RET睿意德沈阳公司高级总监 赵杰女士
2020年新冠疫情的来袭给各行各业带来了一定打击。虽然如此，但这一年的沈阳商业市场依旧变化和发展着。上半年，各商业运营商以线上直播方式促进销售；下半年，各项目接连开业、新品牌沈阳拓展、外资商业进驻沈城……不过纵观2020年整个商业市场，可以看到商业市场是“危”机中育“新”机，“变”局中开“新”局。
5大商业项目入市，商业存量为667万㎡
尽管2020年上半年，各行各业受新冠疫情的影响而停摆，但随着国内疫情防控趋势的向好，城市也渐渐恢复了往日的活力。2020年下半年，沈阳商业市场逐渐活跃——7月奉天巷开街、8月绿城青悦汇对外开放、9月*家屯苏**苏宁易购广场开业、11月/12月赛特奥莱二期和华润长白万象汇相继入市，新增商业总体量逾28万㎡；与此同时，历时近两年内部改造的盛京龙城也于2020年国庆假期再次推门迎客。
新项目陆续在2020年如期呈现，一方面为沈城商业市场扫除了疫情笼罩下的阴霾；另一方面也反映了沈阳商业市场的发展呈健康、稳定态势。截至目前，沈阳商业存量为667万㎡，既有人均商业面积为0.78㎡/人，远低于苏州、南京、济南新一线城市，处于中等水平，与此前营造的“商业过剩”论调不同，沈阳商业发展相对健康、可控。与此同时，未来沈阳商业发展或以亲子、社交、家庭型购物中心为主——无论是新增或是改造后再入市项目，均聚焦于满足区域家庭休闲、社交以及日常生活的各方面需求。
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优质商业加码沈城，未来三年或有15个项目新增入市
近年，陆续有优质的商业发展商进驻沈阳，开拓其商业版图。2020年11月，新加坡仁恒置地正式进驻沈阳，并将打造商业板块全新产品线——仁恒居，以“创品味生活·建丰富人生”为理念，以家居品类为核心，以生活体验为载体，打造东北首席国际生活美学中心，并计划于2021年三季度试营业。此外，大悦城E馆官宣预计2022年营业，体量更大内容更丰富，将强化东中街的吸客能力；未来随着宝能环球汇项目的入市，金廊商圈的势能将得到有效拉升，并与万象城、嘉里城形成三足鼎立的局势。
据RET睿意德中国商业地产研究中心数据显示，目前沈阳商业潜在供应量为185万㎡，未来三年预计或有15个项目新增入市。优质商业运营商在沈阳的开疆拓土，一方面彰显了沈阳包容、开放、多元的商业环境；另一方面，也将为沈城带来更多具有特色和品质的商业项目，促进城市商业市场良性且有序的竞争，加速城市商业向更高水平发展，从而提升城市整体商业活力。
城市商业格局整体南倾，区域商圈或迎来新发展机遇
沈阳商业发展至今，南部已逐步形成多点型区域商圈，如：奥体商圈、长白商圈、白塔商圈，以及龙湖天街、月星环球港加持的全运商圈。此外，沈北商圈也将迎来转身和升级，预计2021年下半年开业的吾悦广场和沈北万达广场将进一步推动沈北商圈的崛起。而作为城市级别的商圈——中街商圈也在2020年完成了改造，包括利民商店、长江照相馆等8家历史建筑的修缮，以及官局子、头条等与中街相连老胡同的特色化建设。中街商圈的改造不仅彰显了“百年中街”的市井文化特色，而且推动了文化与商业的有机融合。
伴随南部区域型商圈的逐渐成熟，城市北部商圈也因住宅及人口的迁移而有所突破和发展，未来万达广场和新城吾悦相继入市，沈北商圈的优质商业供应将增加。与此同时，城市传统商圈也与时俱进，结合城市文化特色及商圈影响力改造升级，借助社交平台的推广，吸引流量、扩大口碑，使之成为网红打卡和文化传承的交融点，再现城市商业的繁华。
新晋品牌超半数为东北首店，优质品牌更青睐优质运营商
