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近期问答集锦

【粉丝提问】老师你好，我是深户家庭，海归创业者，已经移民国外，在深圳买房纯属投资，2018年回国的时候不太懂，直接全款买了罗湖骏庭名园的住宅，现在想再投资一套，完全是投资。现在把骏庭抵押再*款贷**可以拿出180万，加上手里的330万，510万，在做一个付七贷三，买住宅的话，大概想买一个650万以内的房子。我现在看好前海、宝安和龙华的红山片区，我想买个两房，买住宅真的是不知道买在哪个盘最适合投资？倒是公寓呢，我看好了几个盘。红山呢我看了龙光玖钻的一梯一户那种大户型，但是商住公寓产权所有人都不建议我买。中州湾的两房现在也卖没了，只能买京基滨河时代的二手房，还有就是前海佳兆业。我的问题，总结一下就是650万买住宅好？还是买公寓好？完全作为投资。深圳中城的公寓怎么样？900万，一房一厅？

回答：

1.纯投资看中两点：资金成本（WACC），第二个看回报率（ROIE）；纯投资角度上，是可以不用去关注房子这个产品本身，户型朝向装修公摊面积容积率等等这些产品思维层面的束缚。

资金成本（WACC）包含：首付成数（也就是杠杆），交易税费，持有成本（水电物业费）换手成本。公寓资金利用率低，*款贷**年限短，交易税费较高，不容易转手（除品质公寓外），都是不如住宅的。

回报率（ROIE）：公寓租金回报率相对较高，由于是5成*款贷**，每年租金回报5%以上，10年就是总价的50%，10年就能还清（不算复利）基本就能以租养贷。

3.纯投资品类来说，肯定是优先住宅。住宅名额用完了，再考虑用品质公寓去承载资金。目前多数核心地段的品质公寓，去掉持有成本，其实收益率跑赢了大多数住宅，投资来说，并没有像房产小白所说的不能买公寓一刀切的说法。

4.深业中城，属于香蜜湖地段的品质公寓，未来会有1979金融街+车公庙做托称，片区的其它公寓比如东海国际、金地香蜜山这些品质公寓，是完全可以当住宅属性来投资，价格上淘笋而入，并没有太大问题。

【会员提问 】表哥好，在你看来房价还有可能会大跌吗？

回复：

得不到的永远在骚动，被偏爱的有恃无恐。总有闲人讨论如此低级的话题，就算房价大跌了，也与普罗大众能否买得起房，并没有半毛线关系！资本家过剩的牛奶，宁可倒掉，也不会救济穷人，救急不救穷，商之本道。

改善需求有增无减，钞票有增无减，资金避险需求有增无减。跌得狠一点，无非是等得久一点。价格走势，由平台筑底，火箭起飞只是择时发射。

大多人对价格的理解存在偏差，价格并不是最后一次记录的数值，而是一段时间内的多维积分，是立体的数据。一双限量版的AJ球鞋，今天挂3000，明天挂5000，这些价格只是反映情绪，并不能体现价值。

任何遏制楼市的政策，实际上也遏制了上下游三百多个行业。遏制楼市暴涨，强化限购，是对的，但是，我们必须要找到一个行业，替代楼市的经济就业作用拉动内需。否则，你让相关行业的职工怎么办，贴瓷砖的全部去开发操作系统吗？

我们每个人都有超越现状的欲望，这并没有错。现实是存在欲望和能力不对等。要想克服这一关，要么压制欲望，要么提升能力。

不切实际的欲望，只会泯灭自己进取的潜能，把自己的未来托付给抖音上口感香甜的“奶嘴”。

与其抱怨这个房价扛不起的时代，不如庆幸这个时代赋予的三流九等，努力提升自己，这样才有向上爬的方向和机会。

【会员咨询】大表哥你好，刚毕业3年，积蓄10万及家人还可资助50万左右，想先了解深圳当前大概的房产板块分布，尤其是哪些属于未来投资性较强的呢？

回复：

深圳是一个带状城市，没有环状的中心，具有多核心多中心的格局，各片区都配有资金的上午、商业中心及居住组团，当前属于低成本可开发用地的片区是——光明、龙版观澜、平湖布吉、大运龙中、坪山坑梓，以上板块具有较大的开发潜力，且政府也积极推进规划落地的区域；

如果考虑周边配套的体系化完整程度、商业的活力指数及房价的低洼指数，那么房价涨幅空间较大的有龙版观澜、大运龙中、光明、空港、布吉平湖和罗湖，其中前五个是有钱、有人、有产业、有地的明星板块，第六个属于传统居住区，但由于受城市界面老旧的限制，目前仍属于价值洼地。

【咨询】表哥，普通人还有哪些快速跨越阶层的方法？

回复：

首先这个问题，答案的重点并不在如何跨越升阶，重点的前提是普通人。普通人能做什么？ 创业，做生意，需要的是死人堆里爬出来的坚韧，需要组织资源的坚定和智慧。 大型组织的一把手，圈内交际高大上的圈层，是富二代权、二代们的特权。创业成功的概率比抢银行能成功还要低。

普通人剩下的，只有积累和赌博两条路。 能快速积累出大量财富的，大多数都写着刑法里，可能只有买房一条路。但是买房这条路属于重资产行业，特别是威力太大，一打不准，成本太高。光靠现金流是发不了财的，光看重资产也不行。所以需要两方面一起抓。

创造现金流的途径有很多:工作，租金，代购，电商，短视频，自媒体等等。具体做什么要看你现在什么阶。每个阶层10%的人都有机会升，竞争从来都是同龄人、同阶人的竞争，让自己有价值，能帮到更高阶的人解决问题，自然慢进进入高阶圈子。君子以顺德，积小以高大，坤德贞吉升阶。

以上内容选自“深房大表哥”公众号，供大家置业、房产优化、投资参考。

在岁月中跋涉，每个人都有自己的故事，看淡心境才会秀丽，看开心情才会明媚。累时歇一歇，随清风漫舞，烦时静一静，与花草凝眸，急时缓一缓，和自己微笑。