这里先明确，国家中心城市是指居于国家战略要津、肩负国家使命、引领区域发展、参与国际竞争、代表国家形象的现代化大都市。全国一共有9座，分别是：北京、上海、广州、天津、郑州、西安、武汉、重庆、成都。
同样是国家中心城市的西安和郑州，我感觉西安被低估，郑州压力最大。
因为这两个城市的经济数据排名，除了比较基本的面积、人口数量、GDP、社会消费总额等核心指标，我们还应该引入高校、医疗、创新力、先进产业等软实力的比较。通过经济数据与地区软实力的结合，才是一座城市综合实力的体现，所以…
说回房价
中心城市的年轻人普遍对房价不满，我也一样。以西安为例，2015年7月，西安新房均价6679元/㎡，而2022年7月新房均价15536元/m²，7年涨幅133%，比起一线城市和中部某城市，还算良心了。但比起西安当地的收入来说，依然很贵。
今天就分享下作为年轻人在西安买房的策略问题：
首先，不要寄希望于西安的房价会大跌，也不要想着房产税出来了会大跌。
据58安居客房产研究院统计数据显示：2022年10月，全国40城二手房在架套数在265万套左右的水平，相比8月减少4.1%。
我个人认为全国二手房在架量出现回落，首先是市场和交易低迷让房东们无法达到预期，自然挂牌意愿降低；其次是国家推动真房源政策的持续影响，房源真实性逐步提升，那么房源减少也在情理之中；最后是很多二手房被迫流入了法拍房市场，只能从中介平台上下架。
房东大不了不卖了，也不会大跌。
2020年通过的“十四五”规划中先提出“发挥第三次分配作用，发展慈善事业，改善收入和财富分配格局”。
2021年8月17日，中央财经委员会第十次会议召开，聚焦研究扎实促进共同富裕问题，提出了系列推进共同富裕的路径和举措，包括“正确处理效率和公平的关系，构建初次分配、再分配、三次分配协调配套的基础性制度安排”。
房产税、遗产税、赠与税，这些三次分配是促进共同富裕、缩小贫富差距的重要手段，是调节贫富差距，增加低收入群体收入，合理调节高收入，取缔非法收入，形成中间大、两头小的橄榄型分配结构。
新税收政策不是让房价大跌。
第二，从供需关系看，西安的土地供应挺紧张。
这里是供需不是盖房子和买房子，供是指土地供应。也不要感觉西安面积很大，土地很多，多和能用是两个概念。
建设用地的紧张，已经开始影响到西安经济发展和招商引资进程。早在2003年，西安高新区的招商引资就曾出现了建设用地供不应求的局面，当时因为不能及时供地而流失项目造成了很大的损失。
2019年4月23日，陕西省自然资源厅发布《暂停受理建设用地》红头文件，其中提到将于4月23日起暂停受理全省各市(区）建设用地报件，等待国家下达新的文件之后再行受理。
2020年8月，《西安市2020年建设用地供应计划》数据显示，2020年度西安市拟供应建设用地3.8187万亩。对比2017年和2018年的数据，西安2020年的供地规模小于2017年和2018年，居住用地方面，西安2020年的供应量跟2017年相差无几，但远小于2018年。2017年，西安拟供应国有建设用地4.2691万亩，其中住宅用地1.3381万亩，占计划供应量的31.34%。2018年，西安拟供应国有建设用地8.09万亩，其中居住用地2.17万亩。
2021年7月，《西安市2021年度建设用地供应计划》数据显示，2021年度全市计划供应土地3.979万亩，经营性用地规模2.2987万亩，对比2020年，几乎没多少增加。
城市开发边界、永久基本农田和生态保护红线的划定，至今严重制约着西安城市建设用地的供应。
2022年10月，《西安市促进工业有效投资若干措施》印发，力争带动支柱产业项目投资超3000亿元。《若干措施》明确，支持项目招商引资，对于区县5亿元以上、开发区10亿元以上符合产业规划的工业固定资产投资项目，按照“一事一议”给予区县、开发区重点支持。保障工业用地规模，在西安市年度土地储备供应计划总量中，确保不低于1/3用于工业项目；规划工业区块线内的工业用地限制调整为居住、商业等其他经营性用地。
从数据上看，供地紧张就是事实。
这几年，西安市加大了城市建设、基础设施、生态环境和教育等方面的投资力度，以西安为中心的米字型高速公路和高铁网络建设、新建多条地铁施工、公园绿化的修建、迎接14运各场馆建设、高等院校搬迁扩建，加上各开发区招商引资项目的高速发展，建设用地需求很大。
同时，西安还是千年古都，周边郊区周围就是良田和占地广阔的四大遗址，*物文**保护区面积大，仅汉长安城等四大遗址区面积就达上百平方公里，西安市仅周、秦、汉、唐遗址保护区面积就达14.55万亩。这些地段无法实现开发利用，也导致城郊区可利用的土地面积十分有限。
城市开发边界、永久基本农田和生态保护红线的划定，至今严重制约着西安城市建设用地的供应。
为什么会供地紧张呢？
土地供应背后的根本原因是因为我国严格控制特大和超大城市的人口规模，特大城市就是城区人口超过500万的城市，超大城市就是指城区人口超过1000万人的城市。西安明显是超大城市，存在交通拥堵、房价高企、医疗和教育资源不平衡、能源供应紧张、先进制造业发展受限等实际问题，我自己每天从北郊去高新就感觉好痛苦。
