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春风还没吹起来，北龙湖的土豪便蠢蠢欲动了。
这次最先支棱起来的，是车位。
2月1日，融创中原壹号院3个业主租出了3个车位：
315平楼王下边负一层车位：1500元/月（年付）；
3号楼下负一层车位：1300元/月（年付）；
最后一排22号楼下负一层车位：1100元/月（年付）。
该小区物业人员透露，最便宜的负二层车位已租到800元/月。
融创中原壹号院的车位火爆，在北龙湖并非个例。这个院子东边500米的“河南第一豪宅”永威上和院，一位物业经理告诉我，“现在有5个业主想租车位，都肯出高价，但是没有业主出租……”
谁都知道，北龙湖从刚开始规划时，便提出要高标准配套。谁也想不到，这么快大家都在抢车位呢？
那么，问题出在哪里呢？是“土豪窝”伪豪，还是计划跟不上变化。本文为你揭秘北龙湖天价车位和天价租金背后，鲜为人知的秘密……
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撰文：慕容晏 美编：小樱 校对：大豆
01
北龙湖各小区住了多少人？
2022年11月，官方曾公布过北龙湖区域各封闭小区做核酸人数，我们整理统计如下：
北龙湖各小区总户数与入住户数对比图
1、南岸核心区商品房，一共住了18811人，入住率44%。
从东边正商善水上境，到西边冠景君悦湖，所有商品房小区（单位房不计）共计12778户，总人数18811人（含物业）。
该区域25个已入住小区，每个小区的物业人员约40人，共计1000人，那么业主已入住约17811人左右。
如果12778户，每户按3人计算，则25个小区住满后，总人数为38334人，约4万人。
也就是说北龙湖南岸洋房和小高层、高层，去年11月份做核酸时的平均入住率，大约是44%左右。
该片区中，龙之梦西苑2016年交付时间最早，因是毛坯交付，所以2017年开始入住。
从2016到2022年底，6年时间入住率达到44%。
2、北龙湖高层及单位家属院住了5240人。
3、北龙湖安置房住了27361人，入住率约60%。
北龙湖安置房共已交付13个小区，做核酸人员27361人。这13个小区总户数为15000户，按每户3人计算应住45000人。
也就是说，北龙湖安置房村民+租户总入住率约60%，尚有40%空置。
北龙湖安置房空置原因如下：
A、北龙湖商业和产业目前还没发展起来。
B、金融岛刚开。
C、郑东服务业岗位因疫情减少。
综合上述，北龙湖截止去年11月，已入住的三类住户，总人数50412人。
02
北龙湖南岸25个小区车位售价及配比
北龙湖南岸高层、小高层车位配比约1:2。
北龙湖南岸洋房车位配比从1：2.5至1:4（金领九如意）不等。
北龙湖南岸车位最便宜的是龙之梦西苑，2个车位售价30万。
南岸80%的小区，车位单价在40-45万左右。
车位单价最贵的两个小区是：
融创中原壹号院：单价56.5万（负一层普通车位）；
永威上和院：单价61万（负一层豪华车位）。
03
北龙湖车位租金高的原因是什么？
北龙湖车位配比并不低，完全能够适应未来10年的发展，类似如意湖北岸老洋房小区车位短缺问题，将不会在北龙湖发生。
但是为何北龙湖的车位配比高，租金却依然不低呢？
原因如下：
1、售价高。
以融创中原壹号院为例，业主买车位时是2018年，普通车位56.5万/个，加长车位75万/个（时任融创中原营销总傅帅，当天售出100多个）。普通车位带资金成本约合到70万/个，加长车位带资金成本约合到100万/个。
1300元/月，年租金15600元，对应70万元/个车位，租金收益仅2.2%。
正商珑湖上境车位40万/个，2018年至今，业主成本约合50万/个。
正商珑湖上境目前车位租金1000元/月，年租金12000元，对应50万/个的车位，租金收益率2.4%。
客观讲2%-2.4%收益率并不高。
2、约70%的北龙湖业主，通常都会买两个车位，但业主们平均每家拥有2.5辆车，目前尚有部分入住业主需要租车位。
3、98%的北龙湖业主买车位是自用，无多余车位出租。
花40多万买车位，如果收益率仅2%-2.4%，没人愿意出租。
这也是业主花了61万买车位的“河南第一豪宅”永威上和院，哪怕有人想以2000元/月去租，也没人出租的原因。
4、北龙湖业主使用新能源电动车占比已高达35%以上。
以往油车可以停路边，目前电动车必须有车位和充电桩。
电动车数量增多，催生车位需求。
70万/辆的红旗E-HS9，在郑州第一批投放只有3辆，全被北龙湖业主买走。
金领九如意地下车库停放的红旗E-HS9
5、北龙湖业主需要车位放摩托车。
融创中原壹号院车位停放的摩托车
6、CBD北岸老洋房租金支撑。
绿地老街三期车位租金已经高达900元/月，给北龙湖南岸品质更高的洋房小区，提供强有力支撑。
04
北龙湖车位租金还得涨
目前，北龙湖核心区入住率才44%，已经出现租车位难。
未来，北龙湖小区入住率再增加，车位租金必涨。
原因如下：
1、电动车普及率会再拉高，对车位需求进一步加大。
2、目前北龙湖路边违停已严管，未来会更严。
政府不会允许名片区域北龙湖出现CBD北岸那种“车把路占满，天天堵车”的现象。
3、目前北龙湖业主家庭拥有2.5辆车，未来电车普及会达到3辆。
4、摩托车爱好者增多。
5、资金进入北龙湖车位。
如果北龙湖车位收益达到4%，那么北龙湖剩余车位会被投资者买去当理财产品，车位收益安全、可靠、简单，在低利率时代是不错的理财产品。
6、通胀+供需矛盾。
货币供应年年增加，钱贬值是大势。
CBD老洋房，如银河丹堤出现过50万/个二手车位；
绿城百合出现过55万/个二手车位；
阿卡迪卡出现过60万/个二手车位。
综合上述，北龙湖车位租金上涨才开始，其实也仅2%-2.4%收益率。
北龙湖车位租金上涨+入住率提高+电动车时代已来临，会刺激车位售价上涨。
每天晚上，当我路过九如路桥和九如东路桥时，总能看到桥上停满了北龙湖南岸业主的车……
北龙湖南岸成熟洋房区目前停车现状
我总想起一句话“历史是一堆灰烬，但灰烬深处有余温”。