大华拿下朱辛庄地块，和越秀星樾形成竞争局的热度下，越秀星樾3月25日马不停蹄要开放营销中心了。
卷不死就就继续卷，也不止朱辛庄，还要星月同辉。
朋友圈刷屏了一波星月天象的夜里，小窝君决定写一下越秀从中海手中“抢”过来并与中海长安誉行成正面交峰的石景山天玥。
01 天玥配套赢的漂亮
多年未到过苹果园板块，探地后，我也不得不感叹越秀能拿到这块地的勇气和决心。
推进速度上，越秀的态势就稳稳赢过中海， 其比中海晚两个多月拿地，却在入市进度上一再追赶中海，不到40天时间就推出项目。
第二，板块细分。 天玥隶属的苹果园板块，虽生活配套成熟但整体老旧破。
长安誉隶属古城板块，中海在石景山古城区域唯一一个在售新房。 除南部的十万平校区算是老小区外，其周围基本上是次新小区，城市界面更新。 西南是中海大厦、西侧是中海金玺公馆，西北是中海长安雅苑，北侧是中海金石公馆，东边是中海金鑫阁。
第三，具体配套。 长安誉距离北京东西向中轴长安街西延只有不到200米。天玥自驾出行还有阜石路，二者整体交通都非常便利。
轨道交通方面，长安誉距离地铁1号线古城站800米，11号线新首钢站直线距离约1.2公里，距苹果园站直线距离1.7公里左右。
天玥直线距离800米杨庄站，900米苹果园站。
但从设计看，天玥项目将小区地上出入口设计在了地块西侧，让项目到地铁站的实际距离，增加300米左右。
商业方面， 天玥更近，杨庄地铁出来便是远洋春秋里，仅800多米的京西大悦城6月18日将开业，增加销售助力不容反驳。日常的话，临街底商也非常方便，毕竟不能天天打卡大悦城。
医院方面， 天玥2公里范围内有两所三级医院，首都医科大学附属北京康复医院、北京大学首钢医院。
长安誉3公里北京大学首钢医院、朝阳医院京西分院、解放军总医院等三甲医院。
生态方面，天玥北侧500米左右便是永定河引水渠， 有水的地方，河居在北京住起来也美哒哒的。西南还有超大的公园法海寺森林公园。
长安誉侧是新安城市记忆公园，再往西一公里便是首钢园、北京冬奥公园、石景山公园。
教育方面， 越秀天玥项目会在西南独立地块建一个15班制的幼儿园，周边有北京市第九中学初中部、首都师范大学附属苹果园中学、苹果园第二小学等环绕。
长安誉东北方向有石景山中心小学、古城小学、古城中学，西北方向600米正在建设北京十一学校石景山学校，包括初中部和高中部，预计2023年就能建设完成。
产业方面， 石景山三大产业区，北京银行保险产业园、中关村石景山园、首钢园都在两个项目5公里范围之内。
综上，天玥整体配套赢一局，尤其商业、医疗。而长安誉仅城市界面赢。所以长安誉被捧的真不愁卖？显然不一定。
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02 天玥爱刚需，长安誉爱改善
先看颜值。按照这份效果图，越秀天玥的外立面，大概率能突破真石漆的配置，上到玻璃幕墙，铝板等金属质感的建筑材料。
其规划了6栋528套房，容积率已经到3了。还有120套是现房，南侧三栋楼是7至11层洋房和小高层，北侧三栋楼是17至18层的高板，户型面宽进深比1.6，小区入口在西侧，中心是园林设计，绿化面积比较大的。
长安誉规划10栋502套，容积率为2.32，面宽进深比只有1.2，所有户型得房率80%以上。
中海妥妥赢下啊。
具体对比户型， 两个项目都有6个户型。
天玥户型面积分别是建面81平左右两室一卫、两梯四户
建面96平左右两面宽三室两卫洋房，一梯两户，属于主力户型
建面99平左右两面宽三室两卫，两梯四户
建面102平左右两面宽三室两卫，以及转角飘窗两面宽三室两卫
建面115平左右三面宽三室两卫，一梯两户
建面130平左右三面宽四室两卫，一梯两户
大面积的户型会占据小区最好的位置，避开不利因素，匹配最大限度的面宽和景观资源。这是一般排布， 而天玥爱刚需，就给了小户型套利空间，大户型可能会吃暗亏， 具体后面分析。
先从都有的3居看，天玥115平3居户型主卧套间设置了两组衣柜，收纳空间比较多，LDK一体化设计，活动空间通透。
