2020年3月19日，案外人菲升电梯公司(申请执行人)与案外人欣昊房产公司(被申请执行人)签订《协议书》，约定双方就承揽合同纠纷产生的债权债务达成一致意见，由欣昊房产公司将XX小区XX期四套住宅作价260万元抵给案外人菲升电梯公司；欣昊房产公司配合案外人菲升电梯公司办理过户手续，四套住宅由法院下文。协议签订后，拍卖公司向案外人菲升电梯公司交付头XX路XX号XX小区XX号楼XX单元XX室房屋及地下室的钥匙。该房屋系花园洋房，户型为一楼带地下室，该地下室为下沉式庭院，无产权证书，该户型在市场中的交易习惯为，买受人买一层，开发商将该地下室赠送给买受人使用。高某某通过中介购买了头XX路XX号XX小区XX号楼XX单元XX室房屋，并将房屋变更登记在高某某名下，产权来源为买卖；高某某对头XX号XX区XX号楼XX室房屋及地下室进行了装修，并已入住。王某、案外人欣昊房产公司、案外人宏达房地产开发有限公司签订《房屋抵款协议书》，内容为宏达房地产开发有限公司尚欠王某工资约100万元无力支付，案外人欣昊房产公司、案外人宏达房地产开发有限公司、王某约定，由案外人欣昊房产公司将位于头XX路XX小区的XX栋XX单元XX室地下室、XX栋XX单元XX室地下室、XX栋XX单元XX室地下室抵偿给王某，案外人欣昊房产公司于2021年8月5日为王某出具头XX路XX号XX区XX号楼XX单元XX室房屋地下室的《准住通知单》。后王某发现高某某将头XX路XX号XX小区XX号楼XX单元XX室房屋的地下室进行了装修并使用，故以《房屋抵款协议书》为依据，要求高某某返还案涉地下室，并要求支付占有使用费。
原告王某向法院起诉请求：1．判令高某某返还位于头XX路XX号XX小区XX号XX单元XX地下室(价值218，900元)；2．支付5个月房屋占用费10，200元。
一审法院认为，返还原物纠纷是指权利人请求无权占有不动产或者动产的人返还该物的纠纷，提起返还原物纠纷诉讼的主体应当是不动产或者动产的权利人。《中华人民共和国人民防空法》第二十二条规定：城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条第二款规定：本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。根据上述法律规定，案涉地下室并非《中华人民共和国城市房地产管理法》规定的房屋，无法取得不动产权证，头XX路XX号XX小区XXX号楼XX单元XX室房屋及地下室亦未登记在王某名下，王某依据其与案外人欣昊房产公司、案外人宏达房地产开发有限公司签订的《房屋抵款协议书》不能证实其是案涉地下室的权利人，故王某要求高某某返还头XX路XX号XX小区XX号楼XX单元XX室房屋的地下室、要求高某某支付占用费于法无据，一审法院不予支持。
一审法院判决：驳回王某的全部诉讼请求。
一审判决后，原告王某不服提起上诉。
二审认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民法典》第二百四十条规定：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。第四百六十五条规定：依法成立的合同，受法律保护。
围绕王某的上诉意见和高某某的答辩意见，本案的争议焦点为：王某对于案涉地下室是否享有合法权利。根据庭审查明的事实，案涉地下室属于无法取得产权证书的房屋类型，因此无法通过不动产登记部门的公示证书来确认权利。王某主张其基于与欣昊房产公司签订的《房屋抵款协议书》取得案涉地下室的合法权利，而高某某主张基于与菲升电梯公司的房屋买卖合同取得案涉地下室并占有使用。菲升电梯公司在他案执行过程中拍卖取得头XX路XX号XX区XX号楼XX单元XX室房屋，该房屋附带案涉地下室。2020年7月7日，高某某从菲升电梯公司处购得该房产，并将房屋变更登记在高某某名下，高某某占有使用案涉地下室。
二审认为，首先，案涉地下室所在的XX小区XX栋XX单元，层高为6层，每层两户居民，即1单元共有12套住宅。而2单元仅配有两间地下室，即案涉地下室系与一楼住宅相对应。结合该小区在前期售房宣传中“买一层送一层”、“下沉式庭院”的表述，均可证实案涉地下室和XX栋XX单元XX住宅是整体出售的，即买住宅送地下室，该地下室附属于对应住宅。其次，在他案执行过程中，菲升电梯公司与欣昊房产公司签订《协议书》后，欣昊房产公司即向菲升电梯公司完成了交付，案涉地下室由菲升电梯公司占有使用。王某上诉称交付的房屋不包括案涉地下室，但并未向法庭举证证明菲升电梯公司系通过非法方式占有案涉地下室，欣昊房产公司亦未向菲升电梯公司提出异议或者诉讼主张权利。因此，在欣昊房产公司向菲升电梯公司交付案涉地下室后，欣昊房产公司即已丧失了对案涉地下室的合法权利，亦无权处分案涉地下室。故即使之后王某与欣昊房产公司签订了《房屋抵款协议书》，但王某仅能基于该协议书确定对欣昊房产公司享有债权，王某主张依据该协议书取得案涉地下室的物权，依据不足，二审不予采纳。综上所述，二审认为，案涉地下室附属于XX栋XX单元XX室住宅，在菲升电梯公司取得XX栋XX单元XX室住宅的房屋产权时，即合法取得了其相对应地下室的合法权利。菲升电梯公司与高某某之间的房屋买卖合同合法有效，高某某合法取得了案涉地下室的合法权利。王某主张高某某向其返还案涉地下室，无事实及法律依据，一审法院未予支持并无不当，应予维持。
二审判决：驳回上诉，维持原判。