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*在开始详细分享之前，我依然强烈建议大家先回顾一下年初的这篇： 「疯狂」的海南岛 。
几乎没有前宣的 海口万象城 ，是今年华润万象生活入市的4大万象城之一 （完成验收不久的兰州万象城由于尚未官宣开业时间，因此暂时没有计算在内） 。
相比武汉、福州和南昌的三座兄弟项目， 海口万象城最大的看点，大概在于极为特殊的地理位置。
简单来说，就是在海口这样能级的城市空降一座顶配万象城，显然是风险与机遇都足够大的一次尝试。
并且，由于地处海岛，建材和设备的运输及建造成本都比内陆城市更高，因此，海口万象城是 华润置地体系内目前单平建筑成本最高、工期最短的万象城。
6月21日，我专程自驾经陆路登岛，提前来到海口，在这里住了一整周，深度体验了这座城市的风土人情和生活方式。
*每天的夕阳都美得不一样，海口的日常真是不要太美好
这一周带给我的庞大信息量，让我深刻认识到， 要看懂这座万象城，外部视野必然重要，本地化视角也必不可少。
看场时一段随手拍的视频先看一眼
商业地产志，赞25
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先看现场，有请各位专业围观
6月26日，在海口已经「趴」了一周的我们，终于等到海口万象城正式开业。先来一组外观图，大致感受一下华润万象生活最成熟的标准产品线
海口万象城位于海口市核心商圈——国贸商圈，与海口市东西走向的主干道滨海大道呈平行状，项目南侧的住宅华润 润府 和商业 「N次方公园」、「万象空间」、 东侧的住宅 悦府 均已经交付使用，东侧的商业地块 「万象城」三期及超高写字楼 尚在建设中，位置关系如下：
海口万象城距离海口市最大的市政公园—— 万绿园 ，直线距离仅300米，与滨海大道往西、连接海口本岛与海甸岛的跨海大桥—— 世纪大桥 ，直线距离也不过500米左右。
TA不仅在核心商圈与城市主干道的交汇处，且周边遍布五星级酒店，与东侧的中高端 百方购物中心 ，以及西侧的海口人气购物中心 友谊阳光城 ，距离都不超过2KM。
TA的使命，如同南宁万象城一样，扼守城市商业制高点、全面引领城市商业发展。
根据官方口径信息，海口万象城体量 12.3万方 ，可租面积约 5.8万方 ，商业楼层从 B1到L5 ；建筑设计方面与lead8合作，选用海和岛的灵感元素，包括火山岩、珊瑚、洋流等；规划品牌总数约260+家，除开总部战略品牌 共210家 ，全部与项目实现 同期开业 。
就6.26开业当天项目周边的交通、客流、业绩与网络传播度来看，海口万象城的确算得上是「不辱使命」：
开业日总业绩约 3356万元 （包含N次方公园），总客流量 约15万人次 ，包括华为、lululemon、周大福传承及周大福荟馆、湊湊火锅·茶歇等在内的 8个品牌当日销售全国第一 ，另有 5个品牌业绩华南第一 、 13个品牌海南第一。
*稍微感受一下客流密度
客流大或许是开业项目的共性，但是 客质明显年轻时尚化， 这是我第一次在开业项目有如此鲜明的感受——
如果这座城市会诞生一个街拍的蹲点位置，那么一定是在海口万象城： 没想到海口会这么多的年轻人，会在6月26日这天「倾巢而出」——
为什么能吸引这么多年轻人？
我认为，除了华润置地品质过硬的空间体验感之外，当然就是 品牌组合。
先说7点：
1. 无须讳言，开业当天项目 L1层整体「留白」 ，给了开幕大展 「潮生海岛艺术季」 。但这并不意味着此前的诸多小道消息都是空穴来风，对各位专业读者我相信无需过多解释
2. L2层 的TORY BURCH、MICHAEL KORS、POLO RALPH LAUREN、LONGCHAMP、KENT&CURWEN等品牌处于围挡状态；PORTS、始祖鸟、lululemon、小CK、PINKO、丝芙兰、华为、apm、TOMMY HILFIGER、DESCENT、bebe、self-portrait、SWAROVSKI等品牌同期开业
