购买住房是我们中国家庭的头等大事，每个人都想购买实用经济的商品房。 以前知道购买商品房的注意事项，了解下一次签订购房合同需要注意的地方， 民法典中私人之间签的房屋转让协议是否有法律效力？ 购买商品房签约时需要注意什么？ 商品房买卖合同公证的法律效力？下文为您说明一下， 希望对大家有所帮助。
民法典中私人之间签的房屋转让协议是否有法律效力？
我国法律没有规定房屋转让必须经由中介人。 协议的签字人应当具有相应的民事行为能力，意思真实，且不违背法律法规的强制规定和公序良俗，协议有效。
符合以下条件的民事法律行为有效。
- 1、行为人具有相应的民事行为能力
- 2、含义表示真实；
- 3、不违反法律、行政法规强制性规定，不违背公序良俗。 违反法律、行政法规强制性规定的民事法律行为无效。 但是，该强制规定不使该民事法律行为无效的除外。
购买商品房签约时需要注意什么？
（一）谨慎签预约协议
开发商与购房者签订《房屋认购协议书》的主要原因是，住宅一旦被购房人选中，开发商必须向购房人认购该住宅，并与购房人签订《商品房买卖合同》，购房人必须与开发商签订《商品房买卖合同》，否则认购方式会影响开发商的销售同时，这也是开发商的促销手段，通过签订购房合同给购房者带来一定压力，使其尽快签订商品房买卖合同，成交。
大多数购房者签订《房屋认购协议书》后，对所选房屋不满意，或者对《商品房买卖合同》的部分条款无法与开发商达成一致，就要求开发商退还定金或订金。 那么，购买者的要求有法律依据吗？ 预付款和订金的区别是什么？
《商品房销售管理办法》根据第二十二条的规定，当事人不能签订《商品房买卖合同》的，开发商应当向购买者返还收费用。 但是，这里所说的费用，是指具有预付款性质的“订金”，而不是具有签订合同担保性质的“订金”。 并且，具有预付款性质的“订金”，只要当事人在合法、自愿的基础上约定不退还，就应当依法遵守其约定。
根据《合同法》和《担保法》的有关规定，定金金额不得超过合同标的总额的20%； 债务人履行债务后，定金应当核销或者收回价款； 支付定金的一方不履行约定债务的，无权要求退还定金，接受定金的一方不履行约定债务的，应当加倍退还定金。 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人以认购、订购、认购等方式向买受人收取定金作为订立商品房买卖合同的担保，因当事人一方原因不能订立商品房买卖合同的，应当依照法律有关定金的规定处理； 因当事人双方不能归责的事由，不能签订商品房买卖合同的，出卖人应当将定金退还给买受人。
因此，在“定金”或“承诺不退还费用”的情况下，购房者很可能处于被动地位，接受开发商的不平等条款，或者拒绝与开发商签订《商品房买卖合同》，从而遭受定金或订金的损失。 为此，提醒购房者谨慎在《房屋认购协议书》上签字，注意协议书是采取“定金”方式，还是“订金”方式，“是否另有约定”。
（二）合同空白处填写注意事项
商品房买卖合同共记载24条，其中存在诸多空白和选择，需要双方当事人选择填写。 为了最大限度地保护购买者自身的合法权益，在选择和填写相关内容时必须认真慎重。
- 1、合同生效的双方当事人项。 所有有关“出卖人”和“买受人”的资料必须填写完整，不得有空项。 如果卖方有“委托代理机构”，或者买方有“委托代理人”，除认真填写相关内容外，还需要合法有效吗？ 委任状。 父母(或者其他监护人)代为未成年子女(人)订立《商品房买卖合同》的，应当具备经公证的代购人为该未成年人监护人的证明文件。
- 2、合同第一、二、二条的填字都要填。 填写内容应当与审核的土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划和施工许可证、商品房预售许可证等相应文件的内容、时间、号一致。
- 3、合同第三、四、五条审核填写时，应结合已购房屋实际情况明确建筑面积、套内建筑面积、使用面积的概念和相互关系，具体了解公共部分与公共住房建筑面积的分配构成是否合理合法，分配比例关系如何合同约定的面积必须心中有数，对收拾房间可能发生的面积变化要提前防范，并在合同中明确约定。 律师建议：根据《北京市城市房地产转让管理办法》(2004年1月1日起实施)的有关规定，购房人购买商品房，应当坚持按套内建筑面积计价，处理合同约定面积与产权登记面积的误差。
- 4、合同第八、九条涉及商品房交付问题。 在此需要注意的是，通常交付期限以建筑工程竣工验收备案表的取得为准。 有特殊情况需要通知买受人的，一般应当在尽可能短的时间内通知。 逾期交房时间分别办理的期限一般为60天。 必须适当确定违约金的比例，过低可能影响约束力。 其他条款涉及违约金的，还应当考虑这方面的问题。
- 5、第十四条、出卖人在基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺中，除明确水、电、暖在入住时正常开通外，还应当尽可能明确约定燃气、电话、宽带网等。
- 6、第十七条商品房所在楼宇的屋面和外墙面使用权问题，按照9月1日起实施的《物业管理条例》规定，其使用权和收益权归全体房地产所有人所有。 未经业主同意，出卖人无权使用。
填写合同选择时，除了上述事项外，还有很多问题需要注意。 为了安全起见，购买者最好请有经验的专业律师为自己检查。
（三）合同附件不可忽视
商品房买卖合同除主合同外，还包括四个附件。 即房屋平面图、公房和公房分配建筑面积构成说明、装修设备标准和合同补充协议。 一般附在买卖合同的最后，容易被买家忽视，被非法开发商利用。 事实上，合同附件尤为重要，因为主合同只能采用法定的统一文本。 需要提醒购买者的是以下几点。
- 第一、房屋平面图应标明每个房间的具体尺寸和墙壁宽度，阳台大小、空调位置等具体设备位置也应标明。 如果上述内容不明确，房屋平面图就不能起到正确的指示作用，对开发商也没有明确的约束。
- 第二，无论是房屋平面，还是公房分摊建筑面积的构成说明和装修标准，都应该用准确的数字和具体的说明来体现，而不应使用概念化的词语。 “高级”“品牌”“做工”这些词不应该出现在附件中，而应该明确“高级”具体是什么标准，“品牌”是什么品牌，“做工”能达到什么样的装饰效果
- 第三，根据民事法律的“意思自治”原则，商品房买受人可以完全不受格式条款限制与开发商协商，行使合同修改和补充权，与主合同分别签订补充协议，明确模糊概念，修正主合同中的不合理条款。
商品房买卖合同公证的法律效力？
商品房买卖合同公证的法律效力是使买卖合同的设立、变更或者终止具有更强的证据，并按照法定程序证明商品房买卖合同中买卖双方履行权利义务情况的真实性、合法性。
法律依据：
《中华人民共和国公证法》第二条、公证是公证机关根据自然人、法人或者其他组织的申请，依照法定程序证明民事法律行为、有法律意义的事实和文书的真实性、合法性的活动。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十九条、法定程序公证证明的法律事实和文书，应当作为人民法院认定事实的依据。 但有足以*翻推**公证证明的相反证据的除外。
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