资本市场高度自由化，和房地产市场的
疯狂增长。
这是过去N年，很多人对迪拜发展的总
结。
我扫了一圈，很多销售顾问说服别人去
迪拜投资，一般都是用下面12个理由。
投资迪拜房产的12个理由:
1、平均租金回报率可达10%以上
2、最高可*款贷**50%，提供灵活的付款计划
3、全球最佳商业国家排名阿联酋排名第26
4、无限制购买政策，资金流动无限制
5、政治稳定和安全；全球最安全国家排名阿联酋第2，犯罪率几乎为0
6、迪拉姆与美元直接挂钩，汇率稳定，是世界上汇率水平最高的货币之一
7、无房产税，仅收一次性房产注册费用4%，低于全球110个房地产市场
8、投资100万迪拉姆以上自由持有房产，即可申请长期居留签证
9、中国投资者跃居迪拜房产投资者排行第7位
10、迪拜的RERA部门是世界上最佳房地产业务部门保护投资者利益
11、迪拜拥有国际化教育环境80.6%为国际学生
12、中国游客免费落地签，出行简单方便。
看到这些，给人一种错觉，去泰国、越南、柬埔寨、马来西亚、日本买房投资的，都亏大了，迪拜才是真赚钱，赚多钱，租金回报率位居世界第一呀！2020年世博会召开呀！
销售顾问一番推销之后，开门见山：“去看房的费用八千，包来回飞机票，包吃住，如果买房成功，返八千”，听起来很划算，买房等于白玩。
说句题外话，我旅行社的朋友最近抱怨，这两年，东南亚廉价旅游线路，销售下滑很厉害，客户都被免费看房团抢走了。
去了还能不买？一群销售整天给你*脑洗**，一个盘接着一个盘看，一旦引发群体效应，很多人会稀里糊涂当场下定金。
卖迪拜房子的销售顾问，其实玩的套路就是信息不对称。
因为迪拜对很多人来说过于神秘，媒体对于迪拜的真实情况报道很少，互联网上大量软文投放，所以在某度上，几乎搜索不到有价值的真实信息。
我发现，不管他们怎么吹迪拜房产，有3点往往避而不提，也从来不敢写在文章中：
1. 供需严重失衡；
2. 无法移民；
3. 高昂的物业费。
房价再跌 房租也在跌
问题来了，这么多房子，谁做接盘侠？当然是刚富起来，什么都不懂的中国中产们。
目前迪拜很多新建楼盘，都有中国公司操盘，专门卖给中国人。
为什么销售顾问只推荐新盘？因为新盘佣金非常高，能走量。
二手房没有投资价值？恰恰相反，Dubai Marina、The Greens、JLT等成熟区域，至少不愁租不出去，但交易佣金很低，中介哪里看得上这点肉，也不能告诉你。
这几年，其实很多外国人离开了迪拜，去别的地方发展，要么去卡塔尔，要么去巴林。
要看数据？来看看最近13年，阿联酋汽车销售数据。
15年开始快速下滑，毕竟在沙漠，你不能骑骆驼、骑自行车吧。为啥买车的人越来越少了？你懂得。
想移民？做梦
抛开政策不谈，如果你想从中国移民到阿联酋，只能说，舒服日子过腻多了，光是适应温度，改信仰、习惯饮食就够你喝几壶。
迪拜不是移民国家，以前想要入籍迪拜的方式也非常困难。
除了与迪拜男性结婚，加入国籍外，那么只能通过，在迪拜居住30年，或作出巨大贡献入籍。
之前曾经有开发商提到，能搞定10年投资签证，这个根本那就是扯淡。
主要面向医疗、科技等研究领域的投资者和专业人士，和炒房客没有一丁点关系。
掏100万迪拉姆购置房产，可获得迪拜永居？
首先，不能*款贷**，不能买期房。
其次，不能工作。酋长早说过，迪拜不养闲人。
第三，这属于房产投资商居住签证，每2年更新一次，且每180天至少到阿联酋一次。
第四，要有自己买医疗保险。
如果全部让中介帮忙搞定，每次费用在15000元+人民币，这还是友情价。
物业费吓死你
单纯看租售比，迪拜房产确实回报率不错，8-10%的回报有些夸张，但6-7%，在一些热点成熟地块（国际城）还是可以做到的。
朋友说，如果早些年全款投资，16-18年是可以收回成本的，但现在做不到了。
除了租金下滑，空置率提高，还有就是物业费，在吞噬你的收益。
根据2018年迪拜当地网站公布的数据显示，公寓的物业费，每个平方英尺12-24迪拉姆，酒店公寓是普通公寓的3倍。
