我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议
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提问：坐标武汉，我和老公体制内，年收入30个以上！婚后组合贷买一套商品房，现第二套纯投资，*弹子**20，低价潜力盘！求推荐
回答：*弹子**20买武汉，能够得上的项目基本都没有性价比。3个方案：
1.学下老破大的选筹逻辑，淘核心地段2005-2010年之间的老破大。通过一些发，可以做到0首付或者微首付，再通过分割出租，运作的好基本可以实现租金抵月供。但是老破大有一整套操作手法，持有8-10年，基本放弃流动性。
150以上的老破大在武汉属于穷人买不起，富人看不上的产品，所以交易量非常小。没有充分交易的房产通常属于价格失效的产品，存在非常大的套利空间，属于底仓充足 现金流充足的职业多军首选。在一堆垃圾中找出真正有价值的项目，非常考验你的价值判断能力。这类房产属于鬼牌，投资客钟爱，不是血亏就是血赚。
2.利用你的体制内身份，做几笔低息*款贷**，扩充*弹子**，再全款抵押入手推荐的几个洼地板块，具体选筹见知识星球内部分享。
3.老老实实去沈阳，入手单价8千的潜力盘。
提问：房姐，你好！我有南国中心一套二居室，后湖同安家园一套四居室，想买一套，然后置换。卖哪一套好？另外亲戚最近买了套房，已网签了，但是银行*款贷**有些问题。这种情况买不了房算不算买房人违约？开发商说，要付违约金。
回答：你好，同安家园房龄老，未来涨幅跑不过次新，建议出手裂变。 看看购房合同怎么签的？ 1.换个人名买，跟开发商申请撤销网签，更名购买。 2.征信有逾期，可以洗征信 3.流水不够可以做一份J流水。 先说说*款贷**有什么问题，能解决就想办法解决，不能解决就只能认怂，按合同来。
提问：新人首问，房姐你好，山东淄博90年穷小白，现有二手05年95平多层顶楼(老破)一套，市值80万，目前公积金*款贷**还剩35万，*弹子**30，自住+投资。*弹子**太少，想请教后期如何布局及过渡！
回答：偏僻的淄博，平均涨幅都达不到，投资没价值。 不知道你的主场在哪里？淄博还有没有自住需求？ 05年老房出手后，淄博换一套新盘或者次新盘自住，剩余*弹子**投到隔壁济南。 济南到年底，看好工业北2好点地铁沿线，或者经十东路地铁延长线限价新房。 2020-2021年地铁加CBD组网，金融及大国企人口导入，会有一波机会。
提问：房姐你好，中南北路的长城汇的小户型商品房值得投资吗？
回答：你好，投资不建议买高价小户型。 1.片区成熟，成长性一般，入手价格高，利润就少了。 2.小户型占房票。 3.长城汇有一栋是还建房，这个盘没有对外开盘，应该之前剩下的房源拿出来卖。 如果*弹子**50以上，纯投资建议买低价盘潜力盘的刚需户型，涨幅空间更大。
提问：美丽的大姐，请问抵押*款贷**是先息后本，一年转一次。还是20年等额本息？先息后本每月还款压力小但是每年周转。
回答：银行是没有信用的，一年归本，到期不续贷怎么办？ 选择20年的等额本息吧 如果能找到5年先息后本是最好的，也需要对比利率
提问：房姐您好，目前已JLH，我名下有汉阳十里华府90平两房一套，*瑰园玫**西村老破小一套。*弹子**80，以老公首套名义购买，投资加自住，家里两儿子。目前有十里华府126平单价1.6，还是等万科金域国际2.3－2.4，还是去四新淘二手，四新很难淘单价1.5-1.6的，或者去鹦鹉大道汉阳滨江淘老房子，次新价都超过2万，或者区别的地方淘?才卖了保利时代，亏了。工作生活在汉阳，老公经常出差，地铁比较方便，儿子钟家村上小学
回答：你好，保利时代不应该卖的。 十里华府房龄老。 汉阳万科单价如果到了2.3以上，只适合自住，投资回报率不高。 有老公的sfsd，建议抢招商樾望，城投四新之光。大户型有机会，自住和投资都是不错的选择。 保利时代不该卖的。 儿子在钟家村上学，不需要挂学区，就别买学区房。
提问：智慧房姐南湖大华二期和金地美茵的房子多少钱入手比较合适。我们夫妻双方有一套房子还有*款贷**可以做二改一吗？怎么改?
