@楼市财经通讯舍，主要会员自来各大知名高校MBA/EMBA等专业校友，还有其他专业硕士生、博士生，以及海归人士，由高学历、高职务、高收入的企业家和中高层管理人员组成。对楼市置业、经济金融有兴趣的朋友，可关注@楼市财经通讯舍，谢谢！
近日，有业主爆料，开发商内部放出风，说4.3万/㎡的价格就可入手 珠江铂世湾 。
价格降回2年前了吗？2019年的这个时候，刚好均价在4.1-4.5万/㎡。
这个昔日和 越秀和樾府 成为双雄称霸番禺的流量盘，也不好卖，难怪其他盘，降到连*裤底**都没了。
PART
01
偷偷在降价
番禺来说，在万博板块新盘稀缺时， 越秀和樾府 只要一问，就是没有货的那种，次次开盘都是神神秘秘的卖，等你有消息再去问，已经没了，如今价格定在6字头。
就连区位差一大截的 珠江铂世湾 ，也是抢手货，不愁客，曾经一度做自销，不开放渠道。
眼下有4.3万/平，都能入手，到底是真是假？
经过打听得知，以这个价格推出来的，主要是工抵房，毛坯售出，需一次性付款，是少量118平的户型，总价在500万左右。
而售楼部的销售表示，现在主推的是A2组团5号楼，两梯四户，层高26楼，售价在4.5-5万/㎡，105平三房是南向，125平四房是南北对流。
今年五一前后的售价在4.8-5万/平，对比看，有3000元/平的降幅。
此外，今年8月18日期间，5号楼也推过一口价房源，售价在4.5-4.7万/平之间，不是天地层，有可选择空间。
据悉， 珠江铂世湾 的首开是在2018年年底， 当时均价是3.75万/㎡起 ，主推户型是95-131平三至四房。
进入2019年，加推新货后就升至4字头，到年底，最贵户型已卖到4.5万/平。
而2020年整年推货中，主要稳在4.5万/平水平线，销量一直是番禺流量榜TOP3的常客。
随后2021年，有一段时间处于静默状态，一直都说要开盘，但迟迟没推，仅可以看105-125平三至四房的板房，当时产品来说，还是挺不错的。
进入2022年，在五一前后，终于A2组团开卖，首推7和8栋， 最高售价突破5字头 。
PART
02
价格战打响
价格是上来了，但很明显有点卖不动，不然也不会有特价单位推出，谁知道是不是打特价房源幌子真降价卖。
如今价格卖回两年前，一点都不惊讶，究其原因，主要就三点。
其一， 眼下大行业环境不行， 想入市的买房人意愿降低 ，一部分人还想观望，且置换买家手上的房也找不到接盘侠，就很难进入一手市场。
卖不动，大家都着急，救市动作频繁，口子在不断打开。
为释放门票，番禺有业主表示，相关部门已在收集多证房的资料，有望开展多证合一业务，这样也能释放出不少改善客。
此外，外地有银行在广州可做二套房首付4成的*款贷**业务（外地一套房，房贷未结清，在广州买房，可首付4成），针对的是现房和二手房，意图也是激活二手市场，释放置换买家，从而曲线可救一手。
其二， 万博板块， 在近一两年涌现了不少新盘 ，竞争十分激烈，这是最致命的打击。
首先自身万博核心区域，又是地铁上盖的越秀和樾府，一直以来都是强有力的劲敌，地段秒杀一众楼盘，价格也站在天花板顶端。
汉溪长隆地铁上盖的耀胜新世界广场也准备在9月开盘，主力户型为90-140平三至五房单位，吹风价7万+/平，大有想刺破天花板的意思，符合新世界操盘的性子，价高然后慢慢卖，反正不愁。
此外，位于万博商圈的越秀瑞麓府近日，悄悄搞起了内部认购，距离万博两个地铁站，在长隆动物园旁，售价在4.6-5万/㎡，首推140平四房，主打改善买家，杀手锏是项目配建的番禺中学实验学校，九年制学校，今年9月小学和初中正式开学。
同在万博的香江·拾光盛境，在去年11月开放了营销中心，主推户型涵盖建面约78-110㎡洋房、建面约165-203㎡叠墅，项目在今年1月份开盘，售价在5-5.3万/平。
目前64套房源领证，网签了26套，去化4成，目前广州平均去化在3成左右，处于平均水平之上，说明去化还可以。
此外，番禺万博城轨东环站旁的时代珑星，于去年7月开放营销中心和样板间，随后首开，推62-79㎡二至三房，主打刚需客，售价在4-4.2万/平，如今破发跌到3.8万/平。
第三 个冲击带来的压力更大， 番禺现在众多项目也加入价格战 ，除时代珑星外，很多盘都跌破首开价格。
如 越秀和樾府 竟然也推特价房源，价格也从6字头降至5字头，折后单价在5.2-5.6万/平，集中在A4、A5栋，傲娇的它不再一房难求。