2022年7月12日，国家发改委发布《“十四五”新型城镇化实施方案》，提出了要积极破解“大城市病”，推动超大特大城市瘦身健体，要合理降低超大特大城市开发强度和人口密度，优化提升超大特大城市核心竞争力。
2022年10月，*党**的二十大报告也提出，全面推进乡村振兴，发展乡村特色产业，拓宽农民增收致富渠道。各地因地制宜，调整种植结构，多种产业融合发展。在“促进区域协调发展”章节提出，以城市群、都市圈为依托构建大中小城市协调发展格局，推进以县城为重要载体的城镇化建设。
国家更希望在全国范围内大中小城市协调发展，不要让超大城市产生对周围的虹吸效应，不利于共同富裕。
实际上超大城市自己也不想人口过多，都希望产业升级。
要税收嘛。
从需求端来说。
2022年2月11日，西安市住建局发布《西安市“十四五”保障性租赁住房发展规划》，该规划中对西安市目前区域人口现状、人口主要流入区域、人口密度进行了详实的分析解读。“十四五”期间，预测西安市仍然为人口净流入城市新毕业大学生与外来务工人员为主要新增住房需求群体。综合考虑近十年西安市人口增长情况及外来人口流入情况，预计2021年至2025年西安市城镇常住人口年均增量约为25万人。未央区人口增幅最大，增长人口数量约为108万人，增幅为134%；雁塔区在过去10年间增长人口86万余人，增幅达到73.67%。
我就住在未央区，应该说是经开区。
需求端没有减少，还可能随着一线城市的人才回流、互联网和科技大厂在西安设立的研发中心等等，让高学历、高收入的人才留在西安，高收入就意味着能支撑1.5万块左右的房价，所以在需求侧增加的前提下，房价很难下降。
国家这几年持续倡导“房住不炒“，将加快发展保障性租赁住房作为“十四五”住房建设的重点任务，不断出台楼市政策，都是针对特大超大城市，在投资预期下降的情况下，会有房东主动出售，增加一定的供给，所以有时候我们能看到个别楼盘或二手房小幅下跌。
但土地供应没有大幅增加，经济在持续增长，高收入人才不断涌入。
西安房价大幅下跌，没有现实基础。
普通年轻人在西安怎样买房呢？
1、首先是要增加收入，一定要跳槽到行业头部公司，说白了就是要看看自己公司在行业内的地位，赶紧提升，不要嫌累，使劲往头部公司跳。这不是让你攒首付，而是你在还月供的时候能多还一点，首付绝大部分人还是要靠家里。
不要留恋，相信未来会更好。
2、多看房，多比较，要有取舍。
拿我自己来说，2015年底来西安的时候因为油泼面、泡馍和小竹签烤肉选择留在这个城市，考虑到口袋里还有一点积蓄，就在西安各个区看房子，偶然来到北郊，虽然那个时候没什么人，但宽阔的马路、正在修建的西安地铁4号线、6000多块的价格让我立刻画了一个范围。后来就是不停的在北郊看房子，一套一套的计算首付和*款贷**，在环境、价格、面积、学位、地铁交通等多个因素的比较下付了首付，各种辛苦只有经历过的人才知道。
没有完美的，只有合适自己的。
3、要拉下脸和家里要钱。
不要不好意思向自己的父母借钱，一定要靠自己，存够了首付再买房。特别是家庭条件一般的年轻人觉得自己的父母把自己养大不容易，自己现在工作赚钱了就要自己买房，不能继续伸手要首付。有时候细细算一笔账，在西安的工资水平和消费水平下，你一条单身狗3-5年能攒出来多少？我自己也是厚着脸皮和家里要了好多，我妈嫌我离家这么远还要走这么多钱，一度怀疑我被骗了，唉，只能努力多赚点钱换套大的后面给家里人接过来。
要把借钱看成一种投资。
因为自己也是做房地产行业相关，平时和中介渠道聊的比较多，从大家的沟通反馈来看：
1、二手房市场挺差的，没有回暖，一个渠道朋友给我看了下他最近三个月的销售记录，一个不错的小区，成交量不到5套。西安北郊地铁口某个小区，2023年1月到2月，两个月成交了7套，单价1.55万/平米。
2、我自己也去看了一些新盘和二手房，当前楼市政策依旧以刺激楼市为主，而且自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金*款贷**利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。还可以“带押过户”，“卖房买房可抵税”等政策，都是为了提升二手房的流动性，提升其交易量。
3、和一些准备置换的朋友聊天，因为二手房交易差，就算买了新房想置换的同学很可能因为无法卖掉二手房而买不了新房，这也会影响到新房市场。
如果自己住，看到合适的，买吧。
最后，从土地供应上来看，西安主城区除“城改”将释放土地外，几乎“无地可用”，通过城市更新行动，提高土地投资强度，改善城区供应，还是有很多机会的。
如果是选择区域，我建议买到******，因为*******，所以******，我自己也******。
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