10月23-25日，由城智履行学院主办，优铺里邻全程协办的城市更新访学活动--城智履行天津站在天津举行。本次活动共实地考察12个项目，并组织了一次万科项目专场考察和沙龙对话，以及主题为《天津城市更新的机遇与挑战》的论坛。
本次主题论坛由优铺里邻、天津万科和津投广场协办，于10月24日下午在津投资管旗下的津投广场举行。本次活动共有7位嘉宾做了主题发言和分享，共有近百位业内嘉宾出席，成为天津城市更新领域自8月22日天津首届城市更新发展论坛之后又一次城市更新领域的行业盛会。
本次论坛的协办方之一--天津优铺里邻商业管理有限公司总经理高文利在本次论坛上做了《天津城市更新的特点与机会》的主题发言，以下为高文利发言的内容整理。
尊敬的各位嘉宾，大家下午好，非常感谢大家百忙之中能够来到今天的会场，尤其是从外地赶来的朋友。天津的城市更新刚刚起步，在座的各位都是推动者和见证者。今天的论坛是我们天津城市更新领域的第二场行业活动，第一场是8月22日也是在这个场地举行的天津首届城市更新发展论坛，自此之后掀起了天津城市更新篇章的新一页，现在在网上搜索“天津+城市更新”，大部分文章都是上次活动的报道。另外我们计划在明年上半年联合政府部门共同举行一次“政府+民间”的城市更新活动，因为未来城市更新的格局一定是政府制定规则和支持政策，民间资本和机构来实施推动，我们现在正在朝着这个目标在一步步往前推进。
今天我主要结合我的实操经验和思考来对天津城市更新领域做一个梳理、总结、分析和判断，供在座的各位嘉宾作为参考。
目前天津的存量物业总量是比较大的，据戴德梁行的数据显示，天津优质办公物业存量为2309985平米，优质商业物业存量为2344809平米，除此之外的其他类型物业，比如厂房、酒店、公寓、社区商业、小洋楼等没有具体的数据，但估计应该和商业和办公存量物业的综合差不多，大概在500万平米左右。
在总的比较大存量物业面积的基础上，实际上还有很多整栋空置的物业，包括新竣工空置的和因为各种原因停业后来空置的。这里面办公物业约有30栋左右、商业物业约有20栋左右、小洋楼约有200栋左右，其他类型包括厂房、酒店、社区商业约有100栋左右，其中酒店20栋以上、厂房10栋以上、社区商业10个以上、空置率在50%的社区商业在50个以上。
在大宗买卖交易方面，国内主要发生在上海和北京，天津的案例不多。我们也收集整理了一些，包括：华润收购银河购物中心改为万象城（华润置地出资79.34亿元占城投置地49%股份）、华润置地收购万科中心大厦、天津万科收购松江白堤路项目、中国人寿收购天房五大院写字楼、首创置业收购城铁港铁51%股份、信誉楼2亿收购御龙湾2.4万平商业、大通和远洋联手拍下君谊大厦等案例，这些都是比较近期的案例。
比较远期的收购案例有：印力收购和平路万达项目、佛奥集团收购天佑城项目、汇泊基金收购奥城负一层停车场、华贸房地产公司收购国际大厦、招商蛇口收购汤臣津湾项目、华贸物业收购万达中心写字楼及万达公馆社区商业、私企购买中海北宁湾和怡乐天地项目、泰禾地产收购君谊大厦等案例。
和平大悦城
相比天津大宗收购案例，比较大宗的租赁案例更多一些，我们整理了其中部分案例，包括：华德顺利（彩悦城）整租银河地下商业、碧桂园整租华居精品酒店做长租公寓、黄河道汽配二厂整租做枫叶小学、盛世吉地整租大津城商业、翰石整租地铁和谐大厦、鹏展非沃整租大津城写字楼、龙湖整租松江空港写字楼做长租公寓、中铁油料公司整租河东政府大楼、商会联合大厦6层整租做美豪丽致酒店、金禧大酒店整租改成磐石大厦、美克美家整租双迎大厦1-4层裙楼等案例。