2019年的番禺地王， 龙光天瀛 2020年3月迎来首开，价格在3.5万/平，仅1年光景，龙光就撑不住，开始疯狂打折促销，2021年国庆就放出了2.7万/平的特价单位。
到了年底，龙光又继续推特价房源，最低可2.4万/平起，这都低过2.63万/平的拿地价了，面粉都贵过面包了，有点亏本甩卖的味道。
而另一个双地铁上盖的项目 龙湖金地天峯 也是个大冤头，高位站岗拿地，开盘前信心满满吹出5万+/平，而实际开盘低至3字头。
项目是在去年10月首开，主推90-129平三至四房户型，售价3.9-4.4万/平。开盘两个月后， 龙湖金地天峯 就推一口价单位，部分房源低至3.6-3.7万/平。
此外，位于创新城板块的 星汇文玺 在2021年7月首开，售价在4.3-4.5万/平，前阵子推特价单位，售价降至3.8万/平，声称是让大家捡漏。
曾经说手握300-400万在番禺都难选房，如今大不一样了，这个价格在番禺还可以找出来很多好盘，确实能从里面去捡漏。
03
收天价车位费？
面对以上种种， 珠江铂世湾 也没了往昔的硬气，如今也开始推特价房来降价售卖，全民营销佣金也从此前3-4万增加至5-6万。
其实，从网签数据可看出，前期来说，销售量还是挺可观的。
如首开的A4组团，共有11栋，获批预售房源1484套，目前售出1411套， 去化在95% 。
A3组团1-11栋，共有预售房源1076套，网签976套， 去化超9成 。
而A2组团目前有544套房源入市，网签196套， 去化36% 。
综合看，目前珠江铂世湾已入市的房源超3100套，项目官宣称地块的户数接近5000户，那还剩下近1900套房源未入市。
买入铂世湾的大部分用户，前期是看中万博板块，加上商圈内新盘稀缺，买入这里，后期蜂拥而入的买家则是看中学位，公立幼儿园和华师附中番小。
而项目最早收楼是在2020年12月，集中交付的是G3和G4栋，随后2021年3月底，G1和G2栋也迎来交付。
此外，今年3月和6月，F和E栋也陆续迎来交付，目前来说，整体交付套数预计在1500户左右，首批交付的入住率则在5成。（业主根据楼盘入住亮灯率预估）
今年年底还有200多户也将迎来收楼，主要是A3组团的楼栋。
从交付情况看，项目的入住主要集中在2021年，至今已过去1年多时间。
随着入住率的增加，物业也开始谋划要征收停车费，规划显示，一期规划的地下停车位有1700个，二期则是1600个左右，加在一起是3000多个，配比应该是超过1。
根据，近期 铂世湾康景物业 贴出的公示看， 预计收取月保800元/月 ，临时停车30分钟免费，超过30分钟，则是12小时限价20元，24小时限价40元，也就是4元/小时。
面对冲破番禺天花板800元的月保停车费，业主直呼给不起。
据业主对周边小区停车费的调查显示，隔壁 华南新城 地面停车费是150元/月， 车库是400元/月 ， 江山颐景 则是地面免费， 车库400元/月 。
同地段小区来说，停车费贵了一半，放眼万博商圈来说， 番禺万达广场 的停车费月保也就 500元/月 ，甲级写字楼 保利大都汇 月保也就 600元/月 。
也难怪业主，接受不了，住在城中村包围的地段（新基村、员岗村），离地铁步行至少15分钟以上，多数业主是会选择开车出行的方式，这对已入住的业主来说，用贵过CBD核心地段写字楼的价格租车位，确实很不划算。
难道是逼着业主去买车位？
据了解，楼盘曾在2019年推出过一版车库租售方案，文件显示，小区规划住宅车位3189个，产权车位6016个，车位配比1：1.8。
原则上，业主只能一户买一个车位，超出1:1的部分则可对外销售，通过竞标和摇珠方式公开发售。
定价是30-40万/个 ，未出售的车位则用于租赁， 定价是600元/月 ，临租则是2.5元/小时，此外还将收取120元/月的车位管理费，也就是实际租赁价格去到720元/月。
当时车位方案一出，很多业主都表示，定价过高，同地段小区的车位售价大多在20-30万左右。
2021年试探性将此方案推出后，因业主不满情绪高，物业方也并没有急于售卖和收租，现在时隔一年多，悄悄直接就将告示贴到停车入库门口，很明显车位即将进入收费模式。
业主表示，收费可以，但定价不要太离谱，和周边楼盘项目，至少同一个起跑线，不要贵出一倍，令人愤慨。
很多住户，纷纷向12345进行投诉，呼吁物业方根据市场行情重新合理定价。
800元月保是天价吗？这场车位价格战，究竟会咋样，业主诉求能否得到解决，后续我们继续关注。
原创：评房姐
编辑：房评评