昨天，西安市住建局发布《西安市居民存量住房用于保障性租赁住房操作指南》（以下简称《指南》）。
政策发布之后，再度引发大众讨论，这也被看做是自5.28楼市新政后，时隔不到三个月时间，西安再度为限购政策“松绑”的政策。
而“以租换购”的形式，是否如大众所推测的那样，是为了“救市”解限购，而又能否起到“救市”效果呢？
西安步态谨慎：“以租换购”解限购？
《指南》中所释放的最为受大众关注和讨论的信息，就是第九条出租*权人**利与义务中提到， “住房被纳入保障性租赁住房管理并正式签订租赁合同后，出租人家庭可在限购区域获得新增购买一套住房的资格”。
正是这一条出租*权人**利，让大众对于《指南》发布的作用，有了两方面的解读。
一方面，《指南》的发布，想要拥有新增购买一套住房资格的市民，会将其名下现有的房屋出租，增加保障性租赁住房房源供给；一方面，新增一套购房资格后，市民能够有机会进行新的房产的购置，一定程度上是为西安限购政策松绑。
事实上，仅今年以来，各省市关于房地产松绑相关政策就有上百个，从购房补助到为公积金松绑，从放松购房条件到降低*款贷**利率，以政策组合拳释放需求端的潜力，以便提振市场信心，减缓市场下行压力。
但是，从各地发布的政策来看，也鲜少有城市直白的表达“我们取消了限购”，更多的是从侧面，旁敲侧击式的释放部分需求。
例如，今年5月28日，西安住建局深夜发布的《关于调整商品住房交易政策有关问题的通知》，放宽限购和限售及刚需家庭认定条件，调整公积金比例。
其中一条值得注意的是，新落户市民购买首套住房的条件为“须在购房前落户满1年”，而这一条件是在去年3月时才得到加强，从更早之前的“落户满一年或在本市连续缴纳12个月的社会保险（或个人所得税）”调整为“落户满1年，且在本市连续缴纳12个月的社会保险或个人所得税”，而5.28楼市新政对此的调整相当于是回到了之前的政策。
这也从侧面看出，西安为楼市限购松绑的脚步走的相当谨慎。回想自2017年西安启动房产限购以来，西安限购加码的步调频率相当的高。限购的第一年内，2017年政策经历三次调整，限购政策螺旋式加码升级，此后几年以平均每年两次的限购政策调整，继续加码升级。
当然，此前之所以限购政策频出，是为了践*房行**住不炒的基调，我们也见证了自2017年以来西安房价翻倍式增长的过程，这些限购政策的出台，对房价上涨起到了一定效果，但因为近年来西安人口增速较快，购房需求随之增长，限购政策对房价的调控并不明显。
而在当下全国楼市走向低迷，不少城市房产项目或延期交付，或停工烂尾的背景下，“以租换购”获得新购房资格，真的会反映到市场需求的增长上吗？
参考其他城市：西安能达到预期效果吗？
我们通过观察其他城市的相同做法，为西安“以租换购”的未来走向做以参考。
今年5月，长沙发布《关于推进长沙市租赁住房多主体供给多渠道保障盘活存量房的试点实施方案》（以下简称《方案》），其中提到，《方案》施行之前已实现网签备案交房或已办理不动产登记的房屋，盘活供作租赁住房后，不纳入家庭住房套数计算。
与长沙政策相比，政策中相同的方面有，均是以家庭为单位，无论将多少套住房作为租赁，均只能换得一个新的购房资格；不同的方面有，长沙存量房供作租赁住房运营年限不低于10年，西安的时限为5年。
显然，政策方面的调整，贯行了楼市调控的“一城一策”，也符合一直以来西安在楼市政策推行上摸着石头过河的习惯，即参考其他城市出台类似政策的推行效果，结合西安实际情况，做相应的调整。
从“以租换购”的效果来看，公开信息显示，截至6月8日，长沙《方案》试点落地满月，累计有3025套存量房提出申请供作租赁住房，其中已完成签约833户。
新房成交量上，5月长沙楼市有所回暖，环比增长35%，但据行业人士分析长沙新政后，5月商品住宅成交量稍有回升，但市场仍处于深度调整期，成交量远不及去年同期。整体来看，长沙近期虽优化了政策，但较之其余城市政策力度较弱，尚未达到购房者预期，对市场的提振效果有限。
那么，西安昨天出台的新政，会起到预期的效果吗？
不亚于大众购买一套房子需要经历复杂的看房选房、签约*款贷**等流程，“以租换购”同样需要遵守政策所限制的条条框框，以及申请认定流程。
在并不简单的程序之下， 房屋所有者还愿意付出相应的代价而换取一个新的购房资格吗？
《指南》中对于转为保障性租赁住房的房产，除了基本的房源条件和申报流程外，有这么几条将会是房屋所有者会着重考量，且会影响他们选择的管理条件。
