伴随城市化进程开始步入提质减速的阶段，优质商业用地资源紧缺，商业地产行业从土地驱动模式转变为存量改造的新格局当中。自2017年全国购物中心和百货的增量占存量比降到20%以下，商业地产行业开始从增量时代进入到存量时代。老旧商业升级改造亟需焕新升级，顺应新商业潮流。
商业地产行业一方面面临城市发展阶段上客观用地的限制以及自身在规划设计、业态组合上的老旧、不时髦，另一方面消费者自身也在进行更新升级，Z世代消费者成为主流，更加看重体验感和情感上的满足，对商业场景创新的速度和形式具有更高的要求，打造场景化、沉浸式、主题化、怀旧风、融入IP，引进复合业态等来实现内容和运营的差异化、精细化、合理化成为当下存量改造下场景创新的新思路。
再有当下互联网已进入5G时代，数字化、智能化、元宇宙，线上线下的融合也已经成为实体商业的标配和共识，老旧商业必须尽快通过改造追赶年轻消费者的需求与喜好，营造出圈场景、引进新型业态和热门首店，打造火爆商业话题，才能顺应新商业潮流，深入到行业发展的新格局中，引领商业新风尚。
因此商业场景的创新及持续升级成为存量商业焕新的题中之义，并决定着存量改造的成功与否。
01
什么样的商业应该进行调整改造？
从商业地理角度分析，人口始终缺乏有效支撑的商业
商业地理学意义上提到的消费人口支撑绝对是所有实体商业的经营的根本。缺乏人流支撑的商业，要想做旺，相比成熟地段的商业需付出超出10倍的努力，同时还需要超精彩的产品和大量的营销宣传作为铺垫。
商业地理意义上的人群辐射半径铁律无论在哪个城市都会被印证。这里所说的人群就是项目周边的常驻人口和城市人流潮涌的核心节点附近人口。
如若借用现代技术重新审视当前项目所面对的商业地理环境，仍然觉得人气不足，潜在消费动力因素不能驱动商业项目的经营，从原则上来看，这些不符合区域经济地理的商业建筑形态都需要调整。
商场规划理念陈旧，没有合理空间的商业项目
总体来看，这种人流发动机主要体现在两个层面上：特色主力店；特色环境空间。
按照这样的逻辑来考虑，那种无法进一步设置人流发动机的商业，本质上存在致命的缺陷。
当前最流行的成功商业项目里，一个商场里特色主力店往往是：电影院；潮流零售大牌；儿童娱乐馆；溜冰场；文化艺术中心；人气餐饮；时尚运动健身店等。这些主力店几乎都是公认的人流发动机。
还有一类项目，本身就是由次主力店构成的，整个商场内都没有独特的、体量占比较大的项目，但又能做得非常精彩，它可能是个公园，更可能是个剧场，如上海K11和北京芳草地等，这时候就需要靠空间主题的创意。
因此从上述两方面的逻辑来看，有几个硬件条件的缺损将导致项目需要大幅改造甚至炸掉重建：
- 传统百货式的柜台空间。新兴商业要想具备生命力，必须具有体验空间。因此当那种传统百货商场式的层高，已经无法满足体验空间的设计。为展示空间或者特色主力店而配置的挑高中庭，就是需要突破原有结构进行再造。
- 人流动线的致命错误。没有环形人流动线的商场，往往会出现大量的尽端廊道。人流没法引入，将导致窝藏在廊道尽端的店铺人流很少到达，从而门可罗雀。这也是商业设计中的致命的大忌。
- 柱网过密，层高过低，导致商家展示形象面太差。商场最重要的功能是陈列和展示，而密集的柱网和过低的层高，都是展示形象的杀手因素。
配套设施严重不足的商业
停车位匮乏或者使用不便。在影响商业项目的诸多因素中，停车位绝对属于最重要的一个。停车位的充沛程度以及方便程度，决定了一个项目的客户吸引力。
餐饮配套设施不齐备。餐饮是当前购物中心里最重要的人流发动机。很难想象，现在没有餐饮店的购物中心将会有多大的人流。但有很多百货商场式的项目，前期建筑未设置烟道、排污池、隔油池等餐饮产品加工所需的。
上述是传统商场进化成现代购物中心最难突破的要点。这些在产品基因里存在的致命的缺陷，都是最戳痛物业所有者心窝的困扰。