回答：南湖大华和金地单价2万左右可入。 做2改1，需要看你们夫妻双方的征信和房查，其中一人不体现，可以直接做2改1，首付3成。 如果双方征信和房查，需要找把尾款还清后才可以做。
提问：房姐房姐，想咨询一下，浙江嘉兴平湖市新埭镇，靠近上海金山那边的楼盘值得投资么？分析一下
回答：嘉兴不值得建仓。小城市成为交通枢纽，最多算是轻微利好，只会加快劳动力和人才的输出，安徽的阜阳、蚌埠，江苏徐州就是枢纽，发展很一般。 小城市被大城市包围，反而是不幸，大城市只想吸你的血。
夹缝中的小城市房地产没有未来，中山这样，三河这样，嘉兴也这样。 环一线在固投潜力上，比强二线差很多。 强二线城市房产 无论从流动性，金融性，安全性，都强于环一线，毕竟这是一个做强做大省会的年代。
当然了，对于生活在一线的人，环一线实用性更好，但是去买环一线的都是新房癌重度患者。不然没必要放弃一线远郊老破。这种时候你买环一线，你的房子出手不比新房低个30%会很难。 环一线多数都是纸上富贵，如果说之前楼市风口是一线，那么未来的春天在强二线与一线。
提问：智慧的房姐，深圳的一些旧改房能不能买，风险大不大，中介说平湖佳兆业广场附近，单价2.5，三年拿红本，是否可信？
回答：平湖挺冷的，也是深圳被遗忘的片区，多年来偏安一隅，不温不火，惟一的小亮点就是平湖枢纽站和周边的大规模*迁拆**。 不过即使建成，交通枢纽站也从来不是房价高地，没有暴击的可能性。 平湖惟一值得关注的是回迁房，旧改推进快，单价两万多，直接和开发商签约的房源还是可以搏一搏的。
提问：美丽的房姐，您好，想请你帮我分析一下 背景：我大学毕业两年 26岁 北京工作（工资15K，回汉后工资会降）家在襄樊，没有女友，2~3年后 计划回武汉。目前家里和我的积蓄+再借一点 最多40*弹子**，条件不太好。 请您帮分析一下： 1、现在要不要加入买房大军，还是等到一定岁数再买 2、有没有必要一定在武汉买房，能不能在襄樊买房； 3、如果买的话 我该怎么利用仅有的这些钱，去选挑选价格，楼盘、位置 4、根据目前经济、工作状况，如果在武汉买房，美丽智慧的房姐，能不能够推荐适合我的楼盘 ; 5、买房会影响到我未来很长一段时间的工作、生活，请房姐提点一下：买房后，生活和工作该如何规划，让房子负面影响降到最低
回答：1.买武汉，现在买，别买襄樊。
2.逢笋入，只买三环内主城区几个洼地板块 低于市场价的盘，保证确定收益。
3.如果月供压力大，建议优先考虑二手房，租金可以缓解一部分月供。 能留在北京就继续呆着，不要老想着回武汉。如果是我，能留北京，一定会留下来。 你的问题，无非是老生常谈的“奋斗还是安逸”问题。 当然是奋斗！ 人不奋斗，和咸鱼有什么区别？ 说实在的，谁不是这么过来的。穷人的任务是先挣钱。
有几个小建议给你：
1、正视自己的状况，承认自己家底的薄弱。虽然说“穷人的弱是全方位的弱”，不好听，但你要反过来理解，对于任何要升阶的人都要全方位提升自己。不能仅仅在资产和收入上，还要在生活方式、社交圈子、交友情趣、审美消费上全方位地提高。
2、不要玻璃心，不要太着急。战略和战术一样重要，房产投资本来就不是一个急于求成立马兑现的事情，做人做事一样，心急吃不了热豆腐。 全方位的强，还需要你内化修炼一颗与自己财富匹配的强大心脏，宽广眼界，多维认知。
不要在柴米油盐上去找存在感，要去星辰大海里做一方霸主。 你的财富不主要来自于工作。人生靠康波，还是先把武汉的房子买了。
提问：房姐你好，现在低价盘越来越少了，两次摇号都没买到，很迷茫啊。我们夫妻刚需，手上有120的*弹子**，老公属于承接一点小工程，收入不稳定月供不能太高，外头还有60万的工程款估计两年之内回款，我无业。孩子4岁，我们全家都在外地，估计几年后回武汉发展，买房想投资加自住最好，3年后会考虑孩子上学问题，首套是先投资还是先考虑自己住呢？分别能推荐几个楼盘吗？
回答：自住关注远洋东方镜世界观，泛海国际 万科汉口传奇 二手，百瑞景，复地东湖国际等。 性价比高的学区盘，关注招商江璟城，东原启城，保利时代，中建大公馆。
提问：亲爱的房姐，看了您整理的内部资料，对做民宿和二房东很有兴趣，明天约了一个房东面谈，因为是第一次谈，心里很没底，关键时候想起有房姐。 1.我是不是需要把做二房东的事实告诉她（她本人也住在同一个小区） 2.如果能签6年，每年的房租递增必须控制在哪个范围？ 3.怎样争取更多的优惠，比如装修期，免租期等 4.有什么要特别注意的？ 谢谢