一是纳管期限上，居民存量住房用于保障性租赁住房管理的，5年内不得上市交易（包括转让、市场租赁等），通过房屋交易和不动产登记系统进行限制，期限以《西安市居民存量住房用于保障性租赁住房认定书》发布之日起计算。
二是费用收缴上，租金按月或按季度收取，不得一次性收取超过3个月的租金，押金不得超过1个月租金。居民选择将所属住房出租给运营企业并委托企业租赁运营的，应按照我市住房租赁资金监管相关规定将租金及押金纳入资金监管账户。服务费收取上，居民选择运营服务企业作为第三方委托运营的，出租人应按合同约定在完成住房租赁网签备案后，向运营服务企业支付运营服务费。
三是租金标准上，保障性租赁住房租金按照“租赁运营服务企业可持续、租户可负担”的原则，接受政府指导。租金标准按不高于同地段、同品质的市场租赁住房评估租金的90%执行。
在《指南》的政策指导下，房主将房产转为保障性租赁住房，一定程度上能够保障租赁过程中的房主、租户、运营企业等主体的权利与义务，但在庞大的租房市场上，现实情况是，即便当下西安对于租房市场的管理越来越完善，但市场上仍存在管理不到位、利益冲突上的种种矛盾。
一方面，市场上依旧存在房主与租客之间的直租，并且没有在官方平台进行网签备案的情况。这种情况下，房主将自身的存量住房租出去，可以收取自主决定的房租价位，租金收取上可以选择半年一付或者一年一付，且不需要支付任何运营服务费。
同时，在不想租赁时，满足商品房买卖条件后可随时决定是否上市交易。
而转为保障性租赁住房后，5年内不得上市交易，且需要受到费用缴纳、租金标准等限制，对于有多套房产已经在租的房主来说，转为保障性租赁租房，无疑会降低房租收入、提高租房成本，房主们会因为一套购房资格，而放弃更多房租的盈利空间吗？对于很多人来说，答案是不确定的。
当然，一定也存在有“以租换购”需求的房主，在此基础上，也衍生出另一问题： 获得了新的购房资格，就一定会去购置新房吗？
拍摄：荣耀西安网
当下西安的房产市场，其实并不缺潜在的购房需求，甚至存在大量的刚需住房需求。近年来，大量年轻人口涌入西安，他们计划在西安成家立业，也会计划购置住房，甚至不少30岁左右的单身人士也呼吁将其纳入刚需家庭，获得更多购房选择。
而在西安5.28新政中，已将这类群体纳入刚需家庭，加之已然松绑的首套住房购置资格，综合来看，西安并不缺潜在的购房需求。
只是因全国房产市场整体不活跃，以及房产暴雷频频发生，大家对于购置产持观望态度，并不急于下决定。
当然，《指南》“以租换购”释放的并不是上述住房需求，而是指向了已经拥有房产，并且有打算再购置新房产的人群。
对于已经有一套房产，计划购买第二套住房的家庭在西安房产市场上的比例也不小，而他们想通过保障性租赁住房的转租而获得无房家庭身份，从而在首付缴纳比例上获得优势条件的，是不可能的。
西安住建局在对《指南》的解读中提到，居民将家庭名下唯一住房用于保障性租赁住房的，不认定为无房家庭。
对于两套房产，想要购置第三套房产的的家庭来说，相比来看是最划算通过“以租换购”获得购房资格，也是最有可能做出“以租换购”选择的，也可能是政策所期望激活的购房需求。
他们只需要将名下一套房产，以低于市场10%的价格，加之并不特别高的服务费，就可以获得新的购房资格。
运营服务企业应在管理服务平台公示服务费收费标准，服务费应低于行业平均标准。例如服务费标准为合同金额的8%，如每月合同租金为1000元，则出租人每月应交运营服务费：1000×8%=80元。
拍摄：荣耀西安网
这对于名下有更多套住房的家庭来说，并不划算。
其一，相比将一套房产转租，多套房子会损失更多的租金和增加更多的服务费。其二，无论他们将多少套房产转为保障性租赁住房，均只能换得一个购房资格，是否需要为此付出这些机会成本，这些房主们肯定会“精打细算”。
当然，这对于一些资产多，持续有购置计划的房主来说，“以租换购”不失为一次好机会，他们的需求最终也将转化为西安房产市场的需求。
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《西安市居民存量住房用于保障性租赁住房操作指南》的发布，确实有着取得“一石二鸟”效果的可能，一方面激励存量房产赋能保障性租赁住房市场，侧面为限购松绑，激发购房需求。
而政策能否达效？何时达效？政策显效需要一个过程，也考验着实行过程中的行政效率，《指南》将在8月29日起施行，有效期5年，后续我们将持续观察西安“以租换购”的效果。
主笔：Lyna
审核：解革
监制：号称嬉皮
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