“打新＝创富”，引千人万人疯抢，在深圳楼市愈演愈烈！算上今日开盘的润玺，今年深圳已经出现10多个打新日光盘了。而打新火热的背后，我们看到了两种现象：
一边是深圳从不缺购买力，只是“创富预期”的好资产不够抢；
另一边是当下购房者的“无奈”：在“无房优先”与政策升级调控下，多金者热钱无处释放；而资金有限的“打工人”，只能看着涨；即使有资金有房票，还得看运气，只能当“陪跑”！
该如何*局破**？楼校长近期收到很多朋友因“打新”带来的烦恼咨询。
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深圳常态：买套房100年才能回本
其实，尽早做好资产配置的心态是正确的，拥抱优质资产，做“有产者”，“有恒产者有恒心”，才能不仅仅是一个大城市的“打工人”。但，资产配置，还需更开阔的眼界与信息面，以及更适合自己把控的资产布局。正如当下，很多人一味地只盯着西部，或许将错过东部最好的“风景”（这句话有点儿唐突，听楼校长下面讲完，你可能会发现投资“新大陆”）。首先，我们认识清楚什么是好资产，楼校长认为要参考以下四大要素：
一、地段好，大城核心或者大城新中心；
二、配套好，地铁、商业等要素齐全；
三、前景好，享城市重要资源与发展红利；
四、产品好，稀缺、交易灵活、租金收益理想。
结合这四大要素，我们再来寻找投资标的，你会发现，“打新”火热的西部楼盘，往往都具备前三个要素，但已经很难满足第四个要素了。尤其是租金收益这块，靠收租金的话，要近100年才能收回成本。近日据证券时报记者吴家明报道称，胡华在深圳南山一家科技公司上班，他最近的租房经历：“我刚在宝安中心区的西城雅筑租了一套70平方米的三房，月租6900元，房东说这里的房价之前一涨再涨，已经涨到每平方米12万元以上，即使按这个价格计算，800多万元的房子一年的租金不到85000元，这不是要收近100年才能收回成本？”其实，在楼市黄金时代，有种令人眼馋的租金收益叫“以租抵供”，是衡量房子是否具备投资价值的参考指标之一。说白了，“打工人”养房东。而房东付完首付，剩下的时间全部是收益。如今，深圳房价涨到均价7万+，买套房月供动辄上万元、几万元之下，能够以租抵供的房子，几乎在楼市新江湖中消失。出乎大家意料的是，深圳的龙岗中心城，出现了这种稀缺的机会，同时，资产配置的四大“法则”全具备。
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“3条城际+4条地铁”加持，不可忽视的东部机会
在“深圳东进”的发展背景下，从最近深圳建设交通强国城市范例的近期行动计划来看，年内就要开工建设4条城际轨道线，其中3条都经过龙岗中心城区域，分别是深惠城际、深大城际、龙大城际。
而且市内轨道交通上，除了已在运行的地铁3号线，正建设中的14号线（计划于2022年开通）、16号线（计划于2023年开通），以及远期规划21号线，也都经过龙岗中心城区域。
△地铁14号线路线平面示意图 来源：深圳地铁
未来“3条城际+4条地铁”加持，能不能引爆东部？或许这只是个时间问题。站在更宏观的角度，随着深圳进入大湾区和先行示范区的时代，未来的龙岗中心城不仅是城市东进的中心，更是粤港澳大湾区城市群东部的轴心、“大深圳统筹合作示范区”战略前沿（资料来源：2020年6月12日，中央*党**校主办的《学习时报》整版刊发《“三区”叠加，扩权赋能——探索建设大深圳统筹合作示范区》）。其广袤的城市腹地、后发制人的智造产业等优势，有潜力演绎出深圳更高形态的城市价值。
实际上，作为龙岗迈向国际化中心城区的先行城区，今天的龙岗中心城，经过27年的打磨雕琢，已具备较强的集聚资源能力。
这里的政务（龙岗区政府、财政局等近20个市政部门）、商务（万科大厦、正中时代广场等商务写字楼建筑群）、商业（万科广场等7大商圈、华润万家等3大商超）、文体（龙城广场、“三馆一城”……近25万㎡的文体配套）、交通等重要资源一应俱全，东部CBD逐渐成型。
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十年深耕，深圳重现“以租抵供”资产
核心地段、配套资源和片区前景俱备下，现在龙岗中心城出现资产配置的第四大要素——价格“刚需”（参考周边价格，总价仅约120万起）、不限购不限贷不限售、理想的租金收益、市面罕见的还能“以租抵供”的项目——万科珑城原点。从十年前开始，万科在龙岗中心城致力深度运营，从住宅、商业、公共服务与城市配套，在龙岗中心城打造了一个总建面约140万㎡的综合体项目，逐步开启了龙岗中心城区进化历程，推进片区各项业态成熟。如今万科珑城原点，就是这个总建面约140万㎡综合体的最后一批产品。据了解，项目首批产品主推33-85㎡的百变创享空间，一共有574套，层高4.5米，最高可达到5.1米，预计最快月底就将入市。