3. L3层 有Calvin Klein Jeans、MISS SIXTY、LEGO、优衣库、西西弗书店、ERDOS、ICICLE、OVV、Onitsuka Tiger、内外、Champion、Marisfrolg、ANNAKIKI、LACOSTE、ecco、全棉时代、湊湊火锅·茶歇、X11等品牌同期开业
4. L4层到L5层， 有一个餐饮主题区 「食觅海角 TASTE ISLAND」 ，以 「自然·呼吸」 的概念让美食餐区融入自然场景
此外，在L4层还有海马体照相馆大师店、MLB、JDV、中国李宁、NIKE、ADIDAS、PUMA、VANS、FILA、Mo&Co.、速写、JNBY、PEACEBIRD、TONI&GUY等品牌同期开业
5. L5层 是餐饮主力楼层，囊括了泰香米、莆田、太二、天天海南鸡饭、拾味馆臻选店、贵场火锅等；此外，还包含良品铺子、SAMSUNG、荣耀、万仟堂、ALIENWARE、oppo，以及主力店万象影城
6. B1层 主力店为Ole'精品超市，此外还包括杂物社、周生生、六福珠宝、周大福荟馆、周大福传承、潮宏基、中国黄金、TSL谢瑞麟、RE调香室、DR、I DO、奈雪の茶、金燕庄等
7. 咖啡方面 有三家：Peet's Coffee、星巴克Reserve，两家位于二楼，M Stand在三层和负一层各有一家店铺
此外，M Stand在B1层的店铺位于Ole'精品超市门口，位置相当优渥
我猜，基本上到这里就是专业读者与大众读者的分界线了： 后者大概已经不想往下看了，前者大概率还是会读下去。
坦白说，目前这样的开业品牌组合，作为高线万象城的配置而言，确有落差。
但基于海口这个特殊的市场和当下的商业市场环境，我认为就开业成果而言， 海口万象城基本上符合我们之前的预期。
原因有3点。
01
了解历史，才能更清晰地研判未来
作为一座只有34年历史的省会城市， 海口市的商业发展大致经历了三个时期：
①1950-1988年， 海口市经历了一系列调整，曾以地级市和县级市存续过一段时间，甚至短暂地作为广东省辖的地级市存在了近两年。
海南解放后，海口先后建成了博爱路百货市场、新民东路米市场等集贸市场，还增设了新华南路百货大楼及中中商店、博爱北百货门市部等零售点，夜市和大排档逐渐遍布城市的大街小巷，成为如今海口餐饮文化的当代肌底。
*物美价廉的海大南门夜市 | 图据新海南客户端
这一阶段内，从1979年开始，海口市经济发展也进入了一个新的历史时期。
到1987年，全市实现国内生产总值8.89亿元，比1978年增长2倍，年均递增13.1%。人均国内生产总值由1978年的789元增加到2906元，年均递增9.4%。
*图据网络
②1988-2002年， 海口正式成为全新省份海南岛省的省会城市。
*1988年4月13日，第七届全国人民代表大会通过《关于设立海南省的决定》和《关于建立海南经济特区的决议》，海南行政区从广东省划出，独立建省，并成立海南经济特区，海口市定为海南省省会。
上世纪90年代，海口各主要街道开始开设百货小商品市场，夜间市场氛围开始形成。
华侨大厦商场、友谊大酒店商场、施达商场、海口宾馆商场、国际商业大厦的免税商场、龙珠大厦的免税商场等先后建成营业，由此开始开启夜间营业模式，吸引了大量年轻人前往。
这一阶段海口商业的发展，奠定了后来本土商业格局的基本形态，并催生出一群在实体商业领域开拓创新的本土企业，包括如今海口著名的友谊系商业的操盘企业——成立于1995年4月的海南中城实业集团有限公司。
*目前海口人气最旺的友谊阳光城 | 图据网络
③2002年10月16日， 国务院批复海口、琼山两市合并， 成立新海口市。
调整后的海口市城市面积 由原来的230多平方公里扩展为2300多平方公里 ，翻了十倍，正式进入全新发展阶段。
