#头条家时光#
文 | 村长
中山楼市的2022，给人最直观的印象就是不咋地。
当然了，从北上广深，到鹤岗，2022年的全国楼市都不咋地，所以你如果这么去思考的话，或许就能安慰下自己。
差是事实，但也只是一种表象，表象背后的真相又是什么呢？
中山楼市的2023，又将如何演进？
我用几组数据跟大家盘一下。
01
数据面感官差
但相对并不算差
——
先给大家看一组数据，如果没记错的话，应该是合富研究院的。
2022年中山楼市住宅成交量为36886套，同比下降29%。
绝对成交量为近十年第二低，仅次于2017年的2.5万套，确实不好看。
但相对（29%的降幅）并不算差。
2022年，放眼大湾区，
深圳一手住宅网签量同比下降33.8%；
广州一手住宅网签量同比下降34%；
东莞一手住宅网签量同比下降33%；
佛山一手住宅网签量同比下降32%；
这些 基本面远比中山强的城市，表现都比中山还差。
总之，和很多城市一样，2022年中山楼市表现差更多是市场大环境的锅，很难定性是这座城市不行。
02
2022年中山楼市库存
竟然是降低的
——
在中山楼市2022年的众多数据中，库存变化是一个最容易忽视，但又最不能忽视的信号变化。
2022年中山一手住宅新增26484套，同比2021年减少26876套，下降50%，新增面积287.03万㎡，同比2021年减少293.74万㎡，下降51%。
由于住宅新增供应降幅远大于销售降幅，中山一手住宅库存实现了大幅下降，截止2022年12月底，中山住宅库存47211套，540万㎡，同比去年减少11730套，下降20%。
库存水位，为近7年来最低。
为什么说这是一个最不容忽视的信号变化呢？
因为它减轻了市场的卖盘压力，有助于市场回暖。
值得一提的是，2022年中山楼市的住宅用地供应也是一个绝对低谷，成交建筑面积37万方，仅相当2021年新增入市面积的13%。
从理论上而言，2023年中山楼市住宅新增供应量也不会高。
供给侧的变化，为中山楼市2023年的复苏之路，提供了较好的外部环境。
03
2023年可能温和复苏
2024年值得期待
——
之所以会有这样的判断，理由有三：
1）、 当前中山楼市虽然政策底（完全松绑）已出现，但 政策刺激尚未全面启动。
只有降低利率、降低首付比、上调公积金*款贷**上限、信贷支持（银行加大加快房贷投放）等工具纷纷用上时，需求和购买力才能全面激发出来。
2）、 中山楼市的复苏，也离不开大湾区楼市大环境的配合。
目前市场整体上尚处于蓄力期。
3）、 这一次不一样。
此轮调控击碎了国人对楼市的信仰，所以即便再度刺激，市场也很难再像以前那样迅速升温。
之所以说2024年值得期待一下，是因为，
中山最大的城市利好——深中通道，将于2024年通车。
04
南区、马鞍岛、小榄、古镇等
是主要看点
——
中山楼市虽不大，但也是高度分化的。
在楼市复苏的过程中，哪些地方最容易、最先启动？
主要观察纬度就是需求和供给。
需求主要是从城市层面看它的流动方向、聚集情况和市场关注度。
供给主要看库存去化压力。
下图清晰地反映了中山楼市购房需求量能的分布情况。
可以看出， 中山的买房需求主要在火炬、三乡、西区， 2022年这三个区域的合计网签量占到城市总网签量的31%。
其次是小榄、马鞍岛、坦洲、南区、东区、古镇。
主流需求之所以愿意往这些地方汇集，逻辑也都很明了。
西区、东区、南区是中山的城市主城区，资源优质、配套完善、氛围成熟。
三乡、坦洲是中山的南部中心，与珠海的联系更为紧密。
小榄、古镇是中山西北的制造业中心。
火炬，是中山这些年重点发展的新城区。
马鞍岛，则是中山在大湾区最大的红利所在。
所以，这些地方基本上是不需要太担心需求的。
再看这些地方的供给压力。
火炬、坦洲的库存去化周期都在30个月以上。
三乡、东区在20个月以上。
而且这4个地方的绝对库存量也是最大的，西区的情况只能说是稍好于上述四区。
压力最小的是南区， 去化周期不到10个月，且绝对库存量也是主要区域中最少的。
马鞍岛和小榄的情况（无论是绝对库存量还是去化周期），基本都差不多。虽不如南区，但要大幅好于火炬、坦洲、三乡这些地方。