很多人没有概念吧，1平方米=10.7平方英尺，1迪拉姆=1.83人民币。
一套80平的公寓，按照每平方英尺18迪拉姆计算，每年物业费15400元。
一套80平的酒店公寓，每年物业费46200元。
对了，很多物业对维修还垄断，不许别的公司维修。举个例子，上门换灯泡，200迪拉姆，折合人民币366元。
泰国也好，日本也好，在完结的时候，并没有把话说死。因为个别区域的房子，还是能投资的，只是收益相对较少，和理想值有差距。
但是对于迪拜的房子，我的观点很明确，现阶段，远离。
房产投资，也是讲究周期性的。再好的产品，投错了时间，一样亏。
迪拜并不是免税天堂！
啥都免了它赚啥啊，它的政府支出的财政来源，主要是房地产、洗黑钱、政府性收费和罚款、*款贷**、贸易、*私走**、保人持股制度、增值税5%等等，所谓的航空运输和海上运输就是给它的旅游业配套的，根本赚不了啥钱的，而且还有亏损呢。
它现在还在吹免税，就是为了骗世界各地的人去投资而已，结果是很多都亏本走人，钱反正都留在迪拜了给它刷GDP了。 所有在迪拜的衣食住行吃喝拉撒所有赚钱的东西都被它王室企业垄断了的，怎么可能不赚钱呢。而且很多东西都是劣质东西卖高价坑游客坑外国人，去了迪拜旅游工作的人就是案板上的肉了。
迪拜这个假土豪最爱吹自己免税，其实一大堆费和罚款等着你呢(各种罚款陷阱，注册公司设立企业，汽车罚款)，更不用说现在已经开始征收增值税和部分商品的消费税了，各种名目的罚款更是吓死人，反正去了迪拜就是等着被套路，迪拜警察局也是只知道收黑钱的机构，因为反正绝大多数都是外国人等着被宰的羔羊而已，而且最搞笑的就是交通罚款和其它一大堆罚款都可以打折。
迪拜假新闻罄竹难书，房地产项目很多都是吹牛的项目，迪拜的吹牛项目和迪拜策划的假新闻太多了，像
1 漂浮海马，2 会跳舞的楼，3 纳赫勒港湾大楼，4 超级高铁，5 超级巴士，6 世界岛，7 棕榈岛，8 迪拜乞讨变富豪，9 新月楼，10 迪拜水下酒店，11 迪拜Anara大楼，12 迪拜钻戒旅馆。
这些项目没一个建成的，都是迪拜那堆白手套地产开发商到处收买媒体吹牛的，把迪拜吹成土豪是那堆白手套开发商和迪拜王室最终的目的。很多人以为迪拜王室在地产开发上面没赚多少钱，呵呵，其实赚大了，光是卖那些劣质摩天住宅就赚大了，而且还可以永远收管理费和住房费，反正在迪拜开发商的信条就是绝不持有沙漠中的住宅楼，反正那堆摩天住宅都得靠外国接盘侠来养，而且迪拜还白得了一堆摩天楼，因为接盘侠们也不可能把楼搬走吧，而且还有一大堆限制性条款，还得带动迪拜的消费，还有一大堆的费和罚款等着交，还有恶劣的天气环境，迪拜王室搞房地产开发绝对的一本万利，迪拜一大堆最赚钱的开发商都是迪拜腐败王室的白手套而已，房地产开发是迪拜腐败王室最重要的收入之一，现在迪拜房地产跌跌不休，股市腰斩，迪拜腐败王室只好到处借钱继续搞坑人工程，骗人去迪拜消费旅游买房，迪拜那个恶劣的环境恶劣的绿化水平和超高生活成本还有天天喝淡化海水吃冷冻食品也好意思说自己房价低，而且现在房价还要继续跌。更不用说迪拜的各种管制非常严格了，去这个假土豪旅游最好不要遇到斋月，呵呵，还有迪拜的各种诈骗手段多样。
罗列一下阿联酋迪拜这个假土豪的黑历史和吹过的牛，还有它被长期看空的理由，还有它玩的套路。
1 处于战争状态，和胡塞武装的战争。2 阿布扎比机场和迪拜国际机场被胡塞武装炸了。
3 护卫舰被炸沉。
4 一堆政府性收费吓死人。
5 增值税和部分商品的消费税开征。
6 已经没有石油储备了，相当于没有美元储备了。
7 房租房价一直跌。
8 俄罗斯被制裁导致很多在迪拜洗黑钱的俄罗斯富豪跑路。
9 和卡塔尔断交导致卡塔尔人跑路。10 美国制裁伊朗导致伊朗人跑路。
11 人工岛烂尾，世界岛和杰贝阿里棕榈岛烂尾，德拉棕榈岛烂尾，朱美拉棕榈岛都没有全部开发完成。
12 人工岛在逐步下沉中。
13 贸易被海合会国家分流，海合会国家自己都建了自己的港口和仓储设施。
