原告朱某某，中国广东省人，现为新加坡国籍。被告裴某某，吉林省吉林市人，某旅游公司司机。2017年原告朱某某起诉要求确认位于吉林市某小区D25楼05幢0134065号商品房屋产权归原告所有；判令被告协助原告办理产权过户登记。原告诉称：2013年6月，自己因与被告有情感关系委托被告并以被告名义购买了案涉房屋，并向开发商交纳了首付款，在某银行办理了被告名义的按揭*款贷**后，自己按期向被告汇款并向银行按期偿还*款贷**及利息，一年后提前偿还了银行*款贷**及利息。购房后，原告又出资对房屋装修，用于每年回国度假时居住。诉讼双方2015年12月4日签订《房产权益证明书》，确认案涉房屋属于原告所有，双方确认：按揭*款贷**已经由原告一次性提前偿还给了银行。现因被告无正当理由占据原告的房产，诉至法院，请求法院依法确认案涉房屋属于原告所有。
被告抗辩：案涉房屋属于自己所有，是原告因与被告有感情关系而赠与，依照物权登记原则，属于自己所有。
法院经审理后查明：原被告购房时签订了《借名*款贷**协议》，确认以裴某某名义办理的按揭*款贷**是朱某某所借并由其偿还本息；《商品房买卖合同》上记载的购房人是裴某某，但双方签订的《房产权益证明和房产权利证明》确认实际购房人是朱某某，朱与裴二人是借名购房关系；《购房发票及纳税票据和与房屋相关各种票据13份》的交款人均记载为裴某某，但朱某某从新加坡向裴某某汇款21份，总额超过100万元，能够确认争议房产的全部资金均来自于原告。最后，法院判决确认案涉房屋归朱某某所有。
本案涉及的是现实社会中大量存在的借名购房的产权确认问题，对此类纠纷，如何通过证据分析客观事实，依据什么法律及何种规则确定房屋的真正权利人是理清案件的关键所在。
在正常情况下，不动产的出资购买人和《购房合同》及相关出资凭证与事实上的权利人应当是一致的。由于经济生活的复杂性和各种社会关系的原因，也会出现两者不一致的情形。 法律为了保护可能的事实权利人，规定了不动产的异议登记和更正登记制度，如果形式上的购买人和实际购买人就不动产的权属产生纠纷时，实际购买人可以通过异议登记要求登记机关对不动产登记簿记载的权利所提出的异议记入登记簿。此时，异议登记就给不动产物权交易造成一种不稳定状态，并可以进入法律审查程序。因此，原《物权法》（现《民法典》）规定，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉的，异议登记失效。在这种情形下，不动产的事实权利人的唯一正确选择是提起诉讼，通过法院裁决确定物权的真正归属。但本案的特点是，案涉房屋没有办理产权登记，却已经完备了办理产权登记的各种文书要件。
本案涉及房屋的所有权归属应如何确定呢？根据现有《购房合同》及所发生的票据，应当归被告裴某某所有，但原告朱某某主张自己是借用被告裴某某的名字办理的购房手续。
（1）涉诉房屋的《商品房买卖合同》和原始票据是确认和办理不动产登记的重要凭证，所有权人一般不会交给他人。
本案中，被告裴某某虽然在《商品房买卖合同》和原始票据记载了自己的姓名，但除了《商品房买卖合同》以外，其他凭证均在朱某某手中。如果依据《商品房买卖合同》等凭证记载的姓名确认案涉房屋的权属，由原告朱某某一直保管交易凭证的做法有悖常理。虽然被告裴某某将该房产的《商品房买卖合同》质押给他人，并已经取得仲裁裁决书，但质押权人一直未主张实现质押权，直到朱某某起诉裴某某之后，才主张生效裁决的执行权利。基于该质押行为的出现，朱某某不得以提起执行异议之诉，得到吉林市中级法院和吉林省高级法院判决支持确认案涉房产不予执行，朱某某享有对案涉房屋的期待权。因此，原告朱某某虽然只持有《商品房买卖合同》的复印件，却持有所有交易凭证的原件，朱某某持有房产交易凭证的原件和《商品房买卖合同》的复印件的证明力大于裴某某质押给他人的《商品房买卖合同》原件。
（2）涉诉房屋的购房款及相关税费的支付。
按照一般交易规则，谁买房产谁自己交付购房款及相关税费。本案中，原告朱某某提供了购房发票、纳税凭证、汇款凭证、银行账户资金流水，均能证明购房款等交易资金虽然是从裴某某银行卡上发生的，但裴某某的上述资金来源系朱某某从新加坡汇给他的，甚至涉案房屋的水电费、供暖费用的原始票据都保管在朱某某手里。被告裴某某虽然抗辩自己账户资金来源合法，但无法说明朱某某给他汇款的原因和用途，也无法解释与房产有关的交易及费用票据为什么一直由朱某某保管。基于以上事实和证据的分析判断，被告裴某某不能对这些问题作出合理解释有违常理。
