城市是一个复杂系统，有着丰富的结构和多样的功能，在长期发展过程中，不同城市往往会形成不同的路径、分配机制、产业格局，塑造出独特鲜明的城市气质。
在国内四大一线城市中，年轻的深圳是格外特别的一座：
首先这是一座「效率至上」的城市，深圳在40年间实现了GDP增长超万倍的奇迹，1979年出现在蛇口工业区的「时间就是金钱，效率就是生命」早已融入深圳人的血液，甚至从深圳走出的品牌也以喜茶、奈雪的茶、gaga等快消品牌为主；
其次这是一座「直给」的城市，比如深圳人从不掩饰对财富的推崇，几乎可以在任何一个咖啡馆听到股票、基金、生意等关键词；
以及，这是一座「英雄不问出身」的城市，深圳几乎没有排外思想，年轻人的付出和回报成正比，吸引了来自五湖四海的年轻人以及国际人士在这座城市奋斗，work hard and play harder；
这座城市的创新产业引人瞩目，华为、腾讯、大疆、比亚迪等蜚声国内外的创新科技企业均出自深圳，单是深圳南山区便已诞生了200+个IPO企业……
一定程度上，深圳的特殊性，也影响了城市商业的面貌：效率至上的底层思考逻辑下，购物中心多以可快速扩张的标准化形式出现，深圳各区商业存在不同程度的同质化。
也因此，每当有非标准「面孔」出现，行业及市场总会格外关注。
最近，深圳乃至华南市场的一大关注点则落在了位于深圳湾超级总部基地的「深圳湾睿印RAIL IN」 （以下简称睿印） ：从已露出的品牌组合、推广方式等维度来看，它已展现了与城市契合度极高的气质。
城市价值与区位环境
从局部来看，「深圳湾超级总部基地」 （以下简称深超总）北临华侨城国家湿地公园、南近深圳湾滨海带、西至大沙河生态走廊、东接欢乐海岸，生态资源优越，周边云集了中信红树湾、瑞河耶纳等高端住宅小区，是典型的品质居住区。
从更大范围来看，深超总与香港隔海相望，同时可通过东西贯穿的滨海大道向西直抵前海片区，向东直达福田区、罗湖区， 是城市发展的重要节点 。
*深超总范围示意图｜图据深超总开发建设指挥办公室
2021年7月，位于深超总片区西侧的「SIC深湾睿云中心」 （以下简称SIC） 率先亮相。
它由2栋住宅、2栋LOFT公寓、1栋办公/酒店楼，以及近10万方的商业 （睿印） 组成，并覆盖地铁2号线/9号线/11号线。
其中，睿印位于综合体的地下2层至地上5层 （5层为屋顶花园） ，SIC地下3-4层为停车场，5层以上则是办公楼/酒店 （深圳南山香格里拉酒店） 、LOFT公寓。
回顾深圳过去40年的崛起历程，有两条脉络清晰可见：一是前文提及的与时间赛跑、追求极致效率，二是与土地资源博弈、寻求更广阔的发展空间。
在东部土地资源已基本饱和，北部多山、南部临海均难以长足拓展的背景下，深圳西部，尤其是深圳湾沿线成为发展重心。
而引入了万科集团、深控股、中信集团、招商银行、美团、京东等世界500强企业的深超总，则被广泛视为深圳西进的战略高地。
*深圳市人民政府国有资产监督管理委员会在2022年9月发布的一份文件中称深超总为目前深圳 定位最高、分量最重、影响最大 的重点建设区域之一。
在深超总片区中，SIC因358米的超高层建筑，覆盖2号线/9号线/11号线的TOD属性，以及规划有片区唯一的10万方大体量商业而格外引人关注。
一定程度上，SIC可视为深超总的 核心枢纽 ，而近10万方的睿印则是SIC的 动脉 ：
首先作为购物中心，睿印围绕「湾区品质生活方式」呈现的建筑空间、品牌组合、市场活动等，将为其赢得深超总商务客群以及周边高净值居民的 青睐 ；
*图据官方
其次作为流动通道，睿印覆盖三大地铁线的横向交通，以及打通办公楼、公寓、酒店的纵向交通，将使之成为 高效中转站 。
尤其是，串联起深圳宝安国际机场、前海、后海、深圳湾、福田等重要节点且包含 商务车厢 的地铁11号线在此设置出站口，将使深超总进一步融入大湾区协同发展的战略版图。
4月26日，深圳市规划和自然资源局南山管理局发布对红树湾地区的规划调整，指出为促进深超总片区职住平衡、完善公共配套体系，将新增建面约20万方的住宅用地以及一所不少于27班的九年一贯制学校。
这一规划调整被广泛解读为周边生态资源优越的深超总将在科技、金融等产业密集布局基础上，着重加入「生活气息」，形成「产城人」深度融合的格局。
而作为深超总唯一的TOD购物中心，睿印的战略地位不言自明。
建筑设计与空间打造