02
商业地产改造的方式
商业地产存量改造方向
存量改造首先是软件的改造
软件改造包括以对项目区位和主要客群的研究为基础形成的项目定位、主题的设定和视觉感的设计、业态与品牌的选择和招商、拥抱技术变革并为己所用等。
随着主流消费客群的年轻化，去理解新一代客户成为商业地产运营者需要修炼的底层内功。电商经济给线下购物带来了巨大挑战，但也使得文艺的、复古的，或舒适的、亲近的，或新奇的、有趣的体验感成为线下购物的独特优势。例如，着力打造儿童经济、宠物经济业态；提升数字化水平，打通线上线下购物；打造文化空间，提高业态的审美品位和知识价值等。
以软件改造为基础，进行硬件改造
分阶段整体更新
对项目进行整体的改造方案设计后分期施工。分阶段整体更新能够使项目在施工期间仍旧有稳定的租金收益，同时可为场内商户的租约协调提供谈判空间。此外也在瞬息万变的零售市场内给予业主缓冲空间，可一边改造一边评估，逐步实现提升客流和租金的目标。但同时需要企业通过围挡、进出场时间管理等方式提高对施工现场的管理能力，避免因施工造成卫生、噪音等经营干预。
封闭式歇业更新
停止营业，进行项目整体翻新，通常需要一到两年后再重新启动营业。极端的封闭式更新包含对项目进行拆除重建、或仅保留历史建筑立面内部重建，常见于功能转换型更新项目。此类更新需要业主协调原有场内租户统一撤出，再组织新的商户统一装修、进场、开业。开业后能为消费者带来极具视觉冲击力的耳目一新的感觉。改造期内无租金收入，并需要承担对原有商户的违约成本和新商户的招商成本。部分项目的改造成本甚至超过新建一个商场的费用，对项目持有方有着较高的资金实力和投资回报耐心要求。
局部更新
在不影响项目整体营业的情况下，对项目局部进行改造以形成亮点，或解决动线、可视性等关键问题。
存量改造案例
上海世茂广场
始建于2007年的上海世茂广场历经十余年风雨，随着百货行业的日暮西山，这个项目也面临着经营上的难关，如何破题是个考验。世茂的选择是不破不立，决心对上海世茂广场来一次大改造。
定位方面，与改造前的百联运营阶段整体定位并不明确相比，再度亮相的上海世茂广场明显是“有备而来”。据悉，世茂商投团队对该项目周围的客群做了详尽的调研，最终定位为“魔都潮流枢纽”。与外界对南京东路多以游客为主的认知不同，上海世茂广场将目标客群锁定以本地居住人群为主。这一定位，不仅为整个商圈注入年轻的活力，带动整体升级，同时，也大大丰富了商圈的商业内容及形式。
外立面方面，全新升级亮相后的上海世茂广场被赋予了“剧院”这一独创的设计概念，并采用巨构门头设计，打破原有封闭面貌，以通透简约的玻璃幕墙来重构购物中心在城市中轻盈时尚的新形象；与此同时，为了提升消费者体验的仪式感，更是在商场外部特别设计红色飞天梯。
在商场内，上海世茂广场则是增设了“剧院舞台”、“剧院观众席”、“剧院走道”、“后台”等不同属性空间，既优化了内部空间动线，同时也与外部空间相呼应，完美地营造出“城市歌剧院”的艺术氛围。
业态、品牌方面，上海世茂广场品牌更新率高达90%，业态方面也围绕全新定位进行巧思布局。全新开业后引进的113家品牌中，不仅有众多国际品牌旗舰店，还有不少全国首店及一线潮牌。如NIKE全球旗舰店、M豆巧克力世界亚洲唯一旗舰店、乐高亚洲首家城市中心旗舰店、丝芙兰亚洲首家概念店、Dior迪奥香水化妆品全国首家精品旗舰店、世茂Hello Kitty上海滩时光之旅、星巴克臻选店、上海首家Champion旗舰店、潘多拉中国精品概念店、全国首家YOHO!BLU等，从潮流、人文、艺术等多个业态方面巩固“魔都潮流枢纽”定位，全方位满足年轻潮流客群。
