想要投资日本房产？但90%的中国客户都买错了房!
近些年，以下这种日本的物件在中国市场特别流行：
那就是这种二手小公寓。
建筑年份可能是上世纪八九十年代的，面积在十几到二十多个平方，东京地区的话售价一般在1000-2000万日币之间。然后中介会告诉你现在里面就有租客，租金每个月七八万日币。
算下来毛租金收益率有7-8个点，净到手也有5%-6%。买下即收租，回报率也不错，听起来是个不错的投资。中介也许还会告诉你，在日本，这种小面积公寓也是最容易流通的，因为日本的单身人口众多。面积小、总价低，出手方便。
自从日本房产在中国大热以后，就有很多中国买家买了这样的房子。由于海外客户在日本难以获得*款贷**，所以客户基本都是全款购买。因为总价低，所以投资这种房子的客户相当于用闲余资金做了一个小投资。
买下即收租，租金回报率是国内的好几倍，投资金额也小，而且也好转手。听起来好像是个完美的投资。事实真的如此吗？
首先，现在有租客、租金回报率高是事实。但是，这个房子已经有三四十年了；在日本，买了房子以后的持有成本中间有一项叫：修缮基金。越是老的房子，修缮基金越是高；而且随着时间的推移，这一项的金额会越来越高。
因此，即使之后也能没有空置每月收到租金的话，每月的支出也会越来越高。
其次，随着年份越来越老，大楼的设施也会越来越老旧，这样的房子在租赁市场上也会慢慢失去竞争力。租客更愿意多花一点钱去租一个更新的房子。
我们从现有的10年内新房和10年以上二手房的空置率数据来看，就可以看出端倪了。
总体来说，10年以内新房或次新房的空置率要比10年以上的二手房低不少。如果一个房子已经30年以上了，那空置率又会更高一点。
疫情3年一定程度得改变了人们的居住习惯和居住要求，人们追求更舒适更大的空间。即使住惯了小房子的日本人也是如此，而且这个趋势将在以后更加凸显。
所以，中古小公寓很难保证一直都会有租客，现有租客租约到期之后、可能会有长时间空置的风险。
最后，也是最关键的一条，这种房子并不具备很好的流通性。为什么呢？
这就要说到日本人投资房产的逻辑和中国人有什么本质的不同了。
最根本的，日本人是不会全款或者付一大笔首付去买房子的；他们会尽可能0首付或者只支付10%的首付去买房，接下来慢慢还贷，因为日本人可以申请到极低的银行*款贷**利息，相当于分期付款了几十年买了一个房子。
如果真有一大笔首付资金，他们会倾向于去做其它投资，而不是全款或付一大笔首付去买房。
所以，日本人买房的逻辑是一定要接近于全额*款贷**！
我们都知道，银行对于*款贷**的评估是基于房子所占的土地和建筑物的价值，这两部分加起来给出的。
而单间公寓本身对于土地的占比本来就很小，所以银行就只能重点评估建筑物了。在日本，不同建筑类型的折旧年限不同。比如钢筋混凝土结构的，财务折旧年限是47年；木造的房子折旧年限是22年。
也就是说，即使这个房子是折旧年限最长的钢筋混凝土结构的，一个1992年的房子，到现在2023年也已经折旧了31年了，建筑本身所剩的价值已经没有多少了。
所以，日本人买中古小公寓的话，是申请不了多少*款贷**的。换言之，他们就不会买这样的房子。
基于这个道理，大家应该能明白为什么这种二手单间小公寓并不容易出手了。前面买下来的人，大概率就只能一直收租不考虑出售、或者再找像你一样的外国人接盘了。
当然，有一种情况下的二手小公寓、日本人也会不考虑*款贷**的事儿直接购买，那就是这个公寓的出租回报率极高、远高于市场平均水平。
不过，这种房子一出来早就被日本买家买走了。怎么会轮到交易流程更复杂的海外买家呢？
总之，日本房产市场并不像表面上看的那么简单，投资日本的逻辑也和投资别的国家完全不同。
写在最后。房产投资的收益主要来自于两部分：眼前的租金收益和未来售出时的价值。在投资日本房产时，我们往往发现大家过于关注眼前的租金收益，而忽略了未来出售时价值。殊不知，一个房产投资是否成功，是在卖出的那一刻才能体现的。大家切莫捡了芝麻，丢了西瓜！