乐居新媒体 路马 发自郑州
距离2023年仅有一个半月时间，因疫情耽搁的四季度营销任务，将累加到剩余的四十多天里。
据乐居新媒体了解，刚刚过去的双11购房节，虽然各房企都积极地推出双11购房活动，但受疫情大环境、购房意愿减弱、购买力下降等多重因素影响，九成以上的房企都未公布双11成交情况。
可见，对于乏力的郑州房地产市场来说，如今急缺的，不是购房没有优惠，而是这届郑州购房人，是真的没钱了。
如乐居网郑州的一个网友所言“都囤菜呢，谁还买房呀”，一句话道出了大部分郑州人的现状。
大家会发现，楼市的利好政策如利率下调、“16条”、“购房节”、“首付下调”等种种刺激性政策，都是针对尚未买房的人适用，除了“郑州多家银行支持房贷延缓并保护征信”有益于已购房的人外，几乎无一利好是心疼这类购房群体的。
收入下降、面临失业，当生活基本需求得不到满足时，谁还有更多的心思、更多的闲钱去考虑买房？市场仍然缺乏信心，一边是还未买房人的购买力锐减，一边是近几年高于5.88利率上车的众房奴们的巨压和苦闷……
不管承不承认，买方市场就是如此，任凭如何刺激购房需求，所激起的浪花都不会太大。而很现实的是，很多房企都明白这个情况，但并不影响卖方市场的疯狂甩价。
持续下探的营销“底线”
乐居新媒体获悉，近几个月以来，郑州在售楼盘营销频刷营销“底线”，其中包含单价1.8万/㎡以上的高价值楼盘，也纷纷向购房者伸出了橄榄枝。
5万起入主郑州主城的美盛教育港湾；
首付5万即可网签、剩余尾款可交房前付清的敏捷江山誉；
首付5万起、定房享1年半月供补贴的银榕居；
……
还有市场的部分楼盘无“底线”操作，如
首付2万起买精装143㎡大四房的新城时光印象；
特价房最高立减52万元、最低立减17万元的河南碧桂园；
最高省约25万元的兴港和昌·凌云筑；
……
“放血”之意明显，对购房者很有诱惑力，尤其是极低的准入门槛，让不少购房者心动不已。可以预见，在接下来四十多天里，郑州的楼盘或将再现无“底线”楼盘，乐居新媒体将持续关注。
优惠越多 购房者心理阻碍越大？
拿郑州主城的购房者小李的实例来说，目前郑州他已有一套住房，面积不大，置换主城大房的意愿很强烈。北边主城几个热销的楼盘美盛教育港湾、美盛金水印、招商美境、招商雍瑞园、招商·时代锦宸、碧桂园云境他都看过，用他自己的话说“都挺心动的”，但看房多月却迟迟没能下定决定买哪个项目的哪个户型。
影响小李决策的，更多的是这几个楼盘频频推出的优惠。以双11为例：
美盛教育港湾5万起轻松入住金水芯；认购指定房源送车位，按时签约即送品牌家电；认购指定房源送车位；
美盛金水印线上千元轻松购；11.11元购11000元置业券，签约送2000元购物卡，认购送1111元喜来登自助餐券，认购送1.11万元车位券，老业主购车位重返开盘价等；
招商·时代锦宸认购即享婚房季2%额外优惠；认购即有机会抽取五菱宏光Mini一辆；成功认购即可专属定制天台求婚party一场；11套特价定制婚房限量特价秒杀；
招商雍瑞园5000元线上订房，解封后7天无理由退房；老带新推荐成交奖励5年物业费；
招商·美境11套抄底一口价房源；限时额外特惠98折；认购送华为mate 50手机一部；5000元即可订房；
碧桂园云境建面约76㎡的两房，11月11日首付仅约24万可购。
盘盘都有不同程度的优惠，让小李一度迷茫，不知该如何选择，也间接拉长了决策周期。
与小李沟通，不懂房地产的他也深谙买涨不买跌的道理，加上各种关于郑州房地产的信息满天飞，让他更坚定“再观望”的态度。
促成交的充分必要条件： 品牌力+产品力+核心配套+低门槛
可以肯定，在如今市场行情下，更多的购房者置业过程中的理性会战胜冲动，都多少明白开发商安全性、产品品质、配套齐全的重要性。
当一套房子满足以上安全需求时，如果再有友好性的优惠便是锦上添花。拿小李更青睐的美盛金水印来说，当美盛金水印推出“5万起住豪宅”时，就收获了小李很强的购房意愿。
这个项目的价值明朗，“5万起”低门槛，既彰显了美盛自信，也给眼前有资金问题的购房者解了燃眉之急。
不过，对于小李来说，5万起首付虽然能解眼前资金的燃眉之急，但剩余全*款贷**所产生的利息也是其所不能接受的，即便利率执行当前最低。
“政策很诱人，但真要是买了，我还是愿意多付首付少*款贷**，不然又给银行打工了”，小李如是说。
昨日，美盛金水印朋友圈宣传显示，双11“返场”优惠正在进行中，把这个政策告知小李时，他又表现出浓厚的兴趣。
具体优惠为：
11月12日-11月20日，美盛金水印指定户型5万起即可订房；最高立减35万元。
乐居新媒体注意到，与此前该项目一贯的宣传相比，本次宣传能明确看到优惠力度字眼——“全案优惠最高立减35万”，颇具吸引力。
据美盛金水印宣传，购房客户5万可锁定房源，需7天内补齐定金，定金金额以项目实际为准。
对于此政策，乐居新媒体也询问了美盛相关工作人员，其中所提到的“指定房源”包含建面约115㎡的B1-2户型、建面约128㎡的D1户型、建面约134㎡的E2-3户型。
从户型格局看，建面约115㎡的B1-2户型、建面约128㎡的D1户型设计都还不错，是目前市面上的主力户型，动静分离、厨房餐厅客厅阳台一体化设计，居住舒适感尽显。
再结合销售政策，很容易收获购房者好感，进而促成成交。毕竟，从地段、配套、开发商、产品，乃至美盛的交付力来看，都具备购买的理由。
从美盛金水印项目价值逻辑来看，该项目位居主城，地段价值明朗，周边配套资源也比较完善。交通出行拥享地铁4号线、7号线（建设中）便捷交通，还有7校11园，以及正弘城、瀚海北金等商圈加持，可谓天时地利尽占。
加上美盛金水印产品给力，美盛品牌的后盾支持，也促成该项目在市场下行时依然保持着较为不错的销量。拿成交难度系数很大的疫情期间来说，克而瑞河南区域数据显示：
10月24日-10月30日期间，美盛金水印成交13套，霸榜疫情间郑州楼盘销售套数第一；
10月31日-2022年11月6日，美盛金水印成交5套位居第七；
虽然数据不能与无疫情时相比，但在郑州众本土房企中，美盛还是比较出挑的。当然，热销与美盛的品牌力、楼盘的产品力、配套给力，以及会营销都密不可分。