一梯两户设计主要分布在洋房。
长安誉116平3居户型通透性方面占优，且更方正，多做一个家政间，南向三面宽比天玥宽0.7米，开门即有卫生间符合后疫情时代需求。
天玥（左）115平3居与长安誉（右）116平3居
130平4居户型方面，二者如出一辙，厨房位置不同而已。很多项目也都有这个问题，越秀还好，没有正对马桶。
天玥（左）130平4居与长安誉（右）130平4居
天玥还有81平2居、96平、99平、102平3居。
81平2居纯南向，客厅、两个卧室都是南向，不足就是卫生间是暗卫，且离主卧远。
96平是天玥此次的主力户型，182套，但说实话设计有点尴尬。南北进深过长，长达13.75米，不够通透；主卧门开的方向也尬，卫生间是暗卫；北侧两个卧室也是窄的无奈，比较尴尬；还有餐厅4人位，面积太小，加桌椅就会挡住过道。
102平边厅3居户型南北进深长达14.25米，不够通透，风来了别出去哈；主卧门开的方向也尬，卫生间是暗卫；不过客厅设计了270度转角飘窗，采光应该没什么问题。
天玥96平、99平、102平3居
根本原因是面宽不够。 地块东西长177米，南北长110米，地块面宽进深比达1.6。
99平3居没有太大问题，马马虎虎。优点是南北通透，餐厨方正，面积也比较大，全明户型。收纳空间也比较多。但是中间过道位置面积浪费。
这一次产品局尬的是天玥。
03 低总价上车天玥就香？
天玥指导价7.48万／平，有小户型，所以总价会更低一些。长安誉7.58万／平，1000每平价差，对于改善族来说并不是太大问题。
天玥81平两居户型，按指导价算，总价606万左右，两居户型套数比较少，到时候比较难抢。
而长安誉最小113平，最低上车857万。
刚需们看天玥就很好。前提你要有好的心态，毕竟产品差点意思。
周边都是老旧小区为主，超6万／平的几乎没有。唯一的是距地铁站更近，2005年建成的东侧的 奈伦熙府，挂牌均价达6.9万／平。
东南杨庄北区5.6万／平，西现代城5.8万／平，还有苹果园小区、海特花园、琳琅庄园、二类经适房西山奥园二手房挂牌均价都在5.5万／平以下。
北部有豪宅远洋天著春秋12.5万，西山云庐9.15万，不是一个量级。
长安誉旁，中海金石公馆、中海金玺公馆，二手房挂牌均价分别为7.42万／平、7.75万／平，再往西北，中海寰宇天下御山府二手房挂牌均价7.60万／平。而南侧的十万平小区，20世纪80年代的房子，目前二手房挂牌均价为4.57万／平。
只关注价格，闭眼天玥。真正让小窝君画客群像的话，除了刚需，真正的本地改善置换可能已经遍布中海盘了，越秀可以把海淀改善需求的购房者眼光拉过来？看越秀怎么玩。
04 越秀有钱就有赢？未必！
越秀经历了怀山府一共1079套房子，到2022年底，才网签了15套的惨淡，并没有气馁，仍忙着抢地，甚至连北京公司还没来得及成立。
有消息称，越秀兜里有大洋。2022年，越秀以1269亿元的销售额第一次杀入行业前二十，11月搞了94亿的公司债。其中75个亿是专门为偿付借新还旧的公司债准备的，还有19个亿会还其他债务。
公司债目前五笔中只有一笔本金15亿的公司债会在2023年到期。后面最早的一笔也要到2024年7月才需要偿还。
有腾挪时间，心中不慌？也不一定。万一客户还是不买账呢？
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——北京楼盘返现金额——
1、海淀 中海富华里、幸福里润园、栖海云颂、山屿西山著 ，小窝返现3-20万。
2、朝阳 望京樾 、 北熙区、和光悦府、御翠园、金隅昆泰云筑， 小窝返现5-20万。
3、丰台 君礼著、北京悦府、建发璟院、北京天誉、天阅山河， 小窝返现3-10万。
4、通州 国誉朝华、融御、碧桂园和世界、京玥兰园 ，返现3-6万，另有特价房。
5、顺义 龙湖御湖境、中海湖光玖里、和光瑞府、星誉BEIJING ，小窝返现2-5万。
6、大兴 橡树湾、御璟星城、未来云城、逸境、德贤华府， 小窝返现3-15万。