当年有个出名的段子，说的是中国老太太和西方老太太的区别，说中国老太太省吃俭用，一辈子好不容易存够了钱，买了一套房子，然后没几年就去世了，而西方老太太*款贷**买房，早早就住上了自己的房子，最终也是去世前几年还清了*款贷**。这个段子的目的就是说*款贷**买房，西方老太太能提前享受生活。在当年很是风行一时。
不过最近几年这个段子有所变化，好像变成了西方老太太因为无力还贷，被赶出了自己的房子。段子对不对先不说，其实就是代表了消费观的变化。
其实即便是美国，也不是一开始就习惯*款贷**的，虽然说美国很早就有了抵押住房*款贷**，大萧条之后的20世纪三十年代就创立了房利美，70年代又创立了房地美。而且美国房贷在很长一段时期都是偏低的，但是依然有许多人依然不*款贷**买房或者无法*款贷**，美国人选择*款贷**买房的时候，基本上是经济形势比较好，未来工作收入上涨或者工作比较稳定的情况下。
别看电视剧里美国人均大HOUSE，但实际上大多数美国人也要到30到40岁才拥有自己的第一套住房，这还是因为美国房子首付相对比较低，很多首付只需要2成，在毕业之后，大多数美国人会选择租房或者干脆和父母同住，所谓住在父母车库里，等到工作稳定或者结婚后，才考虑*款贷**买房。
这里有一个很有趣的情况，在之前笔者写的好几篇文章都提到，在金本位结束之后的信用货币时代，通胀是必然发生的。而很多人说，房子是抵御通胀的最好手段，那么按理说，买房应该能有效的抵御通胀，房价会一天比一天高才对。
那么问题就来了，肯定会有人问，那为什么美国尤其是日本等发达国家的房价却不涨呢？
其实这个问题和答案都有问题，首先，发达国家的房价一直是上涨的，但是没我们中国房价涨得快，走势比较平稳，所以显得没有上涨罢了。
其次：房子并不是抵御通胀的最佳手段，当然，对于老百姓来说，买房确实是抵御通胀的手段之一，但是房价并不一定会完全体现通胀。
我举个反面例子吧，比如说在金本位时代，货币大致保持稳定或者通缩的背景下，古代房子，不管是我国的汉唐宋明清，亦或者英国的维多利亚时代，好房子，比如英国维多利亚时期的伦敦，汉唐的长安，北宋的开封，明朝的北京苏州，好房子都贵。
拿近一点的来说，日本，我们都说泡沫时代日本房价涨的离谱，但是泡沫时代日本房价也就是涨了一倍，但是之前日本房价涨的更厉害，比如还在金本位时代的日本50年代，房价年均涨幅是20%以上，高于经济增速的10%。
所以说，房价并不是一个和通胀有着绝对的关系，货币有可能贬值，但是不代表着房价就一定会上涨，房子说到底还是一个商品，房价的上涨其实取决于更多其他因素。
我们旁边就有一个很典型的例子，日本房价，其实都说日本泡沫时代房价涨的厉害，其实在泡沫时代之前，日本的房价已经涨的很厉害了，日本泡沫时代1986年到1989年三年涨一倍，然而在之前的七十年代到八十年代，十年内，日本的房价已经涨了十倍了，要说更远的50年代60年代，那涨幅就更高了。
那为什么说泡沫时代都说日本房价涨的太高了，而对之前涨幅更大的时候却只字不提呢？说到底最重要的还是收入问题。
首先，商品是不是卖的出去，卖多高，一切都源于买房人的收入，人民要买房，但是买房说到底要看人的收入，尤其是预期收入。
在80年代之前日本房价虽然涨的飞快，但是日本的经济发展快，收入也涨得快，大家对未来有良好的预期，胆大的可以选择*款贷**，胆小的可以选择全款，但是最终都会说一句，买到了，这在我们之前的情况也是一样的，比如当年2000元工资的时候，每个月还房贷就要1000，那压力自然很大，感觉房价很贵，可是等几年之后，工资涨到3000，房贷感觉就轻松多了，而等工资涨到6000，房贷更不算什么了。
所以对于房子来说，未来收入的预期才是更重要的，而在经济发展速度快的情况下，老百姓对未来收入乐观，敢于买房和*款贷**买房，房价自然水涨船高了。最典型的就是日本发展最快的黄金时代，也就是50年代到80年代早期，当时日本经济发展快不说，而且公司员工是终身雇佣，而且入职后收入每几年就会涨一波。所以对于当时的日本人，虽然房价涨的飞快，但是因为收入稳定上涨，工作也有保障，敢于买房，并不觉得买房压力很大。
而假如收入一直不涨，需求停滞，也就是现在的日本。房价自然涨不上去，这点发达国家最明显了，因为发达国家的住房拥有率都比较高，经济增速相对较低，收入也比较平稳，很少会有几年收入翻一番的情况，自然房价涨幅比较平稳，而一些发展中国家因为发展快，反而房价涨幅极高，给人一种发展中国家的房价比发达国家还高的错觉。
日本在泡沫时代对未来的收入预期过高，过度透支，然而经济发展却不如意，收入上不去，自然房价也上不去。
很多人说日本房价崩盘是失落三十年的关键，但是也可以说，因为经济上不去，房价也一直上不去，这两者是相辅相成的。
其次：保有成本，日本的保有成本极高，遗产税，房产税都会对持有房产有影响，尤其是一些所谓投资房产，当年泡沫经济时代日本人大量购买一些所谓旅游景点的房子，认为会上涨，结果泡沫经济破裂，东京大阪这些城市的房子至少还可以自住，而这些房子一文不值还要每年缴纳一堆税收，可谓是最坑的。所以即便日本人现在开始重新买房，但依然对这种房子敬而远之。
其三：保有量，当房子保有量比较低，房少人多的时候，自然房产价格会上涨。但是房子保有量达到饱和，房产都倾向于存量交易，那房产价格则会趋向于稳定，一句话，房子多了，不值钱了。日本在泡沫时代大量基建，连北海道那种地方都造满了，所以房子实在太多了。
其四：租房待遇，在发达国家这点做的都比较好，就是租房的享有买房差不多的待遇，甚至有些租房的比房东权利更大，房东不能随意驱赶租客，这固然也造成了一些问题，但是相对而言，就会使得即便租金比较高，大家依然喜欢租房，因为虽然看上去租房花费很大，日本租售比1:100到1：200。但是因为租客权益受到保证，租客也乐于租房，因为在工作不确定的情况下，选择租房的成本要低得多。比如，假如买房之后工作调动，卖房就是一堆折腾事，还不如租房或者住公司宿舍。
其五：消化存量*款贷**，有个传说，是说日本泡沫经济的破灭是日本央行一手策划的，这个阴谋论是否属实不说，有点是肯定的，就是银行并不希望手上的房屋*款贷**被稀释掉。
怎么说呢，对于银行来说，收回*款贷**自然是最好的，但是在泡沫经济破灭的情况下，强行收回房屋肯定是不现实的，因为房价暴跌，房屋收回来也收回不了成本。
所以让日本人长期背负债务，慢慢还债就成了选择，但是背负着债务，经济又不好，收入没没上涨，日本人的消费自然是下降了，所以失去三十年几乎是必然的，因为泡沫时代那批消费能力最强的人都背着一堆债，还要养儿养女，没钱消费呢。
要等到这批人渐渐还清了债务，而他们的子女长大就业，才有钱消费，日本的经济才有可能一点点恢复，但前提是日本依然能保持之前的产业优势，而这点是最不乐观的。