你好，我是姚律师。
最近，有不少芜湖市的朋友问我关于安置房买卖纠纷中的一些问题。针对其中比较有代表性的，我争取简要、通俗的和大家分享下我的看法，希望能帮助到朋友们。
第一个问题：我是买方，卖方（原房东）狮子大开口找我额外要钱，我不同意，就不予配合我办理房屋过户登记，我该怎么办？
笔者将从四个方面解答这个问题。
其一，作为买方需知悉安置房过户至买方名下应具备的条件。
这些条件虽朴素易懂，但非常重要，只有熟练知道这些条件，才能判断自己所购买的安置房是否能过户到自己名下，才能在一开始买房的时候就做好风险防范。条件具体有：
1、该安置房已经办理了初始登记证，可以登记至相关被*迁拆**人名下；
2、该安置房原系卖方（原房东）所有，而不是其他人所有，也不是卖方（原房东）同他人共同共有等；
3、买方按照房屋买卖合同履行了自己义务，作为买方而言其核心义务是按期足额支付房款；
4、买卖双方按照法律规定或者合同约定缴清安置房过户过程中的税费及先关费用；
5、买方请求（书面通知、电话短信微信方式通知等）卖方（原房东）配合将房屋登记至买方名下。
其二，需以合法的方式调取相关材料来证明上述条件的成就，进而掌握与对方沟通、诉讼的主动权。
1、针对安置房是否已经办理初始登记并可以登记至相关被*迁拆**人名下的这一条件，买方可以前往芜湖市不动产登记中心或者*迁拆**单位（通常是各区建设投资公司）或者区住建委等单位调取安置房初始登记证（通常会登记在*迁拆**人名下）。
2、房屋的权属条件，是几个条件中的核心，司法实践中的争议点通常也是围绕它展开。有的卖方（原房东）可能会直接表明安置房非其所有，有的卖方（原房东）会认为房子是他与家庭其他成员共有且其他家庭成员没有同意出卖房屋，总之这些卖方（原房东）可能会陈述其出卖房屋的行为系无权处分，进而认为安置房客观上无法过户至买方名下。针对这一条件，买方需前往不动产登记中心调取该安置房当下是否已经登记至卖方（原房东）名下，如果已经登记了，直接用该登记信息证明安置房原来系卖方（原房东）所有；如果没有登记，需要结合*迁拆**安置协议上被*迁拆**人的数量、*迁拆**安置明细表等判断安置房是否原属于卖方（原房东）；如果发现*迁拆**安置协议上的被*迁拆**人有几个，但是房屋买卖合同中的卖方（原房东）仅有一人，这个时候需要短信、微信、电话、邮件等各种合法方式固定*迁拆**安置协议上面的其他被*迁拆**人同意该房屋的买卖或者知道该安置房卖给了买方却长期不予要回的事实；如果相关被*迁拆**人不予回复，可以搜集买方与相关被*迁拆**人长期有往来联系，应当知悉买方购置其安置房事实对应的相关证据材料。
3、针对买方支付房款的条件，实践中比较好固定，通常情况下，结合卖方（原房东）出具的收据、买方支付房款的转账凭证便可以证明支付房款的事实。早期农村里面，法律意识比较淡薄，有可能存在现金给付、没有收据的情形，这个就比较麻烦，此处不细说，后续文章遇到类似问题在细说。
4、针对税款及相关费用支付完毕的条件，实践中比较好固定，在缴纳完毕税费及相关费用后保存税务机关出具的相关票据及证明即可。
5、针对请求对方支付这个条件，实践中比较好固定，通常可以邮寄、短信、电话录音等方式通知（催促对方限期配合过户的通知）对方及时配合过户，并保留相关证据。
其三，凭借上述证据材料的支撑，寻求解决问题的方案。
与卖方（原房东）继续协商沟通，争取通过和解或者调解（年长且有威望的人、相关专业人士居中调解）方式促使卖方配合买方完成过户。如果无法协商一致，建议通过诉讼方式（也就是老百姓常说的打官司）主张自己的权利。笔者强调的是，打官司靠的是证据，而不是“王婆卖瓜， 自说自画 ”，因此，如果确实有较为充足的证据证明上述条件的成就，可以起诉确认安置房权属归卖方（原房东），并请求卖方（原房东）配合买方办理房屋过户；如果证据不足，尤其通过现有材料反应被*迁拆**人与卖方（原房东）不一致、安置协议上被*迁拆**人有几位（共同共有）但是房屋买卖协议上仅有一个被*迁拆**人签字的情况下，可能要区别对待了。具体如下：
