2022年最后一天，预祝大家2023年新年快乐，人人阳康。
近也阳康
车位，成了不少广州市民，出行最烦恼的事情。
近几年的新楼盘，曾因为车位引发争议者，不在少数。
比如万科城市之光，传E区车位预计最高售价80万一个，把业主们吓出了身冷汗：
据我了解，这个只是最高限价，且不排除有子母车位，最后肯定要参考指导价的，但如果卖30~40万一个，并不算稀奇。
城光的车位配比计算起来比较复杂， 因为各个区不同，但实际上应该会混着用，大家看看车位公示即可：
后来又有长岭居中XX璟台，因为车位总价高达25~60万（大部分38-40万），引起业主不满，其车位配比为1: 2.16，原本不缺。
还有因为*绑捆**销售车位问题，经常被罚的泰晤士，这在黄埔应该购房者人所共知。
好在泰晤士的车位卖得不算贵，十来万一个，买他们家的盘大多确实也需要车位，倒不算负担很重。
还有不少楼盘有机械车位不方便停车的问题，也是屡被诟病。
举这几个例子，是告诉大家：1.车位不便宜；2. 车位成本高；3. 车位很紧张。
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广州一直有想法，要在新区提高车位建设配比，特别是学校、医院，更需要增加。
当前使用的依据，是2018年印发的《广州市建设项目停车配建指标规定》，有效期到2023年7月。
这本规定有几个问题是：
1. 把广州只分为A区和B区，显得梯度过于粗放。
广州市停车配建指标管理分区图（2018）
A区包含四块：a.环城高速以内范围；b.天河区界到石化路之间的鱼珠-区府；c. 番禺市桥；d. 花都迎宾大道。
2. 车位配比范围过大，下限过低
车位配比会具体要求到地块，常在出让时，就写在出让条件里。
但由于地下室土建成本过高，大多数区域特别是郊区，车位卖不起高价的情况下，开发商都是宁少做则少做，一般都是贴着规划要求的下限做，看城光那个公示文件即可明白。
所以下限如果太低，整体车位数量供给比如就少，提高下限很关键。
3 . 既控下限，也控上限
实际上，地下室成本与深度，呈指数递升关系，车位越多、地下室越深、成本越高、车位更卖不起价、开发商亏越多。
地下室停车效率分区
所以在郊区，就没必要做卡上限这些没有意义的事情了，只要不怕亏钱，开发商爱做多少做多少，多多益善嘛。
针对上述问题，亟需修订规定，以满足新增车位需求。
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今天中午，市规自局将拟定的修订稿公开征求意见：
主要修订了哪些内容？一起来看看：
1. 将原来的AB两级管理，细化为一二三类分区管理：
1类区缩小到了广州最核心的范围：
范围包括广园快速路-科韵路-黄埔涌-新港路-昌岗路-珠江西航道-内环路围合区域。
放大点看，一类区93平方公里，主体是越秀区，再加天河、海珠的最精华部分。
二类区范围就比较大了，华快三期、绕城高速、广明高速，与城市更新的二圈层类似，总面积约760平方公里。
但二类区还包含了很多卫星城核心区，比如市桥、南沙、开发区、知识城、增城从化花都各自核心等等。
其余就是三类区。
这样划分的理由是什么呢？综合考虑人口密度、开发强度、公共交通、停车需求。
一类区 ，公交发达、地铁站覆盖率高，以存量建设优化为主，为停车供给严格控制区，比原版本A类区小。
说白了就是，这些地方地铁站很密集，也没什么新地可建设，只保证基本车位，所以控下限的同时，还控制上限。
一句话： 一类区域内的车位，价格还得涨 。
二类区 ，公交通达性弱于一类，增量存量用地并存，为停车供给适度发展区。
这个区域是保证基本车位的同时，适度增加车位供给。
剩下的 三类区 ，就是严格意义上的郊区了。人口密度低，为停车供给宽松调节区。
这个区保障基本车位同时，允许多建停车泊位。
二类和三类区，都只控下限，各建设项目想多做的，可以放开多做。
2. 指标管理结合停车分区，细化调整：
规定继续按 “每100㎡建筑面积多少泊车位”，这个指标要求车位配比。
我们对比一下就知道，比如住宅，新要求如下：
对比2018版：
由于一类区对比A区缩小了，所以A区原来部分范围，由1.0~1.2泊，变成了下限1.2，上不封顶。
而原来B区，则下限不变， 取消了上限1.8。
对医院学校的调整比较大：
中小学由原来的“泊/100㎡建筑面积”，直接修改“泊/班”，大幅度提高配建指标，且不设上限。
比如一个64班学校，那就配置128个车位，应基本够老师停车了。
中小学车位标准提高这么多，代建的开发商，又要心疼白花花的银子了！
关于中小学车位还提了这么一句话：
明确鼓励配建车位作为 临时接送车位 使用，解决瞬时集中停放需求。
看来接送的家长，也有机会临时蹭一蹭的。
省实花地湾学校的地下安全岛接送
医院，则是另外一个照顾重点！
大家都知道，最近救护车、殡仪车，在医院多如过江之卿，停都没地方停。
医院又细分出三甲和非三甲，车位配比部分直接取消上限，且下限大幅提高：
对于2018版，原综合专科医院的上限1.0取消，下限由0.8提到了1.2~1.4不等。
3. 其余调整：
a. 对 机械车位 ，明确提出不鼓励。
b. 新建住宅车位应 100%安装充电设施 ，或者预留安装条件。
c. 对于 一类区的旧改项目 ，车位配比按上限1.2执行。
这个倒问题不大，核心区寸土寸金，车位高达40~80万一个，开发商做了都有钱赚，往下挖5层地下室的都有。
d. 车位面积标准明确。
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按一般建设流程，在做片区控制性规划时，明确片区整体车位指标，编制地块修详规时，还会对具体项目细化要求。
毫无疑问，这份文件将增加非核心地区整体，特别是学校和医院的车位配比，但就激励性而言，我觉得光取消上限还不够。
只有像推广装配式建筑一样，对多做车位的项目，进行容积率或者早发预售证的奖励，才可能激发出开发商的热情。
否则极有可能像放松生育政策一样，哪怕现在政策放开随便生，大家也没有动力生娃，最终又变成热脸贴了冷屁股。
具体文件请点击下方原文链接。