（3）涉诉房屋由谁长期占有使用？
本案的涉诉房屋一直由朱某某和裴某某共同占有使用是客观事实，在朱某某回新加坡期间由裴某某占有使用，并行使业主权利。这是本案房屋权属确认的难点。经过诉讼双方的举证质证，可以确认：朱某某与裴某某二人是一种非正当的同居关系，房屋一直由朱某某行使产权的控制权。涉诉房屋自购买以来发生的所有费用票据均由朱某某支出并保管，连房屋装修费用都系朱某某支出。可见，裴某某虽然也在该房屋里居住，但其身份属于客居性质，真正的房屋管理权人是朱某某，这也是朱、裴二人签订《房产权益证明和房产权利证明》的主要原因。如果裴某某是房屋的真正权利人，则无须签订两份可以证明房屋权属的文书。
（4）房屋最后占有的事实。
2017年8月，朱某某来到中国后径直住入案涉房屋，但她拒绝裴某某再进入案涉房屋居住，并将裴某某个人的衣物打包邮寄到裴的工作单位。小区物业对朱某某居住在案涉房屋的事实予以确认，并认可她的业主身份。裴某某在接到朱某某邮寄的衣物后，只是表示对朱某某的不满，并未以任何方式向朱某某表示权利异议。他在发现朱某某占据房屋以后，只是让民间借贷的质押权人根据仲裁裁决书申请法院执行，致使朱某某提起的房屋权属争议诉讼中止审理，并由朱某某通过案外人执行异议之诉，确认案涉房屋不可用于质押权人的执行。
综上，原告朱某某提供的全部证据互相得到印证，形成完整的证据链条，证明了原告是涉诉房屋的真正购买人和权利人，故法院对朱某某要求确认本案争议房产归其所有的诉讼请求予以支持。
与本案相类似的最高人民法院（2011）民申字第261号民事裁定书审理的谭万兴与雷广志、深圳市京达旅业有限公司的借名购房产权争议一案，也能证明笔者在本案中的论述和分析。1999年6月1日，雷广志代表广志财务投资公司与深圳市海龙王房地产开发有限公司签订《购买楼宇协议书》，约定购买该公司开发的公寓一栋，广志公司以雷广志的名义向海龙公司支付首期款100万元。
2000年8月17日，广志公司与谭万兴签订《协议书》，约定广志公司以谭万兴的名义购买涉案房产，房屋首期款及按揭款由广志公司支付，所有权归广志公司所有。2000年8月30日，谭万兴与海龙公司签订《深圳市房地产买卖合同》，以谭万兴的名义向银行办理了按揭*款贷**。2003年9月11日，涉案房产被核准登记至谭万兴名下。
2002年2月，深圳市京达旅业有限公司与雷广志签订协议，约定共同投资购买涉案房产，约定雷广志占30%，京达旅业占70%，京达旅业支付完毕所有剩余购房款。
广志公司于2006年12月26日出具两份证明，证明涉案房屋实际是雷广志以该公司名义并由其个人出资购买，该公司已将房产全部交给雷广志所有并行使权利。
2007年8月30日，雷广志、京达旅业向深圳中院起诉，要求确认涉案房屋为两原告共同所有，深圳中院一审判决支持两原告诉讼请求。谭万兴不服，上诉至广东高院，广东高院判决驳回上诉，维持原判。
谭万兴不服，向最高人民法院申请再审，最高人民法院认为：雷广志、京达旅业提供了足够的证据证明广志公司与谭万兴之间是借名买房，涉案房屋为谭万兴代广志公司购买，雷广志、京达旅业支付了全部购房款。故最高院认定涉案房产登记于谭万兴名下属于代持有性质，谭万兴仅依据房屋登记主张其为房屋所有权人的抗辩理由不能成立，登记在出名人名下的房屋属于代持有性质，房屋所有权不归出名人所有，而应归借名人所有。法院最终判定涉案房屋归实际出资人雷广志、京达旅业所有。
基于以上两案分析，借名购买房产要谨慎。1、借名买房时必须要签订书面合同，在合同中要明确实际购房人借名的原因，而出名人在购房合同中的代购身份一定要明确。双方对借名所购买的房屋权利一定要写清楚，以防将来发生争议。2、借名买房协议一定要留存双方的身份证信息，这是将来发生产权争议时的主要凭证。3、借名买房的各种相关支出票据原件必须保留在实际购房人手中，因为，谁出资谁所有是此类案件裁判的主要依据。4、借名买房要有足够的风险意识，即使借名买房的双方合意是真实的，一旦发生出名人的资信不良或者发生涉及诉讼和法院强制执行的事宜，这种借名买房的行为无法抗辩善意第三人的执行，届时，实际购房人购买的房产很可能因为法律事件被执行给他人，导致实际购房人只能享有对出名人的普通债权。5、借名买房后，一定要及时将房屋产权变更给自己，届时，实际购房人就要承担一笔较大数额的税款，这种情形是无法避免的。
注：文中引用的最高人民法院（2011）民申字第261号民事裁定书内容，本文根据需要进行了应用性删减，所引用的内容不是本人原作，仅有750字，约占本文20%。其余部分是笔者原创。