在本地商业先锋主导市场20多年后，2016年下半年，海口的现代城市商业终于迎来了一大批实力不俗的「外来者」的加入：
10月28日， 海口新城吾悦广场 开业；12月15日， 海航日月广场 开业；12月23日， 海口万达广场开业 ；12月24日， 远大购物广场 开业。
*「巨无霸」的海口日月广场 | 图据网络
其后，随着免税政策的逐步放开，中免集团、海免、深免等持牌企业陆续入局海口，逐步形成了海口市多元化免税市场分布格局。
发展至今，当我在2022年多次来到海口市进行商业市场市调的时候，发现这里的商业形态与内容，依然 与内陆大部分省会城市有着极大的差距：
知名操盘企业持有运营的项目不多、物业条件与会员服务水平相对比较落后、大量中端至轻奢的品牌悉数缺席、F&B业态大规模被本土低客单品牌占据……
*毗邻海口万象城的本土商业宜欣城
海口万象城的战略第一步，便是消弭这样的差距 —— 60%首进海南的品牌，同品牌皆为最高级次门店， 一次性刷新了海口在免税店之外的商业能级，让业内对于这座城市的关注，有了新的指标性项目和更高的期待。
更重要的是， 对于海口本地、乃至全岛次级城镇的居民而言，海口万象城也无疑是其对于现代商业认知与消费理念焕新的一个重要窗口，是这些在「烟火气」中成长起来的人们，通过更精致、更有品质的消费场景和服务水准，触达「国际化」商业文明的第一步。
*海口的人间烟火气是我超级爱的一面
这一步，至关重要。
回顾过去，有很多高能级商业省会城市的这一步，都是由外资或港资企业来完成的；而深圳、南宁、重庆、沈阳、福州、海口、兰州等城市的这一步，则是由华润万象生活的万象城系列来完成的。
*福州万象城，点击图片可回顾
02
读懂时代，是观察一个项目的基础
我在之前那篇 「迷之海口万象城」 里，就对国家战略和相关政策进行了相对比较完整的梳理。
今年上半年，我又陆续得知好几个北京、上海、乃至海外的「高净值」和「高知」朋友，纷纷「落户」海口，我相信以他们的判断力和信息力，作出这样的决定绝非草率。
*党**中央赋予了海南打造 全面深化改革开放试验区、国家生态文明试验区、国际旅游消费中心、国家重大战略服务保障区 的 「三区一中心」 战略定位，加起来构成了海南全面深化改革开放的完整体系。
我们从今年4月初海南日报的报道上看到，《海南自由贸易港建设总体方案》发布以来，海南全面深化改革开放的实效正在快速显现：
①150多项政策文件先后出台，国家战略的落地政策框架正在全面成形。
②企业所得税、个人所得税优惠政策落地实施，惠及企业超600户次、人才逾5000人次。
③按照2023年底前具备封关硬件条件推进，封关运作开始启动准备。
④2021年海南岛货物贸易规模首次突破千亿元，经济外向度提升至27.3%。
*海口市城市风光 | 图据网络
对于原有产业结构相对单一、经济底子薄弱的海南省而言，近三年的发展与变化实属惊人，因此，在逐渐坚定了投资者信心的同时，也让民间高手嗅到了未来的潜力巨大。
落脚到商业地产行业，事实也给出了佐证：
除了6月26日开业的海口万象城之外，今年9月30日，中免集团最大的单体免税店—— 海口免税城 即将正式开门迎客；
龙湖集团在海南岛的第一个重资产项目、也是截至目前集团内体量排名第三、22万方的 「昆府天街」 ，也正在紧锣密鼓筹开阶段中，预计2023年正式入市。
*龙湖海口昆府天街 | 图据网络
作为进入海南岛的第一站，海口万象城对于华润万象生活的中长期战略而言，自然是意义明显。
而作为业界领军者的华润万象生活，在海口开设高线万象城这个举动本身，对于行业的影响力和号召力也当然毋庸置疑。
*自然资源得天独厚的海口市
在更多的「重磅玩家」陆续入局的当下，虽然产业结构与人口结构的调整还需要假以时日，但在国家战略与政策导向的重要推送下，我们有理由相信， 以海口为核心的海南岛商业，正在一个没有「作业」可抄的、无法借鉴的微妙发展契机。
03
实地走访，更多的可能性正在被塑造