虽然我已在看场前拿到了项目的效果图、对它的内外空间烂熟于心，也在社交媒体上浏览过不少实拍图，但我在现场还是多次眼前一亮，尤其是对 项目外立面 、 下沉广场 以及 换乘通道 印象深刻。
从运营来看，商业与综合体其他部分的密切结合意味着良好的到达性，易实现客流共享。而从建筑设计来看，这意味着商业外立面的设计需兼顾融合性与区分度。
从白石四道北侧的广场方向看，项目有两大视觉焦点：一是主入口所在的扭转玻璃盒子造型的重心，二是大型雕塑所指向的下沉广场，可将客流自然导入地面和地下两大入口。
其中， 项目外立面 的扭转玻璃盒子造型，一方面与SIC深湾睿云中心整体建筑风格保持了一致性，另一方面其富有层次感的珍宝窗设计，又使得商业与综合体其他部分有明显区分，同时提升了整体建筑的质感。
大型雕塑名为「深湾渔舟」，灵感源于项目所在的深圳湾。
其所指向的 下沉广场 囊括了购物中心B1和B2入口、多个双层旗舰店（ 以休闲餐饮品牌为主） ，以及舒适的休闲场景，同时又包含了地铁9号线/11号线的出口，是睿印三线换乘的「横向交通」的起点。
换乘通道 位于B2，其天幕可随时间变化色彩，具有强烈的识别度和观赏性。
项目在沿线营造出了多个半开放式的主题市集场景，并加入了纵向交通，可实现横向动线与纵向动线的快速切换，对到访者来说是一个可便捷进入/离开的 通行效率极高的场域 。
尤其值得关注的是 B2与B1的整体性 ：首先B2与B1可经多个通道直达，其次B2与B1有大面积的打通，甚至在室内出现了部分跨B1、B2的双层门店。
在我看来，B2与B1层的整体设计不仅减少了地下空间的「压迫感」，而且极有可能提升换乘旅客的转化率，不失为一个 值得推广的「微创新」 。
以上三大亮点外，睿印在建筑空间层面 还有两大鲜明特点 ：
其一是「蝴蝶型」的内部空间结构，使得场内动线简洁流畅，有助于营造沉浸式的购物体验；
其二是「大铺」格局，每层均配有7个200m²以上门店+1个1,000m²以上大型门店，可承载强体验性品牌门店。
总的来说，基于SIC深湾睿云中心的整体建筑风格，以及三线换乘的TOD属性，睿印在建筑空间层面实现了质感及通达性的「鱼与熊掌兼得」。
业态思路与品牌亮点
在我看来，睿印在业态思路和品牌组合上至少有 两大特点 ：契合深圳气质的创新精神、满足深圳人效率和品质「既要也要」的挑剔需求。
创新精神 在于，其 引入的品牌门店中少有标准门店 ，比如四大主力店清一色为特殊门店——
方所书店3.0版本 （全国首个城市文化客厅概念店） 、寰映影城华南旗舰店 （专设亲子影厅） 、Olé低碳实验室以及MELAND城市新形象店；
其中，方所全国首家城市文化客厅概念店集书店、黑胶唱片馆、餐酒吧于一体，外加面朝深圳湾的落地玻璃窗，可为身处快速轮转洪流的深圳人提供短暂停歇、抽离当下的高质量静谧场景。
以及，与主入口的SHANG XIA上下以及L1中庭的GIADA一道塑造了项目时尚先锋气质的 策展式零售体验空间IN.X （位于L2、面积1,500m²） ；
它以「助力深圳设计元素走向全国」为使命，引入了AASpectrum光谱、BLACKHEAD、hug等时尚服饰品牌，梵几 （家居香氛品类） 、Dyson戴森、DJI大疆等时尚生活品牌，以及一线时尚配饰、艺术商品品牌；
它虽初次呈现但已展现出「创新实验室」及「外挂」的潜力，其先锋、融合、共创理念下的创新和实验令人期待。
兼顾效率与品质 在于，项目在餐饮组合维度提供了品质基础上「快速」和「中速」两档选择——
在换乘通道所在的B1-B2打造出了 「快速」 的品质轻餐区，汇聚了M stand、Wagas、STARBUCKS星巴克臻选绿标店、MANNER、达美乐披萨、松鹤楼等一线品牌，可满足商务人群 快速就餐、迅速返工 的需求；
在L4集中呈现了 「中速」 的黑珍珠、米其林级高端餐饮矩阵，囊括了野湖南新概念店、客语·河鲜臻品店、牛角日本烧肉专门店、皖厨新概念店、粤海荟、鑫泰泰国料理等品牌，可满足 商务宴请、家庭聚餐 等场景需求。
而 具体到每一楼层的业态分布和品牌组合来看 ：
L1以精致时尚零售为主，着重引入调性美学品牌，如 SHANG XIA上下精品店 、意大利奢侈品牌 GIADA 、百年钢琴品牌 施坦威Spirio体验店 等，而 Brompton小布 全球旗舰店的围挡则令人对部分未同期开业的「盲盒」充满期待；
