东莞5月14日给楼市松绑后，有人欢喜有人忧。

一边城区、松湖的业主用反价表示欢呼，另一边某房产博主站出来为临深喊话：政策不痛不痒，临深还在ICU躺着呢！

实际上，自从今年3月份以来，关于临深放开限购的观点就在网上频繁讨论，大家都十分期待临深能放开限购。

甚至网传有临深开发商集体*愿请**，呼吁像佛山一样放开限购。

新政来是来了——本地改善客户的名额腾出了不少，深圳客迅速炒热核心区，但是却径直绕过了正在哭泣的临深......

这样一来，临深四镇——凤岗、塘厦、清溪、樟木头翘首以往的期待终于落空。

这下，大家都在狂欢，唯有临深还在默默流泪。临深部分项目从3月起就放出了0.5成首付、社保延期的优惠绝招，可结果呢？

无论是新政前后，成交都不见起色。莞e认购甚至都无法显示新房登记人数！

凭当下的松绑力度，想要把躺进ICU的临深拉起来，还远远不够。

临深该放开限购吗？该！

当下行情之惨淡，像临深某楼盘销售所说：“基本上大家都在火上烤着了！”

那么，临深到底有没有必要放松限购？

关于这个观点，一向是各家说各话，各有各的理。

新政刚出时，就有粉丝表示：临深几镇深圳外溢客户太多，为了去库存应该放开名额。

实际上，从最近东莞出台的几次调控政策来看，一些间接性的利好对临深来说已经算是调控放松了，只不过效果不明显。

比如4月28号颁布的“购房同时认社保和个税”、“社保逐月连续缴纳”调整为“累计缴纳”，这些利好都给了没有名额的深圳客户一丝曙光。

像5月20日补充的新政细则——非本市的本科及职称类、国家资格类人才，首套房仅需提供6个月社保。

相当于给深圳客送名额了。

而按照以往的经验，楼市起来后，深圳刚需首选就是临深。现在呢？部分深圳客来了，却抛弃了临深......

