01
63平的老破小，两年前108万没舍得卖。
刚刚，78万卖了！
这是大宛楼市一位老读者的亲身经历。
2019年至今，这位读者多次与我们沟通，希望得到建议。
▲2020年
▲2022年
遗憾的是，在南阳二手学区房最巅峰的时刻，这位朋友一再犹豫，错过了最好的逃顶时机。
如今终于忍痛出手，硬生生蒸发了30万！
这位朋友直叹气：唉，赔了30万。
其实也没那么惨。真实情况是，少赚了30万而已。
但即使如此，换做任何人，也会一样的心有不甘，越想越懊悔：
要是早点卖了就对了！
02
位于文化路和中州路口的中建小区，始建于1989年，房龄已超30年。
之前抢手的原因，在于它是13中、14小的双学区房 。1公里的半径内，有金玛特、大统、广场南街、新华城市广场等商圈。
我们看看小区内部环境。
（简单的绿化）
典型的苏联式赫鲁晓夫楼，留着浓浓的“家属院风”。
以如今的南阳居住标准来看，没有电梯、没有人车分流、没有优质物业、绿化简单、户型老旧，只能说是典型的90年代水准。
说是老破小，也不准确。毕竟中建小区与南阳许多房龄二十年的小区相比，环境已经算上乘，干净整洁。
这个小区的价格，一度贵得离谱。
三年前，价格普遍在一万五六。个别业主，还在网上挂出过2万的价格。
当时，中建小区和周边的其他双学区房一样，在二手房市场上非常火爆。
每年临近招生季，都有家长排队看房的热闹场面。前面一家刚看完，后面一家接踵而至。
原因很简单，南阳大班额、学位紧张、个别学校垄断优质教育资源的现象，长期存在。
房子=学区=孩子的未来=家庭的未来=父母的养老
这样的绑定思维，无论在北上广深，还是在南阳，都根深蒂固。
能不能让孩子上一个“好”学校，接受更优质教育，这种焦虑感始终困扰着南阳家长。
在这种普遍焦虑的思维下，中建小区这样的“双学区”受到南阳中产的追捧，就理所当然。
凡是能用钱解决的问题，都不是问题。
虽然拿不出千万家财给孩子砸套一二线房产，但在南阳拿出100多万给孩子弄套学区房，还是没有压力。
况且，谁的脸色都不看，谁的后门都不找，咱这是合法合规的操作。
而且，家长们都有小九九：
100多万虽然不少钱，但是我今年买，过两年卖，就是换个学位，也无所谓。白住两年，还能赚。
03
然而时代的风，你不知道它往哪里吹。
中建小区这类老旧学区房的价值，正越来越低，如果用不到学区，又不是自住，尽快抛售！越快越好！
南阳二手学区房大降价，原因有四：
一、六年一学位政策。
面对南阳疯狂的学区房价格，2020年7月，南阳出台了限制措施：
“原则上每一套住房小学6年内只享有一次同校划片入学的机会、初中3年内只享有一次同校划片入学的机会（同一父母或同一监护人的子女除外）。”
小学6年一学位，初中3年一学位的出台，立竿见影地避免了南阳学区房的炒作。
今年买着用，两年后卖了还赚一笔的现象从此消失。
学区房的周转时间，被拉长。这一政策，对于一些老旧小区的学区房，可以说是釜底抽薪。
二、完全学校遍地开花，教育资源稀缺局面缓解。
位于城市周边的完全学校，近两年来陆续投入使用，新区建设加速，城区人口向新区、白河南、城北等周边地带外迁的趋势不可逆转。
这些大趋势，都造成老旧学区房价值稀释。
再说直白一点，今天南阳市十五小和十三中是大家心目中公认的好学校，但五年后，一完、五完、二完、三完等学校，极有可能迎头赶上。
三、学区房的概念，越来越淡化。
北京西城区的731政策实施，实现多校划片，对应小区不再对应固定的学校，释放信号明显。
上海整治学区房，在2021年则实行名额分配到校+自主招生，彻底弱化了学区房的功能。
一二线城市的改革动向，也是三四线城市的风向标。
四、政府配套外迁，学区房回归住宅属性。
随着越来越多中心城区政府机构、配套向周边迁移，也代表着这部分单位人口外迁。
学区房所绑定的生源、资源，在未来也会有所迁移。
04
目前，南阳部分学区房普遍降价严重，尤其以20年以上的老旧小区跌幅最为明显。
说实话，如果排除学区的因素，这一类老破小老破大的实际价值只有8000左右。
未来，鼓励生育，降低抚养成本已成为各城市发展的必然，炒作学区房的游戏已经很难再玩下去了。
不能否认，学区房依然有其存在的价值。
但这种价值有一个合理的区间。
多花几十万，乃至上百万，买一个人满为患的大班额学区，其实不如上个普通学校，家长平常多陪陪孩子，让孩子养成好的学习习惯。
本来就是个房子，你把它完全看成孩子的未来，就夸张了。