抢先进入海南市场、扼守中高端消费群体的迭代关键节点、为华润万象生活更长远的战略布局打前站，是海口万象城的第一要务。
海口万象城隶属的商业华南大区，是华润万象生活体系内的「长子」级别大区，实力和资源都毋庸置疑。
而以海口万象城为桥头堡的华润万象生活商业海南战略，既是时代使命和国家使命，也是华润置地践行长期主义价值观的实际动作。
因此，合理的推测很容易得出： 为了当下的企业责任与更长远的未来价值，华南大区必然会举区域乃至集团之力，助推海口万象城的「立足」与「成长」，前景清晰可辨。
我们看到，针对海口商业市场的诸多「空白」，海口万象城从硬件、品牌、服务三个维度，运用华润置地擅长的 高品质空间建造能力、首进品牌引入能力、 以及从硬件到软件的 全套高品质服务体系 ，构建了其初来乍到的 第一阶段综合壁垒 。
在这样的「强大壁垒」之中，我发现很多的可能性正在被塑造。
1. 「增强版」万象城
之前的文章 『「疯狂的」海南岛』 讲过海口的商圈与项目情况，这里就不赘述了。
重点要说的，是海口万象城并非孤立存在，而是与华润万象生活自持的 「N次方公园」 形成道路两侧的呼应
*几个区域的位置示意图，万象空间为销售型物业，N次方公园与万象城为全自持物业
为了更好地让两侧的客流流动起来，华润置地还专门从N次方公园的2层半开放式露台，搭建了专门的跨层连廊，接驳海口万象城的3层
而早前我所见到的运动+餐饮组合而成的N次方公园，反过来也因为海口万象城的开业，而迎来了绝佳的招调节点：我们从品牌方渠道了解到， 国内亲子乐园顶流品牌的华南旗舰店 或将入驻此区域。
由此不难推测，「N次方公园」的整体定位将会随着万象城的登场而进行积极的调整；而鉴于万象城本身不大的体量，N次方公园很有机会成为其极佳的「增强版」空间，组成了空间感相对更多元、游逛体验更佳的沿街双展面。
在这样的空间结构中， 更多的品牌组合与营销活动的可能性也由此被打开， 空间利用率和坪效得到有利的优化升级，是可以预见的不远未来。
2. 意义重大的首店系列
本文开篇我就把每层楼的品牌落位组合图放出来了，这里我们重点说下首店。我简要梳理了一下主力店、次主力店和一些重点大店：
Olé精品超市 ：海南首店、品牌第100家门店；
万象影城 ：海南首店（为了适应疫情常态化，电影院 6个厅只设有900多个座位）；
lululemon ：海口首店；
DESCENTE ：城市首家综合店；
LEGO ：乐高®授权专卖店海南首店、最新空间形象设计门店；
X11 ：海南首店；
HARBOR & HOUSE ：海南首店；
华为智能生活馆 ：海南首店、华南首家千平大店；
西西弗书店 ：海南首家黑标店；
SEPHORA丝芙兰 ：海南首店、品牌在华南最大面积的全品类门店、环保元素设计门店……
特别需要单独讲的是， 丝芙兰这家门店看点不要太多： 拥有超过 90个美妆品牌 、 30多个独家品牌 ， 家居香氛的超强SKU，还将有相当可观的 全国首发单品 ，并特设 SUNCARE防晒专区， 还配置了 全国首家WEI Boutique
脚力有限，第一次看到GLOBAL专区，扫码即可下单海外热门产品
坦白讲，这些品牌及其SKU，在海口市场而言，真是让人意外的惊喜了。
3. 特别要聊一下招商思路
虽然迄今为止我还没有跟海口万象城招商团队面对面交流过，但是从最终开业呈现的品牌组合上，我们可以很明确地倒推他们的逻辑和思路。
①首次在海口打轻奢这个空白点 ，引入了清一色的首店品牌：GENTSPACE、MARYLING、IRO PARIS 2022年全新形象设计店、self portrait全新形象设计店、bebe、BORA AKSU、L.K Bennett、PYE 派、mithworld GALLERY、Aquascutum、Laurel等
②针对本地消费习惯，重点突破黄金珠宝阵容，成为海口一站购金首选地标 ：全面引进周大福传承、周生生、六福珠宝、谢瑞麟、潮宏基、I DO、DR等主流品牌一揽子收入
