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《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

关于商品房买卖合同纠纷的案例，本号既往曾发表过多篇文章《交付的房屋存在明显的面积差异，人民法院判决解除房屋买卖合同》《实际交付的房屋的设计不符合买卖合同的约定，开发商被判担责》《关于商品房买卖合同当中的几种常见的违约责任（一）~（二）》《关于商品房买卖合同当中的几种常见的违约责任（三）》，有兴趣和需要的用户朋友可以点击翻看。

下面，我们就近期的关于商品房买卖合同纠纷的司法实践，在此和大家分享两则裁判案例，请往下看：

案例一：

买受人购买了一套商品房，开发商在售楼广告中提到会安排楼巴接送业主，发车频率为每十分钟一班。有楼巴接送通勤，让买受人得以放心买房。房屋交付后，开发商迟迟没有兑现每十分钟一班的楼巴服务，买受人遂将开发商告上法庭，请求判令开发商按广告内容提供穿梭巴士服务，五年免费。

人民法院一审认为，开发商实际提供的楼巴服务达不到宣传的数量及频次，属于违约，判决开发商向买受人支付违约金8千余元。

开发商及买受人均不服一审判决，向属地中级人民法院上诉，买受人上诉请求与一审相同，开发商则上诉请求改判无需向买受人支付赔偿款。

中院二审认定，开发商在宣传资料中写明楼巴的数量、发车频率、往返地点、费用等，应认定为开发商就商品房相关配套设施所作的说明和允诺。在涉案楼盘公共交通不便，业主多数跨区工作的情况下，应当认为开发商销售广告中关于免费楼巴服务的宣传对业主判断房产价格和作出购买决定具有重大影响。因此，开发商关于免费楼巴服务的宣传构成要约，应作为合同内容，对开发商具有约束力，开发商投入的楼巴服务情况与其承诺的情况不一致，构成违约。二审法院经审理，依法维持原判，开发商需向小明支付违约金8千余元。

案例二：

买受人向某房地产公司购买了楼盘的房屋，签订房屋买卖合同同时签订了一份《车位使用协议书》。《车位使用协议书》约定内容包括：基于买受人购买房屋，某房地产公司同意提供小区内1个车位给其使用，车位先到先占，使用期限50年。

小区车位分为产权车位和机械车位，现阶段业主能使用的车位大部分属于机械车位；小区产权车位均用于出售，机械车位用于出租或赠送。

买受人诉称所购商品房楼栋对应的地下车位无机械车位，故房地产公司应向我交付普通的产权车位。房地产公司辩称未约定车位必须位于买受人所购商品房所在楼栋。后买受人提起起诉，要求房地产公司向其交付房屋所在楼栋的地下产权车位一个。

人民法院一审判决：驳回买受人的诉讼请求。买受人不服，提起上诉。中级人民法院二审判决：驳回上诉，维持原判。

法官说法提醒：近年来，诸多楼盘提供类似买房送车位的促销优惠。开发商会与业主单独签订协议就车位赠送的具体情况进行约定，一般而言，若协议的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，协议对双方当事人均具有法律约束力。

本案中，双方签订的协议明确约定开发商提供涉案小区内的一个车位供业主使用，因此开发商选择向业主交付小区内的机械车位符合合同约定，业主要求开发商必须交付其商品房楼栋所对应的地下的一个产权车位，欠缺合同依据，因此其请求未得到支持。

法官提醒，面对开发商花样的售楼促销方案，业主要谨慎选择。一方面，在购房过程中，对于双方达成的一致意见或者开发商作出的承诺，一定要通过书面形式固定，这是维护自身权利的最佳选择。另一方面，对于所签订的书面协议，要仔细阅读，确保书面协议所约定的购房优惠内容与自身所理解的购房优惠内容一致，才能真正实现合同签订符合自身预期，以免日后陷入纠纷，徒增诉累。

上述两则司法裁判案例能让我们得到哪些启示呢？我们尝试逐一和大家讨论：

一、销售广告和宣传资料所明示的内容，视为商品房买卖合同的内容。《中华人民共和国民法典》四百七十三条第二款规定，商业广告和宣传的内容符合要约条件的，构成要约；《商品房销售管理办法》第十五条明确，房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传材料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。在案例一中，房地产开发商在房屋销售宣传资料中写明开通楼巴运行，并提供有关楼巴服务，但在实际交付房屋后却未能落实该合同约定，故此构成实质性违约。人民法院据此酌情判决违约方赔付有关违约金给另一方，依法依约当属有据。

二、建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。案例二中，双方在合同中约定，房地产公司同意提供小区内1个车位给买受人使用。按照通常的理解和交易习惯，除非另有规定或约定，该车位使用权标的的赠送应由房屋出卖人房地产公司确定，买受人只有接收的权利。当然，该车位应当具备符合交付和使用条件，出卖人不得将未符合交付和使用条件的车位交付给买受人使用，这明显会损失买受人的利益。

综上，我们从有关法律和既往文章、近期司法裁判案例以及相关评议等讲述了房地产开发商未兑现买卖合同约定内容，买受人起诉请求履约赔偿的话题，希望能对大家有所帮助。好了，今天就到此为止，我们下回再看！