1、虽仅有一人签字，但是有证据证明其他被*迁拆**人明确同意该安置房的出售的，可以起诉卖方（原房东）及其他被*迁拆**人，请求人民法院确认产权并请求对方配合过户。
2、虽仅有一人签字，现有证据也不能证明其他被*迁拆**人明确同意该安置房的出售的，但是有相关证据证明其他被*迁拆**人默认交易的，可以起诉确认产权并请求对方过户，但是结合证据的证明力、法官的自由心证等因素，是存在败诉风险的。
3、仅有一人签字，也没有相关证据或者事实能够佐证其他被*迁拆**人同意该笔交易的，此时案件事实倾向于卖方（原房东）处分了几个被*迁拆**人共同共有的房屋，且没有得到其余被*迁拆**人的同意。此时起诉确认房屋产权、请求配合过户败诉风险极大。对此有两个备选方案，备选方案一是以卖方（原房东）无法完成房屋过户构成根本违约为由解除合同并请求卖方（原房东）赔偿损失（损失包括房屋出卖款、房屋增值部分），该方案优点是获得胜诉可能性较大，缺点有两个，第一个是法院在认定卖方（原房东）构成违约的同时，有可能认定买方也有过错（买房子的时候应当尽到基本的原产权人核实义务，却没有核实，甚至明知房屋非卖方一人所有仍然购置等），进而减少卖方（原房东）违约损失的承担。第二个是官司赢了以后，卖方（原房东）没有钱，这个时候可能会出现房子被其他被*迁拆**人搞走，钱也无法通过法院执行的方式搞到自己的手里，这个实际上是最大的风险，赔了房子又赔了钱。备选方案二是先和卖方（原房东）沟通，沟通时候表达有额外支付钱款的心意，进而争取把所有被*迁拆**人聚合在一起，通过会议记录、短信微信等再次尝试固定所有被*迁拆**人同意卖房的证据，一旦固定好证据，便掌握主动权，可以继续谈判，也可以有后路进行诉讼。如果仍无法固定相关证据的，可以尝试放弃过户需求，毕竟虽然没过户，房子仍然在手上，不至于房子没了钱也要不回来。
4、无论什么情况下，都是有时间成本和金钱成本的，如果觉得付出这么多时间、金钱不值当，还不如直接答应卖方索要额外款项划算的，也是一个选择。尤其是证据上存在重大问题的时候，选择妥协于对方，也未尝不可。
5、其他。
其四，风险防范走在前，以避免难以过户的情况出现。
前面笔者提到，如果买卖过程中，缺乏风险防范意识（甚至粗心大意，单单基于对同乡等的信任，就断定房子是他的，然而事实上房子不是他的或者房子是他与其他人共同共有的），一旦出现卖方（原房东）不予配合过户情形，买方可能就会遇到*麻大**烦，诉讼金钱和时间成本不说，可能还会极其被动的局面出现。那么不如一开始的时候就做好风险防范，防患于未然。具体如下：
1、让卖方（原房东）提供其享有房屋产权的相关证据材料（包括房屋安置协议、*迁拆**安置明细表等）并留有原件或复印件，如果卖方（原房东）已经办理产权证的，让卖方（原房东）提供房产证以及不动产登记中心调取的房屋登记资料并留有原件或复印件。通过卖方（原房东）提供的材料显示，被*迁拆**人仅仅是卖方的，此时买方应较为放心，为进一步防范风险，笔者建议买方可以再让卖方（原房东）的家属（通常是配偶、子女）当着买方的面签署承诺书（内容基本是同意该房屋出售给买方，至于必须当面是怕卖方私下冒充其余被*迁拆**人签署承诺书）；如果显示卖方（原房东）仅仅系被*迁拆**人中的一人，此时，买方必须要求卖方（原房东）将剩余被*迁拆**人集中在一起，其余被*迁拆**人必须当面出具承诺书（当面签的原因同上）。这一点的风险防范是最重要的。