商会联合大厦
在天津大宗物业中，有不少在营业项目及空置项目都有出售的意愿，其中办公物业约有20栋、商业物业约有20栋、社区商业约有20个，其他类型包括酒店、公寓等约有50个项目。其中有很多经营状况还不错的在营业物业希望出售获得现金流，也有空置物业业主希望优先出售，如果实在不能出售也可接受整体租赁。对于社区商业项目来说，很多项目原来属于散售项目因为销售困难改为被迫自持，或者租售结合。
我们也首次对天津城市更新的时间历程做了梳理，天津的城市更新最早应该源于天津2002年的海河改造和2003年的老城厢*迁拆**，然后是2006年兴起的以凌奥、C92、意库、6号院、辰赫等项目为代表老厂房改造为文创园的风潮；之后，2008年以意风区开业为代表的商业街区改造，后来陆续又有民园西里和先农大院开业。2016年*界无**空间的开业掀开了天津联合办公的序幕，此后陆续有*界无**空间、纳什空间、氪空间、优客工场、中关村E谷等项目开业。在此之前其实还有一小波孵化器的小浪潮，但是规模较小，也缺乏知名项目；2016年，和平大悦城开业将天津带入了商业项目更新的时代，此后还有桂发祥商业广场、甜水街、广东路万科广场等陆续开业；最近的一个阶段是长租公寓，自2017年龙湖冠寓音乐学院店开始，长租公寓在2018年达到了顶峰，龙湖、万科成为其中的代表。除此之外养老、医养、教育等也是城市更新的主力，但是没有形成明显的时间阶段主线。
接下来，我们再按照类别对城市更新项目进行汇总，
据统计，目前天津创意产业园大概有约20余家，包括C92、意库、凌奥、6号院、1946、460、京津国际文创园、美亚文创园、棉三创意街区、牛棚科创、鱼坞、巷肆、赛达创意园、十字街等项目；
联合办公有大约20家，包括*界无**空间、意大利兵营优客工场、创业公社、氪空间、纳什空间、豪之英、中关村E谷等项目；
办公类约20余家，包括津投广场、商会联合大厦、翰石和谐大厦、鹏展非沃大厦、巨贝大厦、津东大厦、中投保大厦、磐石大厦（原金禧大酒店）、万德大厦（原检察院大楼）、中铁油料大厦（原河东区政府）、中天大厦等项目。
商业类项目10几家，包括和平大悦城、广东路万科广场、甜水街、星巴克臻选恒隆广场旗舰店、星巴克意风区二店、桂发祥商业广场、民园广场、尚河城、金茂汇等。
长租公寓类约50家，包括万科泊寓、龙湖冠寓、天住领寓、蛋壳、自如、大悦城乐邑公寓、喜马拉雅国际公寓等。
养老项目相对较少，约10余家，包括万科怡园长者中心、远洋椿萱茂。
酒店更新类的大约30多家，代表性的有喆啡酒店第一饭店、全季东站店、庆王府等；
其他类型的有30多家，包括教育类：麦购时代广场改成华夏未来城市中心、汽配二厂改成枫叶小学等；运动类：大维制衣厂改成天津体育城；其他还有太极园改成月子会所、赛达某工厂改成紫园茶社等。
在上述这些城市更新项目里面有些标杆项目，我们和大家分享一下，一个是在模式创新上的标杆项目，比如：
商改办：东方商厦改成中关村e谷。
轻资产：津乐汇改成和平大悦城。
历史建筑活化：浙江兴业银行大楼改为星巴克臻选恒隆广场旗舰店。
商改教：麦购改为华夏未来城市中心。
新物种：苏商科技大厦重新改造更名为商会联合大厦并定位商会综合体。
此外，在各个类别里面我们也总结出了几个品质标杆项目，比如：
历史街区：先农大院；
养老：万科怡园长者中心；
商业：广东路万科广场；
长租公寓：万科泊寓华苑店