综合需求和供给情况，2023年可以 重点关注南区、马鞍岛、小榄， 这些不差需求，供给压力又相对较少的主流区域可能会率先热起来。
05
中山楼市的天花板
不仅取决于中山
——
中山不是一般的三线城市，中山楼市天花板也不仅取决于城市基本面。
2022年中山的GDP总量为3631亿元，在大湾区中排第八。
单从经济规模上看，中山是一个典型的三线城市，而且还是大湾区中的后排生。
但你又不能用一般三线城市的那种眼光去看中山：
内陆的很多三线城市，要么是资源型的，要么是产业落后、经济结构单一，GDP是靠庞大的行政面积和人口规模堆出来。
而且它们的人口以户籍人口为主，外来人口流入很少，常住人口处于持续的流失状态。
这些城市长期看衰是符合经济逻辑的。
反观中山，
1、位于大湾区，单是地缘优势就不是内陆大多数三线城市能比的。
2、作为一个制造业城市，中山的外来人口很是可观。
统计数据显示，中山2020年首次成为省外流入人口超本市户籍人口的城市，省外流入人口是户籍人口的1.01倍，同期深圳为1.41倍。
房价不高、机会不少、气候温和，楼市下半场，这为更多外来人员留在中山提供了可能。
3、中山的购房需求，不仅仅来自中山，还有港澳、深圳、珠海的这些外溢性购房需求。而且随着大湾区融合的加快，及深中通道的开通，中山也将承接更多深圳、东莞的产业外溢。
这些外溢性需求，将进一步拉高中山房价的上限。
所以长期的中山，仍是值得看好的。
06
买房怎么选
寻找最大公约数
——
大家都知道现在房子不能乱买了，那么，怎么选才能最大程度地避免踩坑？
答案就是寻找公约数，即 在压力相对小的地方，尽可能地去选央国企或者稳健龙头的盘。
比如保利、万科这些。它们的项目闭着眼买都不用担心交房问题。
我盘了下，保利在中山的 盘不多，不过其区位和项目条件也都还不错。
像马鞍岛上的保利天汇左岸，其是马鞍岛上离深中通道 出入口最近的一个盘 ，只需5分钟就能上桥，到深圳也就20分钟。
而天字系本就是保利的一个高端产品系，产品力相当能打，比如全南向蝶形设计，带来了极佳的通风采光效果。
值得一提的是，项目距珠江西岸的交通大动脉——广州地铁18号线香山站也仅300米的距离。
未来向东一桥可以通深圳前海，向北一站可到广州，向南4站即可到珠海、澳门。
目前主推的产品是90-117㎡的3到4房，考虑到它独特的区位优势，深中通道通车后，不管是自住还是投资，都还是不缺需求的。
据说117㎡的南北对流单位，现在 卖的最快 。价格则只有深圳的1/6。
在中山的中心城区，则有保利天珺、保利国际广场。
其中， 配套是保利天珺的一大看点， 紧挨着中山最大体育公园，而且所在板块的教育资源也是全中山最优质的。
项目5公里范围内，教育资源实现了从幼儿园到小学，从初中到高中的全覆盖。
需要特别说明的是，项目旁边就是中山第一所K12一贯制国际化学校——中山市阿丁莱湾区学校。
阿丁莱学校有多牛呢，它能排进全球前20，是一个名副其实的国际名校。
目前推售的产品比较丰富，既有89-118平的刚需，也有120-150平的改善，而且这些户型基本都是全南向的。
价格在2.2万/平左右，还是很香的。
保利国际广场本就是一个大盘，是中山北中心 第一个百万级综合体。
且周边配套成熟，汇聚了上乘世纪商圈、壹加壹等商圈，步行即可到保利公园、湿地公园。
目前，项目主推的是一些低总价的40多平小户型产品，总价也才18万，很适合投资。
古镇板块，可以关注保利和光尘樾。
项目占据着古镇最核心的位置，与大型商业综合体灯王广场隔路相望，穿过马路就是灯都生态湿地公园，附近还有一个约300万㎡大型产业园——古镇园。
要知道，古镇商圈是能够与中山核心城区的商圈媲美的。
和光尘樾是 古镇板块少有的豪宅项目， 地下车库都是酒店式的，户型产品也很亮眼。
比如105平就能做到4房2卫，139平做到了5房3卫，119平的改善型4房更是做到了4开间朝南。
得房率也很高，据说超过了100%。
当然，万科、碧桂园的一些盘，比如湾中新城之类的，也是值得关注的。
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