2、留有卖方（原房东）及其家属（通常是配偶、子女）、其余被*迁拆**人的身份证复印件（解释下：后续一旦涉及诉讼，起诉这些卖家等人的时候，诉讼材料里面是需要提供这些人的户籍信息的，事先有了身份证复印件这种户籍信息证明，减少了后续诉讼不必要的麻烦，能够尽早推动维权的进程）
3、协议里面关于房屋价款、支付方式、产权过户、税费承担等都要约定清楚，存在不确定风险。该部分内容主要围绕过户风险防范展开，因此不做细说。
4、支付房款一定要转账，且要转给卖方（原房东）账户。实践中由于年代久远，或者其他不确定事件的发生，后续银行电脑系统可能会出现转账电子数据遗失的可能，因此转账后需及时向卖方（原房东）索要收据一份（收据由卖方【原房东】当面签字出具）。
5、房屋具备过户条件时候，及时催促卖方（原房东）配合过户（要留痕，可通过发短信、微信、快递邮寄等方式留痕）。
第二个问题：我是买方，所有的税费和相关费用都是我承担，退税却退给卖方原房东，凭什么？
关于这个问题，可以分四各方面说，具体如下：
其一，安置房过户中涉及到的税费及相关费用有哪些以及应该由谁承担。
税费承担买卖双方有约定的按照约定，没有的依法各自承担。
1、契税，依法由买方承担；
2、印花税，依法由买方承担；
3、房屋增值税及附加税，依法由卖方（原房东）承担；
4、个人所得税，依法由卖方（原房东）承担；
5、根据土地性质等缴纳土地出让金，依法由卖方（原房东）承担。
6、其余（根据各地政策等因素发生变化）
其中，契税、房屋增值税及附加书、个人所得税、土地出让金金额相对比较高。
其二，退税退的是什么税，应该退给谁。
退税是政府福利政策，每个地方是否有，有多少看各地方政府的相关规定。芜湖市地区的情况如下：
1、安置房交易中卖方的税费先征后退补，需满足以下以下条件：
*迁拆**协议签订日期或者被拆除房屋产权证日期满2年，增值税及附加税5.6%由区财政局和住建委办理补助；
*迁拆**协议签订日期或者被拆除房屋产权证日期满5年并且是家庭唯一住房，个人所得税1%由区财政局和住建委办理补助。
2、有上述第“1”点可以知道退给的是卖方（原房东）。
3、新政策导致退税有变化。
2020年12月31日前，安置房产权登记至被*迁拆**人名下的（即从*迁拆**单位名下变更至被拆人名下），交易时缴纳的税款按原补助标准由房屋坐落地所属区财政给予全额补助。
2021年6月30日前，安置房产权登记至被*迁拆**人名下的（即从*迁拆**单位名下变更至被拆人名下），按原补助标准50%给予补助。
在2021年6月30日之后安置房产权登记至被*迁拆**人名下的（即从*迁拆**单位名下变更至被拆人名下），不再给予补助。
4、如果买卖双方有约定相关税收优惠由买方享有，买方可以向卖方（原房东）主张该笔退税优惠，卖方（原房东）不予支付的，可以诉至人民法院实现自己的权利。
其三、房屋买卖协议有约定安置房退税归属于买方，卖方（原房东）拒不给付，建议直接诉讼至人民法院，请求对方将该笔退税优惠支付给买方。
其四、风险防范走在前，以减免自己的损失。
建议买卖双方通过中介购置房屋，中介的居间购房协议约定较为全面。通常居间购房协议中会载明税费的承担问题，如果协议上载明税费及相关费用由买方承担，买方无法接受，可以再中介的居间下同卖方（原房东）协商沟通，如果协议上没有载明税收优惠由谁享有，也可以在中介居间下与卖方（原房东）协商。
当然，安置房买卖纠纷中涉及的法律等规范诸多，涉及《民法典》物权篇、合同篇等法律规定及其司法解释，也涉及地方政策等，笔者仅仅就该纠纷中的一小部分，具有一定代表性的问题予以了解答。希望能够对大家有所帮助。
最后，笔者相信，我们的城市、我们的国家里的每个人会越来越讲诚信，诚信是立足社会 至 根本。笔者也希望，日常生活及经营中，如果可以的话，我们每个人不烦稍微做一些风险防范，也耽误不了多少时间，可能就会很大的减少自己未来的损失，最起码也会心安不少吧。