可以看出，这几次政策根本无法撼动临深市场惨淡的局面。

为什么会这样？笔者认为最根本就在于——深圳新房严格限价之下，性价比很高，而临深就这样妥妥成为了plan B。

其次看到临深市场这么惨 ，真正的刚需没有信心过来。天天降价、十几万的高佣转介——谁看了也不敢买啊。

因此，对于临深来说，目前已有的调控政策基本没什么效果，挠挠痒而已。放开限购才能够更好地试探市场。

此外，据最新的市场消息来看，新政后东莞楼市基本呈现冰火两重天的状态。

这种差异体现在一手和二手的热度上，以及城区、松山湖、滨海湾等地和临深之间。

说到底，5月东莞出的新政还是把天平倾向了改善，没有完全*光脱**。

像增值税、限售的变更加快了二手的流转速度，给二三孩家庭及离婚家庭名额，这都相当于让改善加快入场。

当下的结果是，一边部分业主在连夜调价、大卖中狂欢，一边临深却在降价、卑微给名额中暗暗流泪。

核心区像南城、松山湖等地心态飘了连夜涨价几十万。

虎门保利时区打出首付5%即可订房的优惠后，销售签单签到手软，笔者还没来得及赶到售楼部人家就已经回收了折扣。

而临深呢？打一样的牌，却没人买单。

凤岗某水库盘单价从最高4.2万降到现在2.9万起售，早在3月份看房时，凤岗销售就表示深圳客户可以先草签购房合同，并在东莞购买社保，满一年后再正式签约。

即使这样，去化量还是说不出口。而仅有的购房客户还是以本地客为主，其中很大一部分为周边旧改的*迁拆**户，深圳客户不足三成。

凤岗某地王项目，当初以楼面价25856元/平挤进东莞地价榜前五，备案价最高爬上4万7。现在仅需3.2万/平起，并且首期15万起，最长可做到18个月分期。

高地价榜单上的荣耀，现如今成为降价底线最后的一份骄傲，临深开发商是真的要熬死了。

另一个塘厦凤岗交界处的山景房，笔者咨询时，销售表示首期0.5成的首付即可定房，剩下的延期/分期给，最多可以延长半年的时间，无需手续费和利息。

你说它惨吧，这个楼盘却在新政涨价潮中参与了一把。看来对于临深新房市场来说，信心真的很重要。

临深真的需要放开限购了！绝招都使尽后，开发商还能有什么办法呢？

像首付分期、社保资格延期这种在别的楼盘的必杀技，现在都演变为常规操作，却迟迟换不来成交量。

在限购和高地价的双重压力下，临深几乎已经变成了投资者的坟场。

临深放开限购，威力会有多大

临深目前这种状态，仅凭间接性的利好根本无法拉起来。而且，当下已经有不少城市在尝试分区域放松限购了。

近日，超100城疯狂调控。前两天跟东莞同为新一线的武汉放出大招，四大远城区全部解除限购，包括江夏区、东西湖区、经开区、黄陂区。

像佛山同样早在2月份就放开了限购区和非限购区，非限购区不但给名额，相应开发商降低首付还能至2成！

东莞临深放开限购后，又会出现什么样的现象呢？

1. 解救深圳部分刚需，带动东莞市场

当下受到疫情等各方面因素影响，今年东莞经济增长本就有些乏力，更要考虑从房地产方面增加收入。

临深本地的刚需是没力气了、被掏空了，但是深圳的一大批强劲的购买力正在排队拿着号码牌准备进场。

据官方统计，深圳有实际管理人口约1700多万，而且每年约新增加40—50万净流入，还大概有1000多万人没有自己的房子，这些人将来会在东莞和惠州买房。

如果东莞能解决800万深圳人居住问题，以每户三人计算，约需要260万套房子。

这些人的购房和消费对拉动东莞经济增长是一个不小的贡献。 对他们来说，现在面临的情况就是惠州不想买，东莞买不了。

因此，把优惠政策都砸给深圳那些有实力的改善和投资者，送他们房票。他们来托起市场，一定会并影响和带动刚需。

试想如果投资者天天签单，说刚买就涨了多少，刚需当然是砸锅卖铁也要搞。

2. 提升本地市场信心

新政后，很多开发商取消优惠、二手房业主涨价，提振楼市的目的达到了，大家觉得市场信心确实又回来了。

但临深却毫无动静。

如果说此前临深动辄4万+的房价对刚需不太友好，那当下3万+已经算比较合理了，但还是没人买。

最根本的原因就是库存大，吸引不了城区、松湖、滨海湾等外溢购买力，本地购买力、信心基本透支了。

当市场信心丧失的时候，人们对任何利好都不反应。就像信心极度膨胀的时候，人们对任何利空也不反应一样。

而要恢复信心，需要其它方面的动作，或者准确说是更高层面的动作。

临深价值仍坚挺

需要更直接的政策刺激

临深新房的惨淡，已经是一个不争的事实了，以至于很多人开始怀疑临深真正的价值。

全国某知名房产大V甚至发话强调: 东莞买房，全面放弃临深。

显然，这个只关注短期行情波动得出的结论显得有些片面了。

如果连深圳这样最好的城市，都要面临横盘整理甚至小幅下跌的局面，那么，为什么要期待深圳都市圈市场有所不同呢？

跟城区一样，正因为临深高峰期涨幅高，所以回调最多。

前些年还未出台限购政策时，深圳购买力疯狂涌入。从另一个维度来看，这种选择的逻辑其实是深圳刚需看中了莞深15分钟生活圈。

如果把临深当做深圳郊区来看，跟光明一路之隔，5分钟涵盖社区公园、便利店等，10分钟涵盖超市，15分钟可涵盖商业、城市公园等，跟光明共享配套。

并且，此前根据莞深两地的轨道交通规划图，淘房志就曾预测，东莞真正跟深圳地铁互联会在凤岗或黄江实现，而地铁1号线两年后即将竣工。

站在历史的轮回上，楼市火爆的2015年，东莞的整体房价还没“破万”，临深片区的最高房价已经突破2万元/㎡。

所以，临深只是需要一点更直接的刺激而已。

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