讲述者：阿斌 整理：福州智慧眼
上期讲到阿斌购买博仕后公馆并入住一年后想换房的阶段。今天继续以第一人称的视角来讲述后半部分的故事。
2015年2月过完春节，我又开始关注楼市新闻。我感觉2015年初可谓是从2012年底买房以来，楼市最差的一年。住房*款贷**利率不断打折，各地也纷纷取消限购。而像闽侯这种远郊已经开始发放购房补贴了。楼市可谓进入了寒冬腊月，即使市区也显得寒气逼人，金山的新榕金城湾，虽然是靠近金山大道以及地铁2号线的好地段，但是这个超级大盘销售却并不是很火爆。
我首先分析了一下自己当前的情况：第一，手上还有现金5万左右。第二，我的月薪6500，老婆的月薪4000，除去房贷车*开贷**销，大概每个月还剩5000，我有一年左右的换房时间，加上公司一年提成奖金3万左右，可能能存9万。第三，为了孩子教育，我估计要厚脸皮向双方父母各借3万，合计6万。因此，我大概能有5+9+6=20万的二次首付。
而目前博士后公馆我所在的12层小户型带9万装修，市场价在10000元/㎡，我那套房子76平，大概可以卖76万，而我2012年底入手价55万，赚了21万，再加上首付20万，如果2015年房价不会下跌太多，我如果出手的话，手上还可以有40万的现金。
因此，我如果选择在年底换房，大概能有61万的首付，考虑到购买二手房可能需要简单的家具家电配置预算5万左右，理想情况下，我能够拿出55万的首付用来买第二套住房。
我当时换房考虑的最主要的点就是教育。因为我的小孩2周，所以目前最迫切的是幼儿园和小学。大致查了下，虽然楼市寒冬，但是鼓楼的学区房、老仓山的学区房价格都是稳如泰山，鼓楼普通的二类校也要2万多，而且都是老破小，房产中介给的评估价不高，我基本上很难拿得出60万左右的首付，房贷压力也非常大。再加上，对于小孩教育，我目标值也就是市区中等水平即可，因此，我直接放弃了鼓楼的学区房。
第二次买房的时候，我已经有车了。所以，基本上都是周末自己开车去看房。因为是换到市区，所以这次也比较注重小区周边的生活配套成熟度。除了实地考察，我也通过百度、微信公众号去了解小区划片学校的情况。从3月开始，就一直在看房，这一年福州的房价好像急刹车了，很多中介不断地给我打电话。 当时公园道1号、中天金海岸、泰禾红树林的大户型都已经跌破12000了！而且都是楼层还不错的江景房，其实算算我的首付及月供，130几平的也还是能接受，不过我还是果断拒绝了江景的诱惑。
时间很快到了2015年9月份，在和中介的聊天中，我发现楼市最近成交量好像在上升，他们业绩也不错。原来中国人民银行在8月份将首付比例30%降低为20%，刺激了一部分刚需上车。同时，我也开始把我博仕后的房子挂牌，挂牌价90万。由于房子评估价在1万左右，所以首付要求并不高，但是中介这边好像客源也不多。
政策的重大变化以及这位中介哥们的业绩让我感觉到房价不可能再继续下跌。我必须抓紧时间筛选。因为我对金山片区比较熟悉，所以基本上锁定了三个候选盘：（1）金山小学周边的安置房和北京金山小区。（2）福州市教院附四小周边的安置房和丽景天成。（3）福州市教院附三小周边的安置房和水印长天。
为什么会选择这几个小区呢？最主要是因为这几个学校都是市属小学划片。我也是经过公司老福州人指点，市属小学不管是师资、财力等都是有保障的，发展速度较快，性价比也比较高。
金山小学周边安置房当时已经限制满3年了，而且价格在2万左右，房源以临街、顶楼户型为主，80平左右居多，总价在160万左右，但是评估价不高，首付竟然也要60多万，而且还是两房。虽然知道金山小学的学区房未来升值空间大，但是也考虑到我们毕竟是二次换房了，最好能买一个三室一厅的房子比较适合，毕竟现在小孩是由我妈来带，老人房还是必须的，因此也就排除了金山小学周边。
所以基本上候选对象就剩下附四小和附三小周边的房子，而在我心里肯定更偏向商品房，也就是金辉水印长天和丽景天成这两个小区。水印长天房源不多，而且出售的房子靠三环比较多，虽然我很喜欢这个小区，但是等了2个月还是没有出现比较中意的房源。时间差不多到了2015年11月，中介给我打了个电话，丽景天成有一套房子急售，业主也是为了换房到鼓楼，119平，装修较好，原来挂牌价195万，现在报价180万，直降15万，差不多15000多一平。虽然说这个均价还是比较良心的，但是当时大户型并不好卖，所以业主也比较着急。丽景天成小区属于这片比较好的小区，楼下配套耶鲁幼儿园，小学划片附四小，初中划片四中橘园洲中学。算是我个人比较理想的小区。因此，我博仕后的房子也选择降低挂牌价，从90万将至86万，我心中的底价是80万。可能运气还不错，我这边已经有意向客户愿意以82万继续谈，而丽景天成的业主由于大户型比较难卖，也着急成交鼓楼的房子，因此把价格从180万再降8万，172万。
我找中介算了下,119平，172万总价，不含税费，评估价做到12000，总价142万，另外再付30万差价，而142万最低首付在20%，30万左右。总的首付刚好在60万。房子是2009年买的，也满了5年，税费比较低。
首付60万，*款贷**112万。我工作这几年都有公积金，所以我选择了商业＋公积金组合*款贷**，商业*款贷**72万，公积金*款贷**40万，每月还款5927元。每月接近6000元，说实话，压力非常大。我们两夫妻每个月加起来才11000，房贷占比已经超过55%，但是有了第一次的买房经验，我们对于未来收入的预期及负债还是比较乐观的，因为我个人觉得中国目前的人均收入在世界排名还是比较低，未来增长的空间还不小。所以，我这次把我三年后的预测收入作为买房的依据。我预估个人五年后月薪在8000左右，每年奖金和提成在4万左右。妻子三年后月薪在5000元左右。那么三年后，我们的家庭月总收入在13000元，房贷6000元占比将低于50%。
下定决心后，我主动降价，果断将房子以80万的价格卖出，算上之前房子的首付20万以及增值的25万，以及还了3年左右的房贷4万，我差不多有了49万。另外家里的存款12万。大概总计有61万，再向双方父母总计借了6万，用来缴纳税费及购置部分家电。
三方的交易还算顺利，我终于赶在2016年春节前把房子过户完毕。自己的家也从上街搬到了金山。住进丽景天成的那天晚上，我们去了附近的永辉超市，看着路边的大榕树，来来往往的人群，丰富多彩的夜市生活，感慨万分.........
后记：2019年9月，我的小孩刚满6周岁，回想起在丽景天成生活的这几年。虽然永辉超市搬走了，但是周边依旧热闹。地铁通了，妻子上班坐车也方便，老人和小孩生活还算舒适。最关键的是，小孩在普惠幼儿园的三年，不但教学质量不错，学费也很便宜。小学开学那天，当小孩子踏入教院附四小而不是上街镇XX小学时，让我觉得，一切都很值。
讲述者：阿斌 整理：福州智慧眼
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