大江东，已经很久没有出现在楼市聚光灯下了。
我最近一次留意到大江东的消息，还是因为朋友圈的这张 房东急卖图 。
向中介小哥求证后，确认了在售的是一套88.35方三房，我在心里开始默默算账。
如果按照185万成交，那么单价就是 2.09万／平 。
要知道，大江东核心区的湖境观岚湾，目前在售均价2.13万／平。
这可是当年占据板块C位、诞生过两次“万人摇”的 龙湖江与城 啊，我自己都后悔没摇中。
去年上半年巅峰时期的二手房单价，曾达到过 3万／平 。现在二手房的价格，居然快持平了新房限价。
与精装1.78万／平的买入价相比，2万出头的二手成交价， 是否意味着它成为了杭州第一个破发的“万人摇”楼盘？
曾经诞生过杭州楼市五次“万人摇”的大江东，二手市场现在到底是个什么状况 ？
一套2楼的房源，当然不能代表楼盘的整体成交价 。
不过我实地走访后发现， 大江东核心区的二手次新，跌幅确实惊人。
图中在售的那套房源，是位于2楼的中间套，实际买入总价为 143.92万 元。
这样算下来，41万出头的一二手价差，足够弥补三年的资金成本加上税费成本么？
看房时，这套房源还是 出租状态 ，内部装修仍是开发商交付时的状态。
当然，这样急售的地板价，只是个例。
目前江与城有 近百套 房源挂牌，正常楼层普遍挂牌价在 2.3-2.6万／平 之间，且近期成交均价在2.5万／平左右， 房东还有得赚。
比如89方满二唯一房源，近期的成交价在226万－230万之间。相较去年巅峰期成交价冲上 280万 ， 仅仅过去一年多， 跌幅接近20%！
从数据上看，江与城近期二手成交量 依然牢牢占据周边C位 ：9月10套，10月至今已有4套。
交付较早、距离地铁口更近且自住品质不错的 东湖城， 目前二手的挂牌均价在 2.4万-2.6万／平 左右，满二唯一的房源还有得选。
不过，近两个月东湖城的 成交量都只有江与城的一半 ：9月5套，10月2套。
大江东宝龙广场 在售房源最多，挂牌过百套。
但因为品质原因，即使挂牌价最低已跌破1.9万／平，成交量还是少得可怜：9月1套，10月至今零成交。
毕竟，一江之隔的下沙沿江，还有江滨花园、保利东湾等楼盘大量 满五且单价更低的房源截胡 。
加上国庆前夕钱塘区部分街道 放松限购带来的虹吸效应 ，二手中介的日子更难过了， 带看量进一步下滑。
核心区三兄弟 10月至今总共成交了不到10套 ，惨淡的行情让中介不但非常珍惜每一个愿意来看房的客户，也不忘向客户推荐 新湾 甚至 翁梅 的新房。
聊天的几个中介，普遍流露出悲观情绪： 要活下去，真不容易。
好在，租房需求还有一定增长，多少给了中介一些支撑下去的希望。
毕竟这里二手次新的租金相对便宜， 不少在下沙工作的年轻人，宁愿以更低的租金住在这里。
比如 2000元 左右就能在大江东宝龙广场租到不错的一室一厅， 3500元 就能拿下江与城89方的三室两厅。
由于前几年投资客扎堆，大江东核心区周边二手房的居住氛围还是差强人意。
交付早的东湖城人气相对较旺，白天看起来约有 接近一半的入住率 ；
入夜亮灯后，江与城的入住率目测也有两三成；
江与城
龙润城 只有星星点点亮灯 ，显得这里的城市空间愈发空旷。
一周之后，我从中介那里得到消息：江与城那套2楼房源已出手，成交价 185万 。
去年高位接盘大江东二手房的业主，听到这个价格估计更心凉了： 要解套，持有期是不是要五年起步了？
一边是高位接盘的投资客被套牢，一边是大江东目前 仍处于快速发展的红利期。
尤其是自从2021年9月，总规划面积约24.5平方公里的 江海之城 落地 大江东核心区 ， 一年多来，核心区的城市界面和各种配套设施，肉眼可见地在升级。
前段时间和一个朋友聊天，他说，从青六南路一路开车过来， 进入大江东就像到了城区 ， 与周边一对比 ，能明显感受到大江东基建发展的速度。
