“长租公寓爆仓，一定比P2P暴雷更厉害。”我爱我家前副总裁胡景晖关于长租公寓的一番言论掀起租赁市场的一波风浪，而在近期杭州鼎家破产，致使4000户租客受损的消息更是将长租公寓推上风口浪尖。
长租公寓在南京的市场如何？面临怎样的租客群体？租金又有怎样的分布？未来趋势又是怎样的？为此，近日我走访了南京多家长租公寓门店。
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“现在房源不多了，你想看什么户型的？”来到万科泊寓兰德门店，工作人员便表示，带阳台的房源早就被订完了。
万科泊寓兰德社区，目前有2栋楼用于出租，“就是万科租了房，像酒店式公寓一样进行改造，再租出去。”
根据房间大小，是否具备阳台、楼层等都会有不同的价位，“阳台房在3000元以上，普通房都是2000元/月以上，基本上集中在2500—2600元/月。”当然，工作人员表示，有时也会有2300元/月的优惠房。
（万科泊寓兰德社区 样板间）
在租金支付方面，是押一付一，基本上是跟租客签订一年的协议，但相比市面上普通的租房，万科泊寓可以提供短租，譬如为暑期实习的大学生提供这种租房方案。
“我们社区基本上都是白领，应届毕业生，还有一些复习备考的学生，因为租金相比周边的合租房贵，白领是主要的租客。”
从其周边情况看来，仙龙湾小区整租的两室一厅租金在4000—5500元/月之间，三室则达6500元/月左右，而合租房的主卧价位在1300—1500元/月。
一位暑期在万科泊寓兰德门店备考的在校生表示，租金在2600元/月，但是每个月有150元的物业费，再加上水电费网费，每个月的开支在3000元/月以上。
此外，据该工作人员介绍，泊寓门西店因地段较好，所以租金也相对比较高，在4000元/月左右。
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你未唱完我亦登场，开发商之间的竞争哪能止于卖房，租赁市场也要共分一杯羹。仙林板块的星叶枫情水岸5号楼早在7月时就对外出租了。
（星叶枫情水岸小区）
据了解，此次对外出租的5号楼共4个单元，每个单元16套房。“押一付三，可以季付也可以年付，没有中介费。”栖霞建设的相关负责人如是说道。
从户型来看，基本上是两室一厅和三室一厅，租金根据楼层不同而变化，基本维持在3000—3300元/月之间，物业管理费1.9元/㎡/月（需一次性缴纳一年物业费），水电费自缴。
“这是公司响应政府发展住房租赁市场政策的举措。”自星叶最后一次开盘，5号楼已经被“搁置”了三年多，目前已经被政府批准作为租赁公寓。除了该小区，迈皋桥的星叶瑜憬湾、仙林的羊山湖花园也分别“腾”出一栋楼作为租赁。
“既然公司都拿出来对外出租了，那后期暂时不会再卖了。”不过，该负责人也表示，该批房源可能会在租赁地块的房源建好之后入市，“但是我预估也要有四五年的时间。”
（星叶枫情水岸小区）
因为还在整修中，目前这批房源只剩下4单元，预计将在9月“开仓”出租，未来租金在3500元/月左右，值得关注的是，一次性付清一年租金的租客，可以享受每月120元的优惠。
谈及该小区租客群体的构成，该负责人表示，陪读家长、白领、应届毕业生居多，“从租金来看，相比周边小区低一些，毕竟我们比一般的二手房的精装标准要高。”
从星叶周边小区来看，保利罗兰香谷、金地湖城艺境、南大和园、万科金色领域、新城香悦澜山等小区的120平户型的租金，基本集中在5000—6700元/月之间，而80—90平左右的房源基本上在3000元/月左右，单从性价比上看，星叶枫情水岸在该片区中还是比较高的。
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“租购并举”的大环境下，无论是像万科、旭辉这样的开发商还是阿里巴巴、京东这样的互联网玩家，就连四大银行都开始涉足租赁市场，长租公寓无疑成为当下最为火爆的行业。
如今风生水起的棉花公寓、自如、美丽屋等品牌租赁机构，因“不需要中介费，可以押一付一”的形式，成为不少租客的选择。
（图片来源：乌鸦上尉）
不过，跟万科、栖霞等品牌开发商有所不同的是，这些品牌租赁机构相当于群租房，他们则充当“二房东”的角色，将业主的房子加以改造，譬如两房改三房、三房改四房的改造形式来进行租赁。
值得一提的是，从配套设施、卫生条件、装修质量来看，基本上要比市面上普通租房好些。
（棉花公寓样板间）
租金方面，棉花公寓从明面上看似乎便宜一些，在链家租房网上，精金花园的单室套租金在1500元/月左右，两室一厅在4500元/月左右，三室则在5000元/月以上。
而在棉花公寓托管下的精金花园，一套三室一厅的房子租金为3300元/月（其中一间为阳台隔断房），两室一厅则在4000元/月左右。
（棉花公寓样板间）
但据棉花公寓的工作人员表示，除了租金以外，每个月的电费是自己缴纳，还要上缴170元/月的生活费，这其中包含了燃气费、水费、物业费、宽带费。
“中介费是在明面上的，像自如、棉花公寓只是换了个说法，一年缴纳的管理费当然比中介费高多了。”
一位21世纪房产的中介表示，他们是和托管公司合作，赚的只是中介费，托管公司赚的是中间商差价，譬如托管公司给房东的价位是3000元/月，在中介公司的挂牌价则为3400元/月。
谈及长租公寓的到来，是否会影响他们的业务，这位中介的回答很是淡定，“整体市场成交量会少，但对我们中介本身没有多大影响。”
“哪家中介靠租赁活着，不然早就饿死了。”该中介补充道。
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长租公寓的“受宠”以致一房难求，这种“抢租”现象，是适逢毕业季的因素，租房需求大幅上涨。
从今年南京发布的新增就业参保大学生的相关数据显示，今年1—5月，人数达到20万多，大专以上学历占比近70%，与去年同期相比净增4万多人。此外，南京的人才落户政策，使得租赁市场全面升温，长租公寓自然不例外。
“应届毕业生是有优惠政策的，他们还能申请租房补贴，租金压力相对有所缓解，而且长租公寓押一付一、签半年合同的形式也会促使他们这样选择。”
我了解到的长租公寓租客基本上都是单身人士，租客年龄分布在25岁以上。在我看来，选择像万科、栖霞这种长租公寓的，单单是从价格上看，已经偏向改善性租房，其面对的租客群体也不是一般的刚需租客，而是有一定经济基础、但尚未触及买房底线的刚改性租客。
今年5月，南京国土局就发布了今年国有建设用地供应计划，对于长租公寓市场而言，土地才是供应链的关键，从该计划显示的2900公顷左右的总量中，租赁住房用地比例不低于30%，这为长租公寓未来房源提供了更为广阔的平台。
不过，去年南京的首幅租赁用地G69地块目前还在建设中，此外，在今年2月，有5幅租赁地块成交。
虽然这些项目至今未上市，但开发商在这片租赁地块上会打造出怎样的产品，是否可以迎合未来长租的趋势，满足租客的“长租”需求，而“以租代购”的这种形式又会在何时会实现？都是值得期待的。
从目前南京长租市场来看，无论是开发商还是租赁机构采取的都是包租模式，随着未来市场需求的变化，又会产生怎样一种模式？对于政府、开发商而言，任重道远，但或许不失为长租公寓的一次变革。