办公：津投广场
联合办公：优客工场、纳什空间
万科怡园长者中心
通过梳理天津城市更新领域的存量物业、历史脉络和标杆项目，我们总结出了天津城市更新九个方面的特点：
1、存量物业数量多、空置率高；整体空置的物业多、商办类最高；有效需求不足，内容匮乏。
2、因为办公过剩，所以商改办空间小。存量物业大部分改成酒店、长租公寓、教育培训、医疗等服务性行业。
广东路万科广场
3、存量物业资产价格和租赁价格都低，租金提升空间小，一般在1-2元左右。
4、国外基金和国内主流基金很少考虑天津项目，大企业在天津操作项目少。天津缺乏叫好又叫座的标杆项目。
5、天津城市更新处于早期阶段，政府关注度和支持力度不够。市场良莠不齐，二房东模式多；机会主义多，资管模式少。
津投广场
6、*物文**遗存建筑多，天津共有小洋楼1000多栋，但由于产权复杂、改造和维护成本高、业主经营意识差等原因，其中很多都处于空置状态。
7、竣工即空置的新存量物业增多，以办公和社区商业为主。
8、大宗物业出售非常困难，即使价格很低。在租金合适情况下、租赁相对容易。
9、国企手里有大量存量物业，最近有迹象显示国企在经营存量物业意识在提升。
万科泊寓水西店
尽管天津的城市更新存在存量物业过剩和有效需求不足的情况，不过在深入分析之后，我们认为天津在城市更新领域还是存在很大的发展机会：
1、区域机会：天津城市核心位置优质资产和外环附近新城区重点发展区域物业（商业、小产权和厂房）都有很大的机会。
先农大院
2、品类机会。从品类方面来分析，文创园、长租公寓、联合办公等产品的发展高峰已经过去。但是在中档精品酒店、社区商业、教育、运动、医养等领域还有很大潜力。
3、业态转化机会：一是工业产权项目退二进三，可以改成办公、文创、教育、运动等业态产品；二是商业项目可以改成办公、教育、医养等项目；三是办公类物业可以改成酒店、教育、公寓等产品。
4、收购机会：从长期看，2018-2020年是资产价格低谷，也是天津经济转型周期低谷，天津的资产价格被低估。因此天津优质核心项目可长期持有，也有短平快的项目在收购之后可快速分拆散售、快速变现（社区商业、公寓）。
星巴克臻选恒隆广场旗舰店
5、租赁机会：因为目前天津资产租金价格较低，所以可长期租赁10-20年，享受未来租金提升收益。另外很多企业的物业为非核心资产，重点在盘活，所以租金可商议低一些。
6、政府和国企资产盘活机会：在政府方面，有做城市片区更新和招商引资的需求，国企方面也有盘活存量物业的需求。此外，天津还有独特资源--小洋楼资产也需要保育和活化，如果能够满足政府和国企在城市更新领域和招商引资的需求，这方面也存在很大的合作机会。
7、新存量机会：现在很多开发商在开发住宅的同时，沉淀下来大量的办公、商业、公寓等商办类资产，因为开发商都要求快周转，所以对于这些资产都急于变现，因此价格可以谈到较低。
8、村镇小产权项目机会：外环周边存在很多小产权项目，因为村里缺乏经营能力，所以大量闲置。这些项目都可以整体租赁下来长期经营。
意大利兵营优客工场
9、*物文**建筑遗存机会：天津有上千栋各种各样的小洋楼，这是天津放眼全国都不可复制的稀缺产品。如果这些小洋楼能够和优质内容结合，将有很大机会做成天津乃至国内的标杆项目。比如，由浙江兴业银行改成的星巴克臻选恒隆广场旗舰店已经成为全国闻名的打卡地。
最后，再次总结一下，天津城市更新有困难但是机会更大，大家都是见证者和推动者，希望大家一起努力，共同创造，共享机遇，谢谢大家！