△万科珑城原点项目效果图
我们知道，资产配置重中之重就是讲收益，要不然那就是耍流氓，不仅看未来前景收益，还要看当下的收益。认真地来算一笔账：当下的收益，主要以租金收益来算。因为项目的具体价格还没出来，我们来看看周边的租金情况：万科广场·V寓，一套38㎡的1室，租3200元，相当于84元/㎡。
△图片截图自安居客网站
经监测，网站上挂出的房源，一般同行会放低5%-10%来吸引客户看。上面这套，算比较真实的。另外，经电话咨询，万科时代广场的写字楼租金，是110-130元/㎡的水平；万科大厦的写字楼租金，是100-110元/㎡的水平。加上近两年片区的逐渐成熟，项目周边的租金呈现持续上涨的趋势。再加上层高（层高4.5米，最高可达到5.1米）的优势，估计，未来万科珑城原点出租的水平很有可能达到120元/㎡。此前万科广场·V寓开盘入市的均价约3.8万/㎡。参考这个价格，以万科珑城原点最小33平米的户型来算，总价约120万。租金回报率=（月租金*12）/购买的房屋总价=（33*120*12）/1200000≈4%我们再来对比市面上较好的地铁物业的租金收益水平（参照下图）：
△数据来源：乐有家，图源：珊瑚数据
你会发现，对比租金收益TOP10的地铁物业，万科珑城原点也能高出平均水平的1.4~1.8倍，优势明显。更值得关注的是，项目可实现市场几乎已失传的“以租抵供”。还是以最小33平米的户型为例来算，参考万科广场·V寓开盘入市均价，总价约120万。经咨询，项目产品首付需5成，*款贷**利率为5.25%。如果*款贷**20年，等额本息（每月还款额一样）的还款方式，平均月供是4043元。
按照我们上面的推算，项目租金可达到120元/㎡，也就是每月租金收益3960元，基本抵消月供。相当于付完首付，就不用操心月供的事了。（ps：上文租金预估及回报率均为根据当前购房平台数据估算，仅供参考，以实际为准。）近几年，随着房价的上涨，我们亲眼目睹“全款变首付、首付变车位”，租金能抵月供的房子也早已罕见了。万科珑城原点的出现，似乎又让我们想起那个美好的购房投资黄金时代。在产品打造上，项目主推的33-85㎡的百变创享空间，项目层高4.5米，最高可达到5.1米，相比普通的房屋层高3米，多出了50%-70%的体积，无疑能够给设计装修，以及未来业主生活更多的施展空间。项目产品不限购、不限贷、不限售，交易更加灵活，以及罕见的“以租抵供”优势，对于没有房票、资金条件有限、又想布局深圳未来的人来说，是难得的机会。而且目前项目周边已形成万科大厦、正中时代广场、珠江广场等商务写字楼建筑群，吸揽大量企业和白领群体的同时，也将为片区的租金提供强力支撑。
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龙岗中心城最好的“摘果”时机来了
万科珑城原点位于龙岗德政路和龙翔大道交汇处，在3号线吉祥站和龙城广场站之间，离吉祥站C出口步行距离约760米（百度地图测距）。
△万科珑城原点项目周边示意图
2站可达大运地铁站，未来，可换乘最高时速达120公里的东部快线——地铁14号线（预计于2022年通车），将缩短龙岗中心城到福田CBD的距离，能够实现半小时通达福田CBD。还值得期待的是，未来规划的地铁21号线（南龙线），同样是一条快线，连接南山前海蛇口自贸区、南山科技园、至龙岗中心城和坪地，可强化龙岗中心城与现有中西部中心的快速联系。
△规划中的21号线龙岗段 | 深圳市轨道交通
未来“3条城际+4条地铁”加持，以及“深圳东进”+“大深圳统筹合作示范区”战略下，从深圳的东部中心变成了整个深圳都市圈的中心，龙岗中心城有持续进化、潮流所向的潜力。伴随片区价值的提升，万科珑城原点的未来价值无疑具有想象空间。十年万科广场沉淀，一座总建面约140万㎡的综合体大城已然兑现，荟萃万科广场、万科里、万科大厦、“红立方”、龙城广场等不同业态的建筑，从办公到商务，从美食到购物、从电影院到亲自娱乐……万科珑城原点作为综合体大城的最后一批产品，坐享十年万科广场沉淀。“三馆一城”与龙岗区政府就在项目旁，历史人文、繁华生活盛景，下楼即享。
△万科广场
项目家门口就能享有龙城广场、“三馆一城”（公共艺术馆、青少年宫、科技馆、深圳书城龙岗城，也称“红立方”）、龙岗文化馆，加起来占地约25万㎡的文体配套，堪称东部的“市民中心”。
△“红立方”
另外，周边商业配套也已成熟，拥有万科广场、万科里、世贸百货、万科天誉City Mall等7大商圈，华润万家等3大商超，足以满足周边居民各类逛街购物消费需求。
△万科里
占据核心地段、便捷的交通、繁华的配套、有发展前景、可实现“以租抵供”……这样的“原点”资产，不也是很香吗？！
△万科珑城原点效果图
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