这篇文章可能会引起一定的争议，大家可以姑且一看，信不信在于个人。
这个想法源于跟一个资深地产人的交流。这位前辈既有地产公司的高层供职经历，又有产业运营的资历。所以从跟他的交谈中，得出的信息可能比较接近实际市场。而且这不仅局限于房地产市场，还包含了更广泛的产业、经济层面，其中就蕴含了一些新信号。
据悉，今年东莞一家产业规模 约10亿元的上市企业，今年的毛利率仅有2个点， 这说明做 实业真的无异于在刀口上舔血。
资本回流，需求上升
楼市的信心要回来了？
今年的生意订单多了是事实，利润薄了更是事实。这个信息释放出一个迹象， 沉寂不久的炒房资本有可能会重新杀回来。
需求是最大的信心，有了资本的需求，房地产又站在了一个十字路口。
虽然涨的预期不大了，而且全面普涨也肯定不可能，但是新房去化的回暖也会形成一股不大不小的趋势。
资本流入，成为楼市走向的最大决定因素，一边高喊房价太高，一边又 不得不进场的刚需 也是楼市变动的一大要素，而且他们 要比持币代购的投资客更着急，因为小孩的学位哪个家长都耽误不起。
2021年企石、大朗等镇街的发布“公办学位预警公告”中就有了明确的信息：按照入户先后顺序依次安排公办初中或中心小学。东莞自2017年以来入户人口已经达到在10-20万人，学位紧张愈演愈烈，入户时间决定学位也在推着刚需入市，特别是1000万人口仅约260万户籍人口的东莞。
最后，不管承认还是不承认， 楼市在适度松绑已经是一个事实。 沈阳的取消限购政策，虽然只是“一日游”，但是也代表了一种呼声。
东莞其实也有这种隐性需求，而且坊间也流传甚广。比如社保门槛，房贷发放以及年内网签任务等，都在尽力解冻冰封的楼市。
近日，东莞市委宣传部的头条号官方平台——《 东莞发布》发布了东莞灵活就业人员购买社保的推文 。小编综合各方信息得出的结论，灵活就业人员只要凭个人身份证及复印件到当地社保分局就可以办理。
这条信息不能说没有解决特定人群社保缴纳的实际问题，但是在小编看来 对房地产的影响更加深刻，具体是什么影响大家可以自行想象。
总之， 房票开闸资本再次涌入，楼市是升温是一个必然的结果， 这个情况市场已经得到了很多的验证。
看到的，走访的，楼市在回暖？
我们可能看到，在 整体市场不景气下，并没影响到一些项目热销 。松山湖的深业云诚、中海松湖林语抢房我们看到了；虎门的保利时区、万科未来之光销售也不错；塘厦的臻悦花园，开盘据说也销售了8亿多......
深业松湖云诚开盘
看到的市场的是这样的， 实际探访 的情况也差不多。小编走访了松湖片区的在售、待售新盘，感受 楼市也不像想象中那么很冷了。
在 中海松湖璟尚 上，与从案场人员的交流中了解到，8月新政一出，9、10月的时候市场是真的非常冷，但是 11月到访率明显地有回升。
而且，项目9月 第一次开盘 时，推售房源 去化也有7、8成 ，之后就是慢慢去化，卖得差不多就顺势加推。
案场人员的说法 可信度还是比较高的 。因为小编查询的网签情况是，9月推出的1、2、3号楼 目前网签率大概在五成左右。
中海松湖璟尚2号楼网签情况
此外，项目的 客户不仅来自大岭山，还有松山湖、城区甚至是长安等地。 大岭山、松山湖客户可以理解，毕竟有地缘因素。但是城区及长安客户，说明 敏感的投资客可能已经在抢跑了。
在 中海松湖云锦 上，小编也跟案场人员有过深度交流。案场人员坦承项目有压力，毕竟地价楼面价已经摆在那里。目前的市场下有压力也是正常的。但是随着购房政策、金融配套的适度放松，以及松山湖科学城价值的释放，投资客也会陆续进场。
尽管压力大，但也不代表着全是悲观，据说项目 目前已经蓄了800多批次客户，剩下的就是看看市场对价格的接受度了。
确实， 目前的买卖双方博弈的是价值，而是价格，楼市需求还是可观存在的。 松山湖价格5万上下仍然在抢，价格不到一半的水乡、东部片区去化也确实有些困难。
楼市没有向上向下，只有回归理性
目前的 楼市不是没需求，是缺少资本认可的标的， 而且 资本还在满世界地寻找优质房源。
厚街的康华云溪 备案刚出来出来，东莞楼事平台立马就有粉丝在咨询了。对于 这个性价比极高的项目，资本就像怕煮熟的鸭子要飞了一样。
东莞 楼市在加速分化的行情下， 冰火两重天也会成为常态，这也是正常市场该有的格局。所以，东莞楼市现在的行情 与其说是变冷了，还不如说是回归理性了。
随着资本的回归 ，东莞楼市可能又站在了风向转变的一个风口上了。几个热销项目的带动，蠢蠢欲动的资本推动，这一切都 像极了2020年3、4月份在爆发前夕的东莞楼市。
未来楼市，虽然不会像2020年一样疯，但是楼市的新动向已经出现， 没等降价的刚需，恐怕又要接着焦虑了。