近日，自然资源部联合银保监会印发了《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》（简称《通知》）。通知指出，深化不动产登记和金融便民利企合作，协同做好不动产“带押过户”，进一步提升便利化服务水平，降低制度*交性**易成本。
“带押过户”被社会各界传闻很长一段时间了，不少民众翘首以待，今天总算正式步入了我们现实金融生活之中；这对不少有二手房买卖交易需求的朋友们来说，无疑是一项重大利好政策，心里肯定也难掩喜悦之情。
什么叫“带押过户”，通俗解释就是原来通过办理银行抵押*款贷**的房子要在二手房市场交易，不用提前归还旧*款贷**、注销抵押权，即直接可完成过户、再次抵押和发放新*款贷**等手续，一步到位地实现不动产登记和抵押*款贷**的有效衔接；这给买卖双方尤其是买方带来了便利，提高了交易效率，降低了交易成本。
从发布的《通知》内容看，“带押过户”通常有三种模式：一是新旧抵押权组合模式，通过借新贷、还旧贷无缝衔接，实现“带押过户”。即买卖双方及涉及的*款贷**方达成一致，约定发放新*款贷**、偿还旧*款贷**的时点和方式等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、新抵押权首次登记与旧抵押权注销登记。二是新旧抵押权分段模式，通过借新贷、过户后还旧贷，实现“带押过户”。即买卖双方及涉及的*款贷**方达成一致，约定发放新*款贷**、偿还旧*款贷**的时点和方式等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、新抵押权首次登记等，卖方*款贷**结清后及时办理旧抵押权注销登记。三是抵押权变更模式，通过抵押权变更实现“带押过户”。即买卖双方及涉及的*款贷**方达成一致，约定抵押权变更等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、抵押权转移登记以及变更登记。
那么，我国当前为何要推行“带押过户”金融制度呢？原因主要有四方面：
一是现实中广大民众买卖二手房中遭遇到了抵押*款贷**过户所带来的诸多麻烦，形成了二手房交易市场的巨大障碍，抑制了二手房交易的活跃度；也增加了交易双方的时间和资金成本。
二是目前我国存量巨大的二手房很多都是通过银行按揭*款贷**购买的，据相关机构预测，通过按揭*款贷**购买的房子（包括大量工业、商业用房）占到我国现有房产总量的近90%；如果不能“带押过户”，势必大大降低交易的成功率，使很多二手房产无法实现有效合理的流动，影响已有房产的利率效率和经济效率的提升。
三是当前我国房地产业处于下行周期，除了一线城市和准一线城市之外，绝大部分城市的楼市不仅价格呈下降走势，交易量也呈下降态势，存量空置房数量不断增加；如果不能提供更方便的金融交易制度，二手房市场将无法激活，整个楼市也将成为一潭死水，这对我国房地产业健康可持续发展无疑将带来负面影响。
四是因为没有“带押过户”这种明确的法律规范，使得二手房交易市场也出现了不少乱象，私自交易形成交易纠纷、“一房二卖”、抵押权悬空等风险时有发生，给二手房交易带来了很大的冲击，影响了二手房交易的顺利进行。
因而，当前推行“带押过户”制度，正当其时，无疑给当前我国二手房交易送来了“及时雨”，这项制度将在我国住房交易制度中占据重要席位，更将在打破我国楼市销售低迷态势中发挥出重要的金融作用。具体看，将发挥两方面作用：
一方面，可有效降低二手房交易时间成本和资金成本，使买卖双方受益。因为不需要将已有房贷还清再进行交易，对于动辄花费几十万元、上百万元甚至上千万元购房*款贷**来说，消除了“中间商”赚差价现象，省去了巨大的“过桥*款贷**”成本，让购买二手房者资金负担大幅下降，有利促成交易。同时，可减少中间环节，提高交易效率，也可间接促进交易成本的下降。据一些城市推行“带押过户”制度显示， 办理时限减少了近10个工作日，实现2个工作日左右办结，单笔平均交易成本从1.2万元左右降至千元以下。
另一方面，能从根本上遏制交易隐患，保证交易安全进行，消除买卖双方的后顾之忧。由于“带押过户”不用通过“过桥*款贷**”、也无需“先行垫付”，不存在资金监管风险，可在极大程度上保证交易的安全。同时，银行业金融机构围绕“带押过户”*款贷**业务新特点，建立健全对应的服务制度，加快*款贷**业务流程改造，完善风险管控机制，及时改造信贷审批放款、还款结算系统，实现自动放款、还款、资金支付、尾款结算等；且尊重买卖双方意愿，选择便捷的资金流转方式，实现交易资金全流程闭环管理，确保资金安全，还可通过银行账户等方式直接结算。这些操作能在最大程度上确保资金安全高效。此外，当买卖双方涉及不同*款贷**方的业务时，由于可引入预告登记，防止“一房二卖”，防范抵押权悬空等风险，尤其一旦交易发生风险或交易双方出现意外情况，交易失败，资金原路返还，避免发生资金纠纷，能维护各方当事人合法权益，保障金融安全。
（作者莫开伟系中国知名财经作家）