这一系列的“组合拳”下，改造后的上海世茂广场，租金收入较改造前提升100%，销售业绩提升100%，众多品牌亦是在其内部体系中荣获销冠，如NIKE业绩稳居全球第一，PANDORA业绩在全国稳居第一，在项目业绩和经营数据上交出一份令人满意的成绩单。
就世茂商投来说，轻资产输出管理，也是一个快速扩大规模化的发展路径。
北京戏精桃花源
北京东三环富力广场的国风大型沉浸式主题商业空间——戏精桃花源，于今年3月份正式开放。其前身为大食代美食城，普通无特色的快餐只能让食客饱腹，无法更高的进行客流转化，于是商场从体验场景方面着手，经过两年的改造后，将美食城变成了沉浸式体验互动的主题街区，并加入了众多消费场景，为周边及Z世代人群带来了集体验、消费、社交于一体的趣味空间。
戏精桃花源主题街区挑高两层，占地面积达到了4000多平，在场景的打造上以陶渊明的《桃花源记》为基础，并充分将想象与现实场景相结合，由戏精文化团队联合知名影视美术师团队共同打造的影视级别的街区布景，不仅将鳞次栉比的街道、主次分明的桃源建筑、参天桃花树和传说中的门式医馆完美还原，呈现出了一个美妙绝伦的桃花源小镇。
人们在移步换景中既能欣赏绝美风光，又能随手拍出古风大片，故事情景与互动装置让消费者沉浸在桃花源的事件中，增加了趣味性与情感链接。
在此背景下，戏精桃花源还将体验空间与零售场景进行结合，将内容、特色空间、商品用来塑造体验消费，共入驻了30多家年轻国风品牌，并通过植入场景、写进剧情等方式将品牌与场景高度融合，不仅让体验者在逛玩吃演买中全程不出戏，更有效刺激人流变客流，提升消费者黏性。
北京首钢园·六工汇
六工汇是北京首钢园的新型城市公园综合体，总建筑面积22.4万㎡，6月18日正式对外亮相。项目在城市的发展进程中，由老旧工厂演变而来，集办公场所、复合式商业、多功能剧场和绿色公共空间于一体。其中六工汇购物广场处于首钢园北区的核心位置，总面积6.2万㎡，是以“体验+展厅+餐饮”为主打的综合型消费。
在改造设计过程中，项目充分考虑了首钢工业遗产文化的传承性，并不断探索当下人群的消费习惯，希望用新与旧的融合打造出吸引消费群体并能持久停留的商业空间。
在“旧”的方面，主要体现在购物中心的东侧主入口与东区中庭沿用了原有的“二泵站”和“7000风机房”，并用原厂房的玻璃坡顶使光照充足、生产天车及结构柱以及立面的红砖肌理，让人们直观感受最本真的工业风貌。
在“新”的改变上，项目通过群岛、天街、平台、盒子等设计手法，使业态布局更灵活、共享空间更多元，让整个空间的动线在冲突中达到了和谐感；内部墙体铜色材质与玻璃的对比方式使工业感中的现代元素更加强烈，25米的7000风机房使内部空间更加松弛，空中连桥与二层相连接，更显层次丰富、充满现代气息。
商场中庭由老厂房的下挖沉淀池改造而来，形成了“岛”的概念，休闲水吧、IP点位与外摆均可放置于此，对于留白的公共空间，可作为共享空间、社交、市集等使用。
商业店铺则由不同形态的半通透盒子组成，可将零售、餐饮或是休闲空间灵活使用，并在盒子的材质上做出区分设计，使其更加具有辨识度。另外还在商场的二层设置了直达四层的天阶，与中庭的LED屏炫舞天阶一同成为两大网红打卡地，全新的形象和内容持续吸引着消费者的到访。
台中PARK2草悟广场
今年1月开业的台中PARK2草悟广场定位为“大人系公园”，项目历经假日广场、草悟广场等变迁，最终通过都市森林、文化绿洲的概念改造为“公园+”综合体。
占地面积仅6600㎡的PARK2草悟广场包含一层、负一两层，将下沉商业建筑连结市民广场，以“公园”“店铺”“文艺生活”为三大主力板块，融入景观设计、视觉设计、绿植生态等方面元素，将户外生活与商业融合为新青年的文化阵地。
户外空间用铝制网格隔出了蜿蜒不规则的廊道与公共空间，分散着不同的运动空间，运动设施的设计简单又耳目一新，还将运动项目模块化，取名为“打包运动场 SPORT 2GO！”，为群众提供日常运动、社交活动的空间。