回答：建议提前告知，做二房东会设计到房子打隔断。 每年递增5% 能淘到3个月免租期最好。 尽量把价格压低，3年内价格不变，3年后开始递增。
提问：新人首问:刚刚看了清江山水九程，精装26000，与正荣价格3500对比少9000，这个是什么原因？投资的话选哪个为好？
回答：你好，投资角度分析，同一区域，单价越低涨幅越大。清江山水和正荣性价比都一般。 关山大道新盘单价2.4以内可以买，性价比高的可以关注 琨御府，中建大公馆，保利时代性价比更高。
提问：房姐你好，武汉不限购的区域性价比的新房或者二手房推荐，投资为主，考虑回武汉发展，也可以自住，首付20-25左右，谢谢啦
回答：*弹子**25，新盘性价比高的很少了，你的生活半径在哪里？ 投资为主建议买汉口北的地铁沿线次新盘，淘2居单价1万以内的，通过gpgd降低首付。
提问：房姐您好，请帮我看下这个租赁合同，这个是朋友的老爸把他房子租给别人的，签了5年，是他老爸签的字，这样的合同有效吗？现在因为想卖，怎么弄才能把房子收回来，谢谢房姐指教。
回答：合同写了，违约赔2万。任何签字的合同，都有法律效应。 租金7000元每年，违约金赔20000，这合同写的不利好你方。建议赔1.2个月的租金，跟租客好好协商吧。
提问：1听房姐已在清能正荣府买房了，未来工作主要在东莞大岭山听房姐说东莞就松山湖和凤岗才有价值有没合适盘推荐呢 2我哥在中山南朗镇工作想在附近火炬开发区自住买房有没合适盘推荐的吗
回答：2019年入手清能都赚到了 可重点关注 凤岗的大运城邦，名流印象 松山湖大涨之后就不建议追高了，如果能淘到单价2.5左右的可以入手，淘不到就先等等 中山石岐区兴中道两侧，博爱路两侧淘淘
提问：房姐你好，请问信用卡卡片上都印着到期时间，信用卡到期了是不是就自动作废了？还需要去银行销卡吗？另外还想问，我有张农行的公务卡，额度才批了1.5万，请问如何尽快提额？谢谢解答。
回答：1.给客服打电话。 2.养卡，干点银行希望你干的事情，比如分期，用POS提高刷卡频率，加大交易量，按时还款让银行看到你的消费需求和还款能力，提额指日可待。
提问：美丽睿智的房姐，你好！本人武汉户口刚在远城区全公积金*款贷**46万购买了首套尚未结清，现想在主城区购买二套，*弹子**40，想通过二改一入手限购区低价二手盘是否可行？有哪些小区可供选择？最近看了徐东板块的丽华苑，系经济适用房有证入手是否有风险？本小区两房价格控制在多少合适？
回答：你好，已婚才可以操作2改1，能不能做还需要结合你的征信报告，建议开发老人票做接力贷买入。 丽华苑单价1.7以内可以考虑，但是未来升值空间比较弱。 *弹子**40，可以通过gpgd买隔壁的保利城，可以淘到单价2万的。
提问：美丽的房姐，您好！接着上个问题还有一些不懂的，武车一村的房子面临*迁拆**，大概率原地还建，是等*迁拆**吗？卖了价格也不高，180最多了，合适吗？不考虑对敲到我这做二套吗？国采光立方这个下叠，拆骨法后，单价应该是按1.8还是2来算，采光天井能增加计算系数吗？卖的时候还按这个算吗？安普顿的一楼45平已经简装化成两房，卖的话，是不是可以按2万至2.1来卖。
回答：1.武车一村近3年内有*迁拆**计划，可以保留，对敲给你。如果3年内没有*迁拆**计划，直接出手。 2.买入按1.8算，卖出纯粹是忽悠下家，可以拿赠送面积当噱头，高溢价。 安普顿也是同理，拆骨法只用在入手阶段，判断价值。
提问：家人一般的房姐，提问如下： 1.目前自住青山金鹤园135平，无电梯，未来有改善自住需求； 2.盘龙湾一套别墅，250多平未装修，空置状态好些年； 3.*弹子**50，即将退休，未来赚钱能力不足，又不甘心靠那么一点退休金过活； 提问： a：是现在花个几十万把别墅装修后直接做民宿？还是装修后留一层自住，一层给女儿住，再留一层作民宿，至少未来还有一点民宿的租金做补贴？ b：卖掉别墅买二环内房自住？ c：盘龙湾联排别墅升值空间5年左右大吗？五年内如何规划才能利益最大化？ 感谢解惑！
回答：盘龙湾别墅不建议做民宿，非核心 非景区很难租出去。 从资产增值角度看，建议卖掉郊区别墅，入手三环内低价潜力盘，剩余*弹子**可以入手沈阳，租金抵月供。
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很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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