成都法拍房是越来越火，而这两年疫情影响也是越来越多的房源出现，有人尝到了甜头，也有很多人栽了跟头，这里包括我，下面说一下我的法拍房遭遇，我相信对部分感兴趣的看客有一定的帮助。
从疫情开始我关注和了解法拍房，到目前为止我已经参与了大概10多次法拍房拍卖，京东、淘宝都有涉及，那么有5次我竞拍成功。所以有一定经验，也有一定教训。那么法拍房是不是捡漏很多，其实不是，个人认为可能捡漏低于市场价10%左右，幸运地估计捡漏20%，极少数捡漏30%以上的，那么我的这几次成功拍卖，基本上总结一下，应该一定的小捡漏，我自己认为大概只有在5%捡漏空间。下面我总结一下：
首先，一般来说法拍房竞拍成功以后拿到房产证，房子属于你名下，这些是绝对没有问题的，而且房管局、税务局都会非常轻松地办理完成，因为他们都有一套专门的法拍办理程序，所以这个当你参与到法拍竞拍的，你不用担心拿不到房产证，这个拿到产权证明，和原业主没有任何关系，直接由法院出具裁定书，不需要原业主到场。我有一套法拍房，连原业主一次都没有见过面。
其次，法拍房的税费、规划用途、面积这些都是公示出来的，包括房屋位置，大概装修情况理论上都是能看到的，那么这些自己做点功课就行了，比如如果你是购买住房，那么一点要注意规划用途，房屋现状，尤其是房屋现状，如果法院负责成交以后的房屋交付，那么再好不过了，如果不写或者没有表达，那就要往下多看看我的总结。
那么下面我个人干货来了，自己也是遇到很多坑。
第一，前面说了房子肯定是你的，那么你是否能住进去，就另当别论了。
首先，你要关注房屋控制和占有情况，这里分两种情况，第一，房屋提前出租出去了，房屋租赁合同最长是20年期限，有的业主怕被拍卖，可能恶意提前签订长期房屋租赁合同。对于这样的房屋，建议不要碰；第二，房屋由原业主占用的，这种情况竞拍前最好上门和原业主沟通协调一下，看看对方人品怎么样？是否好沟通？有没有排斥心理？其实这个也很重要，连门都进去不了，也看不了房，这样的法拍成功以后，未来势必有闹心事。笔者本人，法拍一套二环的老小区——翡翠家园，就因为疫情当时严重等因素，没有实地上门看房，那么竞拍成功以后，里面居住原业主拒不搬迁，成都中院也一直不作为，不管不问，三年了，到目前为止还实际到房，当遇到这样的情况，如果是刚需的，那么你肠子悔青了都没有用，法院那边是最高行政机构，只要法院不作为，理论上你投诉不了法院，12345，12368都毫无用处，三年来各类维权，投诉，催促，都没有结果，咱们也不可能强制把原业主赶出去。划重点了，这里有一个关键点，法院的确是可以强制腾房的，但是里面如果住了老人的话，法院也不敢轻易为你冒风险，本人翡翠家园拍卖房里住着一位老人。PS：这里提醒一下，接触的很多法院都非常好，那么如果是成都中院拍卖的房子的，希望你们一定考察清楚了，他们高高在上没有服务。资阳法院是最好的，不仅会给原业主协调好交接房屋，并且你要写一份你已经收到法拍房屋，无异议无问题的承诺函，由原业主交给法院，资阳法院才把你拍卖的金额划拨给申请执行人，包括资料，都是提前准备了多份等等很多细节，资阳法院是有温度的。当然以上是个人遇到情况的客观事实和主观评价，仅供参考。
第二，额外的费用。一般法拍房除了拍卖的金额和税费以外，还需要自己支持物业费和水电气费，一般来说，这金额都不多，又划重点了，如果你拍卖的房屋是一直没有人居住的，或者清水房，那么原房主最坏的可能从开发商交房开始到你拍卖这个时间段，都可能没有缴纳过物业费，这种情况再法拍清水房的发生的概率比较大；如果是有人居住的状态的话，基本上水电气、以及物业费都不会欠多少
第三，了解房屋为什么被法拍？理论上这个工作是市面上法拍房中介、助理去做的工作，但是本身就是为了便宜才购买法拍房的，能节约一点算一点。在这里，一般拍卖详情页面里面的附件里都有询价报告、评估报告等，点开这里有相关案件的执行人信息和被执行人信息，或者直接有的有法院执行号，通过上述信息，我们可以到法院文书网里面查询到案件的整个原因，执行人因为什么被法院强制执行拍卖的，这些对于我们购买房屋都是判断因素，对我们去实际看房以及和原业主交谈交涉都是有帮助的。
第四，给大家总结一下法拍房的利弊，利：毋庸置疑就是性价比高，可能价格便宜，以前成都法拍房不限购，目前一样的购房资质限购了，所以唯一好处就是要便宜。弊：弊就比较多了，首先，你要准备全款买房，有的法拍房可以在线*款贷**，但是据了解，是否能*款贷**还得看你的征信等等材料准备，不过我知道有法拍房*款贷**成功的例子。其次，税费理论上可能比买商品房高，因为有的法拍要求买卖双方的税费，都由拍买方来承担，即便是税费按照法规各自承担，也需要前期先垫付，后面法院再退给你。其次，房屋位置、装修、楼层、物业、房屋格局等等都没法选择和考量，都只能接受，我们买开发商新房，那么是随心所欲的选择，法拍就不行了，再次，法拍房遇到的无法入住，原业主不配合等风险，是绝对可能存在的，还有比如原房屋可能存在的漏水、渗水，电路问题，被出租，户口问题等，都是法拍房不可避免可能会遇到并存在的坑
以上是本人一个个字码出来的个人经验，绝对原创，希望能对你们有所帮助，有什么不懂的，可以留言。
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