目前，江海之城启动区块的路网框架已经基本形成 ：钱塘快速路、江东大道一二期、河景路已通车，江东大道以北市政路网建成，江海之城门户道路青六路提升工程已竣工。
不仅大江东到下沙最快10分钟就可以丝滑衔接，而且到武林广场可以一路高架、隧道直达， 最快只需25分钟，从此进入与武林广场的“半小时通勤圈”。
而沉寂一段时间的 河庄桥头堡 ，也终于有了新消息， 建设已经提上日程 。
核心区更是日新月异。
两个综合体慢慢聚集着人气，江与城、东湖城、融创城、龙润城、花漾里、星央悦府等小区成片，杭州高级中学（启成校区）、理想国幼儿园、江海幼儿园、智博幼儿园等教育资源的都已相继投用。
加上正在建设中、 建面 约21.3万平米 的永旺梦乐城， 大江东 第3座重量级商业综合体 已到位 ，用商业大IP在义蓬南快速集聚人气的意图十分明显 。
河庄的 海德云街 和新湾的 万驿广场 均已在招商中。意味着大江东除了核心区， 其他板块的商业配套也在陆续补齐。
不过，从实际观感上来说，虽然发展已超10年，板块内以江东大道为界的割裂感依然存在， “一边农村一边城市“的落差感并未消失。
区域内权威性三甲医院、专科医院、大型建材市场、蔬果市场等此类配套的短板，尚需补齐。
毕竟大江东实在太大，光 启动区就有6.24平方公里 。
目前除了核心区，其他板块大部分的资源分布， 仍处于零星点状的状态 。
核心区以南和以北区域 ，都需要加快进程，最终 向南与河庄连成一片，向北与义蓬连成一片，尽快让中心区域形成城市规模 ， 最终形成成片的辐射力。
而这些，除了已有的商业大IP，还需要大量城市资源的导入、人财物力的投入。
在当前经济的下行周期中，规划是否都能如期实现，也可能存在一些变数。
上周末我去了一趟大江东，发现天街负二楼停车场， 车位居然接近满员 ；宝龙广场的海底捞， 门口还在排队 。
可以说，大江东核心区目前的居住体验，超出大多数人的想象。
我有个单身90后朋友晓航，在滨江物联网街上班，首次置业摇中了大江东 融创城 。
房子还没交付，他暂时租住在 大江东宝龙广场， 每天一小时通勤，尚可接受。
“现在每天最开心的事就是下班坐地铁回家，到了大江东从地铁出来的一瞬间， 看到青六中路那片稻田， 就觉得很治愈工作受损的身心， 会觉得放松很多 。”
谁能想到， 现代人的工作压力居然能在大江东的田园风光中得到某种疗愈？
回到家，楼下就是宝龙广场，买菜吃饭、核酸检测都不用排队。
还能去天街健身游泳，锻炼完再去喝杯奈雪，“ 超爱这种新城生活 ”。
东沙湖水景 公园日益成型，他下班后没事会去湖边走走。
小区里每周都能看到搬家过来的年轻人，亮灯密度的提高 让人更有安全感 。
“我越来越有一种住在城里的感觉了。”
话虽这样说，核心区的人口密度和开发程度， 赶上下沙估计还要十年以上。
回望当初，产业定位主要以“智能制造”为核心的大江东， 从成立第一天，就承载了杭州高端制造业腾飞的期冀。
意识到制造业软肋的杭州，现在也开始脱虚向实，第二产业在逐渐发力。
2021年，杭州最大的发展亮点之一就是制造业： 二产增加值 5489亿 元， 同比增长8.6% ，与三产增速趋于同步。
规上工业增加值两年平均增长 7.1%，为2015年以来最高 。各项数据均指向实体在向好发展。
二产的加速崛起，意味着未来10年甚至20年， 制造业特别是高端制造业，有望成为杭州发展的新风口。
而大江东，无论从规划高度还是现有产业的厚度和质量， 很可能成为高端制造业的重点发力区域。
从中线来看，随着大江东核心区建设的完成，教育、医疗、商业等生活配套设施的完善， 发展空间基本是有保证的。
而长线发展的空间和天花板，则 取决于大江东的产业引进和转型力度。
足够数量和质量的产业导入，自身的产住平衡内驱动力，才是大江东的希望和未来。