在下沉广场规划设计了一系列具代表性的低纬度旱生植物景观，主入口两侧安置了两颗大型非洲宝瓶树、橄榄树，以及分散四处的约30颗酒瓶兰等植物，并搭配大小形状不同的岩石，为顾客提供休息放松的场地。
成都太古里MC HOUSE
4月25日，在成都太古里开启了全新的策展式综合体MC HOUSE，以“成都花园”为创作灵感，作为仕道嘉人时尚传媒集团旗下的“立体杂志”品牌，凭借其对国际化与本土化、时尚与潮流的独到见解，将文化、艺术渗透进建筑与生活方式，以讲故事的策展式风格打造了集剧院、博物馆、图书馆、艺廊、餐饮、零售于一体的策展型复合空间，在此基础上还可进行持续性的创作。
成都MC HOUSE坐落于太古里西北方的一个三层的独栋建筑，B1层为“未来花园”，主要带来建筑、设计、艺术三大主题下的叙事展览，为顾客带去未来视角下的前卫体验。1层为“现在花园”，顾名思义聚焦了潮流、时髦的当下叙事展览，并引入了CAFF、买手店、THE COOP-POP UP等，将时尚与艺术发生碰撞；2层为“复古花园”，将复古与新潮融合的对话叙事，自由开放的场景冲击着人们的感官。
在开幕时就带来了设计系列首展“回到现代(A Modern Moment)”，展览为国内首个展览沉浸式，用生活下的九个瞬间，分别为“灵感的瞬间”“秩序的瞬间”“自然的瞬间”“减法的瞬间”“生活的瞬间”“和谐的瞬间”“浪漫的瞬间”“未来的瞬间”“你的瞬间”致敬了现代主义经典建筑。
展览空间本身就是展品，观众可以定制短视频拍摄空间进行随意创意，时髦、新鲜的视角、开放式的体验感带领观众沉浸式感受现代主义的当下。
03
商业地产存量时代，运营能力至上
目前在中国住宅地产的市场占有率基本上呈现“二八格局“：20%数量的房企产出80%的业绩，但是商业地产远没有形成这个集中度。据统计，全国3万方以上的购物中心数量多达8000家，而公认的头部品牌万达广场市场占比其实不足5%。我国众多商业地产房企有着足够的成长空间。
经营商业地产，从更深层次考验房企的运营能力。迫于拿地成本、人工成本、运营成本等重重压力，同时又想要快速扩大规模抢占市场，近几年，如万达、印力、爱琴海商业等不少商业地产开发商动起了“轻资产”的心思。“轻资产”经营模式下，运营能力将成为商业地产开发商的核心竞争力。成功的商业地产项目，无一不是以精湛的运营取胜。房企只有在理解客户、理解业态、理解品牌、提升文化品位、拥抱新技术上苦修内功，才能在商业地产改造中克敌制胜！
04
变化与创新仍是时代主题
存量时代改造更新成为保持项目生命力的重要手段。尤其是进入到一个以智能化、场景化、社交化为特征的商业地产4.0时代，变化与创新是时代的主题，新的需求、技术、模式也在不断塑造商业新格局。商业地产变革中的创新模式，在于对产品功能的再创新和创造。其中包括功能的模糊性；商业、写字楼、联合办公、酒店等功能的互融、互动，这是商业地产行业的全新发展模式。
在商业地产存量运营方面，要充分关注需求的细分和需求的变化。有生命力的创新来源于对需求的充分尊重和理解，目前商业地产行业中创新一般有几种模式，比较直接看到的是一些尊重人群结构变化和应对外部气候环境做出的空间创新。
关于未来中国商业存量市场的发展，业内表示，一线城市作为市场先驱以及第一批次的存量市场改造典范，将来的成功经验能被国内二三线城市借鉴学习。存量市场由于对土地价值的最大化利用，建立在原有的基础之上。因此可能对于商业地产“第二次”的生命，会更多强调可行性和适配性的探索。存量市场可能比新增市场发展更为理性、更值得期待。
来源：其美设计
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