14 海湾国家都在大力发展自己的非石油经济了，迪拜没有石油储备的劣势凸显，一大波公司跑路去其它政策更好的海湾国家。
15 罚款吓死人，一大堆政府罚款吓死人。
16 君主*制专**国家想加税和费都是一句话的事儿，都是马克图姆说了算。
17 王室超级腐败，很多项目的钱被贪污浪费了。
18 和阿布扎比的隔阂，现在迪拜连阿布扎比都竞争不过。
19 迪拜一屁股债务吓死人，超过1000亿美元，现在借钱都借不到。因为它收入减少太厉害了，因为它没有石油储备了，相当于没有美元储备了，说白了还不起钱了。
20 阿联酋和伊朗的领土争端。
21 几乎没有污水管道和雨水管道，全靠污水车拉。
22 热死人，一年热八个月，夏天几个月热死人，体感温度60度以上，因为湿度太高。
23 天天喝淡化海水吃冷冻激素食品，容易脱发便秘。
24 环境污染吓死人，淡化海水工程污染海水，之前的污水直接倒海里。
25 雾霾和沙尘天气沙尘暴吓死人。
26 垃圾围城，垃圾多得吓死人。
27 对媒体的*锁封**，基本上只要是关于迪拜和阿联酋的负面消息都会被屏蔽。
28 大规模监控普通人，侵犯隐私权。29 学费高得吓人，年年涨，而且大量的学生考试集体作弊。
30 航空业不行了，增长乏力，因为周围一堆国家都在大力发展自己的航空运输业，像阿布扎比机场 多哈国际机场 吉达国际机场 伊斯坦布尔国际机场。
31 股市腰斩。
32 各种消费大幅下跌。
33 高薪职位越来越少，它玩的高薪循环直接玩完。
34 一堆摩天大楼都是住宅楼火灾问题非常严重。
35 阿德里斯酒店大火烧死很多人，很可惜都被迪拜王室*锁封**消息了。
36 各种服务很低效率，特别是政务服务。
37 阶级分化非常分明。300万常住人口，其中100万人是劳工，还有几十万的房地产从业人员，几十万的服务人员，还有些做批发零售生意的，还有就是本地人和腐败王室了，其实就是个农民工城市。
38 玩土豪概念经济学骗人去迪拜旅游消费买房养它的本地人和腐败王室。38 洗黑钱*私走**经济学，吸引一大堆人去洗黑钱*私走**，标的物就是房地产。更不用说一大堆恐怖组织靠迪拜这个假土豪洗钱了。
39 海运业也不行了，靠一堆假数据作支撑。因为海合会国家自建港口分流。
40 吹牛骗人的项目一大堆像 漂浮海马，会跳舞的楼，纳赫勒港湾大楼，超级高铁，超级巴士，世界岛， 棕榈岛，迪拜乞讨变富豪，新月楼，迪拜水下酒店， 迪拜Anara大楼，迪拜钻戒旅馆。
41 所谓的黄金街也是一堆劣质黄金和脏货，专门收来卖高价的，更不用说钻石了。
42 车经常被淹水，因为没有雨水管道，下大雨直接淹水了。
43 老城区蟑螂吓死人。
44 诈骗犯多得吓人。
45 一大堆都是劳工，还宣传自己是土豪城市，其实就是最大的农民工城市而已。
46 到处骗人买房，买到就得永远养它的本地人和腐败王室了。而且因为环境太差了，房子折旧非常快，所谓的永久产权毫无意义。
47 一堆海沙房子，质量根本不合格。48 绿化就别想了，本身它搞的就是房产锁定经济学，专门骗人去买房的，它的王室成员夏天直接跑欧洲避暑去了。
49 环境快不适合人类生存了，包括海湾国家对石油的开采影响地质和淡化海水影响海洋环境，中东波斯湾地区已经不适合人类生存了。
50 王室非常腐败混乱，之前的王储就是个瘾君子，到沙特乱搞，而且还吸毒杀人，导致被撤销王储地位，之后死于非命。
51 哈利法塔实际使用高度就580+，上面两百多米都是靠钢架和钢套筒顶升结构和一米二的钢管柱冒充高度而已。实际的得房率非常低，因为建筑面积小，大部分都是住人用途而已。52 一堆300+的楼都是天线楼和尖顶楼冒充高度，刷数据刷排名而已，而且大部分都是住宅用途，大多数都是筷子楼，外围密集柱子小进深的钢筋混凝土楼，外立面老化非常快的而且火灾问题非常严重，像公主塔和码头101住宅楼都是靠天线和尖顶冒充高度。53 所谓的迪拜运河也是半拉子工程，完全就是为了快速搞钱，卖住宅而已。