L2汇聚了本土热门品牌以及湾区设计师品牌集合店，如睿印自主策展型零售品牌 IN.X 、赋予现代设计家居美学的 COSMO家居 、本土装置艺术工作室 *界无**艺术 等；
L3强调高效高质社交，是四大主力店中的 方所书店3.0版本 （全国首个城市文化客厅概念店）以及MELAND城市新形象店所在的楼层；
L4集结了黑珍珠、米其林级热门餐饮，以及高端定制化影院 寰映影城 ，可一站式满足就餐及休闲需求；
L5为开放式公共休闲场所，是商场连通臻湾汇与SIC的交汇枢纽，集四季花园、聚会沙龙、办公/住宅通道等多功能于一体，同时 美团无人机自动化机场 亦位于此；
根据规划，航线降落点未来会覆盖距深圳湾睿印RAILIN约3公里半径内的办公、生活区，市民购买的商品从打包完成到无人机送达降落点预计不超过15分钟。
B1除了主力店Olé低碳实验室，还形成了以1,000m²+的 雪域鑫潮室内滑雪俱乐部 代表的休闲运动氛围，以及涵盖 老凤祥 、 六福珠宝 、 中国黄金 、 周大福传承 等品牌的金银珠宝专区；
B2包含项目的核心场景「换乘通道」 （沿线分布品质轻餐业态） ，囊括 CHUU / KILOMETERS / MLB / WASA！ 等品牌的强零售区域，以及面积上千平的超级挥爪实验室。
最后，附上B2-L4的品牌落位图供参考
推广策略与开业活动
长期以来，围绕深圳最大的诟病莫过于这是一座没有底蕴的「文化沙漠」：在这座年轻的城市，人们两点一线忙碌着追求物质财富，一切以效率为先，忽略了精神生活。
在一定程度上，本次睿印的开业季活动，可以看作是对以上「偏见」的回应，具有强烈的宣言属性。
开业活动由「超级分镜·深圳文化多样性主题策展季」、「深圳骄傲·设计主题展」、「无限秀场」三部分组成。
其中， 超级分镜·深圳文化多样性主题策展季 从自然与人文、历史与未来等脉络展示了深圳的底蕴。
我印象颇深的是深圳是一座因盐而兴的城市、南头古城曾是渔盐贸易的重要集散地及盐官驻地，「城市绿肺」深圳湾红树林是每年数万只候鸟南北迁徙的中转站，以及大芬油画村曾是世界最大的油画复制工厂等。
在这场展览中，深圳不再是遍地摩天高楼的扁平城市，而是一座立体、丰富的栖息之所。
*开业期间，项目方还联动会员体系「印享星」举办「超级分镜SUPER-STORYBOARD」活动，邀请会员记录自己眼中的深圳分镜。
深圳骄傲·设计主题展 是A/W2023深圳时装周南山区会场之一，汇聚了DAQINGLIU、UNCODDED等湾区年度十佳时装设计师品牌，以「SHOWROOM情绪板」为概念，回归设计原点，强调对服饰「情绪」的感受，可以看作是湾区时装设计力的一次联合发声。
无限秀场 则是开业策展系列的核心艺术装置，它既是时尚秀场也是沙龙空间，象征深圳城市底蕴中最引以为傲的多元和包容。
*装置中色彩各异的方块代表深圳多元的个体在文化碰撞过程中激荡出永不止息的「涟漪」，持续创造城市的全新想象。
项目细节观察与分析
很多时候，细节比宏大视角更能体现一座项目对「我是谁」、「我在意什么」两大命题的思考和回答。
在睿印这一案例中， 「我是谁」 很明确地指向了深超总及深铁集团，也因此在场内可以发现为数不少的地铁元素，比如贯穿项目的换乘通道，下沉广场的地铁主题休憩空间等。
而对 「我在意什么」 这一命题的回答，至少有两个维度。
首先，在意效率。
除了前文提及的横纵向交通、业态组合，睿印还在B2设有深圳首个AI导航停车场，并即将成为深圳首个离境退税即买即退服务点，进一步提升服务效率，形成了复合型TOD创新服务体系。
其次，在意艺术氛围。
睿印虽然没有打出「策展型零售空间」的口号，但漫步其中却能随时随地感受到艺术氛围，比如中庭可自动机械开合的「被吹散的蒲公英」装置，与周边国际学校学生共创的*界无**空间 （位于L2） 以及遍布项目的艺术橱窗。
深圳湾睿印RAIL IN的案名灵感源于地铁进出站，延伸来看，「IN」意味着提高效率、缩短时间，相对应「OUT」则具有丰富生活、提高幸福 （比如运动，陪伴家人，或者是读一本好书） 的含义。
在我看来，睿印与这座城市的契合度 （亦是深圳气质的体现） ，不仅在于其为深圳人提供品质生活方式，更在于它对深圳人的深刻理解：
他们渴望效率，是希望在最短时间内实现价值提升，他们不是「工作机器」也并不忽略精神文化生活，只是希望在单位时间内得到更高「浓度」的幸福体验。
对于这座具有强烈「深圳气质」、印力集团内部「灯塔级」项目的后续表现，CRR也将持续关注。
