4月20日央行大幅度降准，释放万亿流动性。在通缩趋势明显，经济低走的形势下，此次大幅度的降准，势必会引起经济学界的关注。昨日，高盛集团的经济学家在研报中表示，预计下次降息和本次降准之间的间隔会较小。进一步降准有可能，但估计不会在第三季之前。按照高盛的观点，结合以往的经验，预计降息也不远了。
对于楼市来说，降低人民币存*款贷**利息，听起来像是利好消息。然而“利好消息”能否带来“利好”，还要具体问题具体分析。过去的七年，股市“熊”着，金融产品也不像现在这样多层次和多元化，互联网经济也没有发展起来。一旦降准降息，存款利率跑不过通胀时，人们就会将资金投向楼市——毕竟那时候房价越控越高，可以说随便买套房就可以坐等升值了。
然而，如今形势已不同。央行降准刺激资本市场，可以托起股市点燃投资热情，但房企的处境并不是央行释放更多流动性就可以扭转的。新政救不了楼市，同理，降准也不会改变楼市低迷的状态。其中，下面几个方面的原因，导致无法通过单一“降准”或几个“救市政策”很快改变房价低迷的形势：
第一，房价下降，预期反转，越调越降。
在房价一路高歌的时候，任何抑制房价的政策都是助燃剂，因此才会有越调控房价越高的市场反应。而当高房价、高*款贷**利率面对低租金收益的现状，房价开始低走，上涨预期变成了调整和下行预期；而这种预期一旦达成共识，大家当然只会驻足观望，等待房价触底。显然，现在各地政府频频发布救市举措、开发商想尽办法降价促销，反而给正在观望中的购房者以消极的心理暗示，这无疑会加重他们的观望情绪。
第二，购房需求急转直下，房子过剩成为事实。
房地产市场积压的库存无法消化——很多三四线城市的去库存消化需要36个月之久；全国范围内估算有6.5亿平方米左右的库存，农村住宅的空置率高居15%，大城市小户型住宅的空置率更高攀到33%……如此高的住宅供应量和空置住房，将逼迫房价进一步下调，这不是降准就可以解决的。
第三，空有买房之心，缺乏买房之力。
近日，央行发布了2015年第一季度储户问卷调查。调查结果显示，51.9%的居民认为目前房价“高，难以接受”。限贷、限购政策松绑了，但是购房者、投资者手上没有资金，哪里还能支持房价高企？即使“3·30”新政降低了首付比例，尝试为购房者降低门槛，但是居民可支配收入近几年并没有像房价那样“嗖嗖”地涨。手里没有钱，首付降低又如何？一大批空有买房之心却没有买房之力的潜在购房者，是托不起房价的。
第四，老龄化社会，改变财富配置方式。
随着中国人口老龄化问题逐渐凸显，中国的资本市场也发生了戏剧性的变化：老龄化意味着对地产需求将渐渐萎缩，国民财富的配置将从存款与地产为主，逐渐进入到金融、投资的领域。房地产市场的拐点将很快出现。过去带来巨大财富与荣耀的房地产业，在未来老龄化的社会中，将面临“失宠”。
综上，在国民收入没有显著提高之前、在去库存化没有妥善解决之前、在一二线城市的空置率没有下降到5%之前，在长期*款贷**利率仍然远远高于租金回报率之前，在老龄化趋势的压力面前，降息也好、降准也罢、新政出台又怎样？只能是让房价的下行趋势更加明确了。
作者简介：中国外国专家局专家资质，国际注册高级理财规划师；《投资与理财》、《置家》、《置业》、《楼市》、《私享》、《重庆青年报》等媒体特约房地产投资专栏作者、作家；著有畅销书《决胜海外房地产》、《澳洲房地产投资全攻略》；私人银行家认证课程CPB、ICIE房产投资讲师；澳洲ASX上市公司Simonds家建集团首席房产投资分析师；个人微信帐号：“ Victorliulei”; 新浪微博：Victor刘磊