54 反正迪拜的核心诉求就是让全世界来养它的本地人和腐败王室，因为它没有石油储备了，相当于没存款，和海湾其它国家没得比，套路就是搞房地产，让外国人来买房，然后让外国人永远交物业费 管理费 住房费 水电气网费，它白得一堆摩天住宅楼，让人更以为它是土豪，完成它的土豪概念循环和摩天循环。
55 现在因为被长期看空了，海湾国家的机构投资者很多卖房走人了，英国印度巴基斯坦也是跑路了，所以只能找散户来接盘，特别是中国的游客，因为中国人很多都被它*脑洗**了，网上全是它的购房软文，很多人都缺乏独立思考能力，导致很多人上当受骗了。中东迪拜的房子建安成本非常低的，一堆印度巴基斯坦孟加拉劳工工资非常低，所以迪拜房子的代理费非常高因为利润吓死人。
56 又骗了一堆黑人来当服务员，因为它要把成本减到最低，赚最多的利润，还是老套路，培养一大堆无良中介骗人去迪拜所谓赚大钱，呵呵，先把护照扣了再说，而且中介费一大笔，很多人不得不在迪拜打工了。
57 害死一大堆印度巴基斯坦孟加拉劳工，光是2005年非正常死亡的印度人就超过1000人，更不用说几十年总共死了多少劳工了，很多人都是热死和自杀。所谓的铁打的王室，流水的劳工。
58 迪拜最爱摆豪车炫富，其实一大堆都是王室腐败分子的，还有就是海合会国家的腐败分子的，而且价格非常便宜的，不能拿国内的价格去类比，它们王室买豪车连运费都不交的，反正都是左手倒右手而已。
59 所谓的警察局开豪车，其实就十几辆，很多都是王室腐败成员不想开了直接送警察局的，因为可以搞噱头吸引人，可以继续玩土豪概念经济学而已。其实它的警察局一堆都是只知道收黑钱的，办案效率低下。
60 反正迪拜这个假土豪的核心套路就是，永远用最低成本 最劣质的东西和服务来搭配上它的土豪概念来卖高价，让消费者认为很值，毕竟是土豪城市，其实就是个一屁股债务环境污染生存条件恶劣的农民工城市一个。因为它知道自己的环境太差根本不可能有几个富豪会来常住的，所以卖房子一直打的牌就是房租高 房价涨 美元挂钩 免税 永久产权。其实全是套路而已，现在迪拜已经被长期看空了，经济也是恶性循环中，当然国内一堆劣质无良中介和旅行社依然会推迪拜游。
61 国内一堆的无良自媒体天天发关于迪拜这个假土豪的宣称自己是土豪的假新闻和购房软文。
62 迪拜这个假土豪收买各种媒体的手段太多了，很多旅游类APP全部被迪拜这个假土豪收买了。全是些它发的软文，全是说迪拜好的方面，一点坏的方面都没有。
63 最爱吹自己免个人所得税企业所得税，其实它的保人持股制度专门剪羊毛的。更别说其他一大堆费和罚款了。
64 很多人都被迪拜这个假土豪骗了，认为它很安全，呵呵，其实它就是到处买榜而已，吹自己很安全，不然怎么骗人去买房旅游消费啊，它的套路就是*锁封**所有的犯罪消息，而且犯罪现场和事件绝对不允许过路的人拍照和发社交媒体，不然就是罚款甚至驱逐出境，所以很多犯罪事件根本没人敢发到网上，所以很多人会以为它很安全，其实现在迪拜这个假土豪非常不安全，光是地缘政治问题和胡塞武装的战争，还有美伊波斯湾对峙，还有阿联酋和伊朗的领土争端，还有各种盗窃 诈骗 卖淫 嫖娼 强奸 黑社会犯罪吓死人，这些都被它的腐败王室屏蔽了而已，你想想它那100万劳工怎么解决个人问题的，呵呵。更夸张的是对其它国家媒体的收买更是吓死人，像国内绝大部分的媒体和自媒体都被它收买了，基本上看不到它的负面消息，基本上都是它吹自己是土豪和让人去买房的消息，稍微有独立思考能力的人都知道它的套路。
65 迪拜这个假土豪还玩 以夷制夷 经济学，就是从其它国家那里骗的钱来搞它自己的所谓的创新，一大堆王室的未来项目，都是它王室在投资，研发人员基本上都是欧美人，因为它本地人太少而且素质低，想靠它们搞研发是不可能的，所以用高工资吸引一大堆欧美研发人员为它效力，很可惜一大堆都是滥竽充数的，业内的笑话就是研发混不走了就去迪拜混日子滥竽充数，呵呵，这一块就是个无底洞，所以迪拜王室的负债越来越高，所以马克图姆裁了一大堆滥竽充数的所谓高薪研发人员，也间接导致一大堆豪宅租不出去，租金下跌很多，可以说进入恶性循环了。