作为东北唯一特大城市，沈阳对品牌的吸引力相比其他东北主要城市较为突出。据RET睿意德中国商业地产研究中心不完全统计，2020年有52个品牌首进沈阳，东北首家比例接近70%，代表品牌有GENTLE MONSTER、完美日记线下店、温野菜、巡湘记、%Arabica等，其余品牌中，全国首家2个，沈阳首家16个。此外，在2020年首进沈阳的品牌中，进驻华润旗下万象城、万象汇的比例高达41%。其中，作为沈阳知名高端商场的万象城，仅一个项目的首进品牌比例就占据了整个城市的近3成，可见华润自身强大的品牌吸引力。
其实，从近几年来新晋品牌在各商业项目中的分布，不难发现优质运营商对优质品牌的吸引力越发强劲。对于品牌商而言，与城市优质运营商合作，对品牌的形象、人气以及销售都是一种促进和提升；与此同时，运营商通过对商场的精细化运营，获得各类优质品牌商的认可，从而吸引其进驻项目，也是对项目自身的一种加持，双向赋能，促进发展。
此外，2020年的首进品牌仍以零售和餐饮业态为主，其中零售比例为57%，餐饮比例为33%。而在餐饮业态中，东北首家品牌占比82.4%。一方面，这从侧面说明餐饮品牌迭代升级的速度相对于零售品牌较快；另一方面，餐饮是提升商业项目客流和人气的重要业态，各运营商通过对品质或“网红”餐饮品牌的招商来拉动商场客流。
实体商业或截流境外高端消费，高端商业销售额有所增长
新冠疫情给2020年的实体商业带来一定打击，上半年各城市商业项目的客流、品牌销售额都有小幅缩水。原以为各大运营商年度整体销售额或受此影响，但2020年12月，沈阳万象城官方公布其2020年累计销售额突破65亿元，对比2019年的55亿元至少将实现18.2%的增长。与此同时，有着“全国最赚钱的商场”之称的北京SKP也对外放出消息称其2020年的销售额或达175亿元，同比2019年的152亿元强势增长15.13%。
城市高端商业销售额在2020年的逆势增长，恰恰反映了疫情所带来的双面效应。疫情期间，海外代购、境外奢侈品消费随着境外旅行一同受阻。因此，由这部分需求引发的消费行为回流国内，从而使得城市中的高端商场的销售额取得了强劲增长。而根据2020年初RET睿意德对东北消费者的一项调查活动的结果显示，尽管消费者对“旅行/出游”的渴望较为强烈，但是从海外疫情的状况以及境外出行的政策来看，其会在“疫情结束”后观望一个月甚至更长时间做出选择。所以，未来城市高端商业仍将持续截流部分境外消费。
图片来自网络：直播卖货
数字化的力量逐渐显现，数字技术助力实体商业运营改善
新冠疫情期间，实体商业纷纷开启了线上直播平台，通过主播带货或“云促销”、“云活动”的方式增加消费者线上购买渠道，促进品牌销售。与此同时，为了更好为消费者服务、满足其消费需求，中粮大悦城早在数字化工具兴起之初，便运用其作为运营改善与优化的手段，以解决商业运营中的问题，助力自身实现内部业态、品牌的调整和活动的开展。2020年，华润、嘉里等发展商也意识到数字化技术的价值创造能力，纷纷加入数字化队伍。
由此可见，发展商对于数字化工具的应用将越来越广泛。从整体策略而言，数字化技术是帮助其决策和运营的工具。通过数据采集、分析获取对运营决策更精准、有效的信息，深入了解消费者的习惯、偏好，挖掘其未被满足的需求，由此进行场内的品牌、业态及营销活动的调整和优化。从运营细节而言，线上商城、微信小程序都是数字化的平台和场景，以消费者提供便利快捷的交易途径为目标，创造和增加收益。数字化时代，数字工具和场景将为商业提供决策依据，提升运营效率。
任何事物的变化与发展都有其双面或多面性，如同“危机”中，总是藏有“新机遇”；“变局”中，总是暗含“新局面”。可以说，疫情确实对实体商业产生不小的影响，但却也让实体商业的运营者们想方设法的精进，提升自身的运营能力和服务水准。2021年已来，期待沈阳商业市场的新发展、新变化，以及新惊喜。