③在生活品质感与舒适度提升上重点倾斜， 除了大幅度高于本地市场水准的影院超市之外，还引入了智能生活（华为、外星人）、书店（西西弗）、现代家居（HARBOR & HOUSE）、高品质家用电器（戴森）、运动（GARMIN）、健康（荣泰、傲胜）等等高端家用家居与生活品牌。
④针对本地中高端餐饮组合匮乏的现状， 专设「食觅海角 TASTE ISLAND」美食区域，并引进贵场火锅、黑旨庭院板前烧肉、花潮料理艺食馆、莆田、湊湊火锅、萄木TARENTUM等30余家 首进知名餐饮
最牛的是， 场内100%品牌均为内装设计新形象店 ，这在今年的行情下，真是不可能完成的任务。
4. 全国首个Lady Care
华润万象生活的mama care近几年作为业界标杆，已经被大家研究了个底朝天，官方去年发过的一篇推文可以再回顾一下：万象研究所 | mama care，美好体验不止于此。
海口万象城此次引入mama care母婴服务及体系内首个lady care服务，除了mama care的常规服务内容外，还将着力在 关注女性情感类沙龙和服务 层面进行深挖，后期可延展的细节维度可以说相当丰富。
5. 蔚为可观的会员服务
正如之前预告的那样，海口万象城的会员体系已经打通了30余家异业品牌，涵盖旅出行、星级酒店、高尔夫球场、海上文旅、高端康养等多维度的奢享旅行体验，会员身份的含金量产生了质的飞跃。
*海南岛的高尔夫球场是国内高净值人群在岛内最大的消费热点之一
此外，海口万象城的会员服务还提供包括专业形象顾问、SVIP 代客泊车、专属礼宾、贵宾级礼遇等在内的超五星标准化服务——这些在其他城市司空见惯的服务内容，放到海口商业市场的语境中来谈，意义就大不一样了。
6. 开业大展「潮生海岛艺术季」
本次开业，海口万象城特邀多位艺术家共创，打造「潮生海岛艺术季」。
其中， 《光之屿》 高达 7.5m 的主装置，取形于昂扬迸发的巨浪，艺术家将海口海域潮汐数据提取，进行灯光编程，随着海浪起伏，实时变化
另外， 《绿浪潮》 是与三位新锐艺术家共创的环保主题公共艺术事件，并用3D 裸眼大屏呈现先锋艺术内容； 《岛之浪》 五个橱窗分别以向上-生长-翻腾-炙热-发光命名，通过艺术表达海岛诞生演变的过程。
7. 一些值得关注的「华润式」细节
除了艺术装置之外，海口万象城的电梯厅波浪纹石材、轿厢内部、吊顶等区域内，也都贯穿采用了海浪元素
此外，LOGO字号与灯光色温全部进行了统一管理，场内LED灯的色彩高度一致；且核心设计语言与、建筑材质、空间色调全场协同，形成了「润物细无声」的体验感细节
还要特别提一下 位于B1层的会员中心 ，TA不仅与B1的VIP停车区完美接驳，还在Ole'超市的出口拥有一个单独的出入口，内部的配置与服务也相当值得体验下
最后还有2个之前经历过的开业项目都没有遇到过的很暖心的小细节：
①开业当天进店的时候，保安小哥会给每一个顾客发放一只定制口罩；
②由于当天车流量极大导致拥堵，每一辆车出场的时候也会有单独的小礼包赠送（礼包不含口罩）
有一说一，从停车场出去的等候时间过长导致的焦躁，真的会被这一个小礼包给治愈，至少我们一车五个人，都有同感。
差不多到这里就要收尾了，相信各位也对海口万象城的情况了解得比较详细了。
最后，还是要再次强调我的观点： 看项目决不能孤立来看，更不能盲目对比，一定要结合时代、地域的特征进行观察。
须知，因地制宜、因时制宜的项目，才是真正聪明的、有前瞻性眼光和战略思维的项目。
因此，无论有多少质疑的声音， 我依然认为海口万象城的开业表现达到甚至超越了之前的预期：
TA凭借一己之力将海南岛的商业水平拉升到内地市场同频的节奏上，并将在可以预见的未来持续发力，助推以海口市为核心的海南岛，成为华南商业市场一颗冉冉升起的新星。
*能有幸记录一切美好的变化，是深感幸福的事
作为 海南岛热爱者和商业观察者 ，我由衷感谢华润置地带给海口这样一座高品质的万象城，也定会对其后续保持持续的关注与期待。
- THE END -
