么，租赁合同就有效了。

合法与不合法，有效与无效，就看怎么拿捏了。

3. 涉嫌向法院提供虚*证假**据，对更多违章问题视而不见

李学强表示，早在2021年8月29日，后宅镇政府就向黄某有就“柏南综合楼”的违章部分发出了整改通知，然而，直到2022年2月25日，后宅镇发出了要求黄某有10日内《强制拆除的通知》后，黄木有依然无动于衷。

据后宅镇综治办的相关人士表示，黄木有在2022年4月份才自行拆除了违章部分建筑物，而第三方验收结果于2022年5月底作出。

但这份报告，目前还没有公开，到底有没有这份报告，也依然存疑。

李学强认为，之所以没有公开这份报告，与后宅镇政府的乱作为有关。他表示，2022年6月23日上午，有媒体人到现场的取证、拍摄资料显示，案涉物业288平米的违章建筑物仍然矗立在楼顶，赫然在目，违章的建筑框架全部都在，只象征性地在框架上捅了几个洞，主体都在，事实与后宅镇综治办所称的“已经拆除违建”的说法不符，如果这样都能出报告，那将会闹出新的乌龙事件。

更让人讶异的是，在日前李学强发起的，对后宅镇政府不作为的行政诉讼中，镇政府竟然向金平区人民法院提交了系列的虚*证假**据，称“柏楠综合楼”的288平米的违章建筑已经拆除，并提供了照片，然而，这些照片只能证明违章依然存在，而不是已经拆除。

原设计图的顶层没有整层的建筑物

建好时的楼顶

违建施工图

违章部分至今还在

李学强称，不仅顶楼有违章，柏楠综合楼一楼的招牌也是违章向外延伸出去的，明显与原规划设计不符。

原建筑的门楼与建筑物外墙齐平

违章加建了一个大招牌

李学强的这一说法，与南澳自然资源局相关工作人员的说法相符。该工作人员表示，柏楠综合楼的违章不仅限于楼顶，还有其他违章存在。

从南澳县的行政设置来看，对违章建筑物的管理权限已经下放到后宅镇政府的综治办，而综治办为何对如此明显的违章视而不见？

李学强表示，后宅镇政府的乱作为由此可见一斑。

04.违章建筑真的合法了吗？

从二审中院的裁判文书时间来看，为2022年5月5日，李学强收到该判决书的时间为5月24日。也就是说，黄某有采取拖延手法，将自己的建筑物以违法建筑物的身份拖到二审法院判决之后。也因此，二审法院以案涉建筑物是违法建筑物，故作出了合同无效的裁判。

表面上看，这一切严丝合缝。

而实际上，这是黄某有故意作的局，李学强表示，如果黄某有诚心与自己成交，2021年8月29日收到整改通知后，三天就拆完280多个平方的违章建筑物了，而且，在这份通知中，写明“整改完成后重新提交申请材料，即可领取《建设工程规划许可证》”。

李学强表示，黄某有正是利用了楼顶部分280多平方米的违章建筑，来阻止与自己合同的履行，并在法院诉讼过程中，故意拖延不去整改违章建筑部分，不及时向相关部门递交《建设工程规划许可证》的申请材料，造成了案涉建筑物不合法，从而让案涉建筑物在二审法院审理期间处于“违法状态”，并影响法院的判决，而以一个相对稍高的价格，将案涉物业出租或出售给第三方，是典型的一女二嫁，不讲信用。

此外，李学强对后宅镇政府的管理也有意见：一处严重违章的建筑物，要是放在平常，几个小时就拆完了，为什么黄某有的违章可以光明正大地存在了4、5年？而且，更重要的是，建筑面积达5万多平米、9层的高楼，是如何在 手续不齐的情况，明目张胆地盖起来的？

李学强表示，后宅镇政府的乱作为还不止于此。

2021 年 4 月 21 日，因租赁纠纷，李学强向南澳县人民法院申请诉前财产保全，请求查封了柏楠综合楼的土地。

而根据媒体在2021年10月公开的信息称，后宅镇政府将法院查封、已经租给李学强的柏楠综合楼，进行公开的招商引资，从而帮助黄某有将案涉物业“一女二嫁”，引发了系列的纠纷和诉讼。

将涉案的、被法院查封的建筑物进行招商引资，其行为本身就已经违法，相关法律界人士表示，而二审法院在李学强与黄某有的租赁纠纷合同中，也存在支持不诚实守信原则的嫌疑。

根据最高院民一庭编著的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》对该司法解释第二条的阐释：“本条是有关规定租赁合同效力的内容。本条规定合同无效的根本原因在于标的物缺陷，影响合同效力的根本原因在于“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋”，即标的物本身存在瑕疵，且该缺陷直接对合同效力产生影响， 直接导致房屋租赁有效或者无效。本条规定的标的物缺陷就是指标的物是违法建筑，因此租赁合同无效；标的物缺陷补正后，成为合法建筑，则房屋租赁合同有效”。

也就是说，案涉物业依照程序，只要拆除288平方米的违章部分，就可以走程序让建筑物合法，就可以获取相关手续，但因为黄某有的故意拖延导致《建设工程规划许可证》至今没有取得，从而造成了案涉物业的违法性质，对李学强的合法权益，造成实质性的侵害。

那么，作为二审法院，也有义务查明事实，责成黄某有整改、完成建筑物的合法性质，并履行合同。

而结果是，汕头中院的裁判，仅以审理期间建筑物有瑕疵，而没有正视“标的物补正后，成为合法建筑物”的事实，从而做出合同无效的判决，这样的裁判，客观上助长了不诚实守信者，反而获得更大的收益，这对于我们倡导建设信用社会体系，有害而无益。

李学强表示，现在问题是，黄某有仍然在无视规则，在违章建筑明显存在的情况下，向镇政府提供了已经自行拆除完成的报告；而按照后宅镇综治办的说法，不仅拆了还完成了第三方审核，这样成体系的操作，应该不是黄某有个人的能力可以完成的，这背后的原因，才值得我们深思！

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