贝壳研究院即日起发布北京城市年报《2019年北京房地产市场回顾及展望》系列文章，欢迎持续关注！
——贝壳研究院
2019年，北京二手房业主卖掉一套房子平均要耗时约4个月……
2019年，北京二手房平均末次挂牌价为519万/套，但是平均实际成交价为500万/套，意味着到了谈判桌上业主一般还需让价20万……
时间回到2017年3月，北京二手房业主的画风明明还是这样的↓
那么2019年北京二手房市场到底表现如何，降价才能卖房是常态吗？2020年业主处境会有改善吗？
1
2019，市场有点儿冷
2019年北京二手房市场量降价稳。全年全市二手房网签量约14.5万套，同比下滑5.5%，调控后的三年北京二手房市场成交稳定在15万套左右的低位上。成交处低位，均价难上涨。全年二手房成交均价60762元/平，同比持平。
新房分流使二手房成交下滑。调控后的三年是北京房地产市场微幅修复的三年。2019年新房二手房合计成交21万套，是近三年最高水平。而在政策依旧“紧”的形势下，需求总量有限，受2018年下半年以来新房供应放量影响，二手房需求被分流，2019年北京二手房成交占比68%，同比下降8个百分点。
图：北京全市二手房及新房成交量年度走势
数据来源：天朗
2019年北京二手房市场“高开低走”。在年初银*房行**贷额度充足影响下，2019年3月全市二手住宅成交量达1.6万套，同比大幅增加44%，且创下调控后特殊月份[1]除外的最高值，市场上看似有回暖迹象。然此后国管公积金*款贷**收紧，政策高压下需求后劲不足，市场开启了长达7个月的持续下滑。年末市场翘尾，但难以改变全年成交回落局面。
[1] 2018年5月，当月二手房成交峰值由“多校划片”催生
图：北京链家二手房成交量走势
数据来源：贝壳研究院
调控后市场需求处相对受抑状态，改善需求受抑更明显。2017年“317”调控后北京购房需求释放不畅。2007-2019年北京千人购房量[2]的均值为12，而近三年不到10。“认房认贷”政策的执行大幅提高了换房者的首付门槛，换房难度增加。从全市成交套均面积看，2018-2019年北京二手房成交套均面积降至88平左右，较2016年92平的水平下降4平。
[2] 千人购房量=（新房成交量+二手房成交量）/常住人口*1000
图：北京千人购房量走势
数据来源：贝壳研究院
图：北京二手房成交套均面积（平）走势
数据来源：贝壳研究院
平稳市场中区域价格表现依赖于价值。2019年北京13区成交均价普遍下跌，仅核心的西城及东城区同比上涨，涨幅分别为3.9%和1.2%。跌幅较大的均是外围城区，如门头沟及亦庄等，跌幅均在5.5%以上。
图：2019年北京各城区二手房成交均价及同比
数据来源：贝壳研究院
2
2020，市场难有起色
市场预期弱，成交难度大。2017年“317”调控后，购房者成交周期没有停止延长态势，12月达92天。购房者观望态势的持续蔓延使房源出售难度持续增加，12月房源成交周期达121天，比2018年同期延长34天。
图：北京链家二手房买卖双方成交周期（天）走势
数据来源：贝壳研究院
房屋出售难度加大，业主预期持续回落。2019年12月业主挂牌均价较2017年4月历史峰值下跌20%，且逐渐向成交均价收敛，2019年年中挂牌价一度接近均价。此外，业主为出售所持房产，根据带看反馈不断下调报价，2019年下半年调价中降价次数占比重回90%的高位。
图：北京链家二手房业主调价中调涨、调降次数占比
数据来源：贝壳研究院
供需关系逆转，房价难上涨。2019年以来北京链家二手房源在售量持续增加，去化周期总体持续拉长，年底达到了18.5个月。同时叠加到12月底，北京全市新房库存量攀升至10万套，去化周期达20个月。较大的供应量，观望的需求，房价难上涨。
图：北京链家二手房在售房源量及去化周期走势
数据来源：贝壳研究院
2020年北京房地产调控政策不会有大的放松，市场供需矛盾极大缓和，市场预期平稳，北京二手房市场将延续2018年以来低位稳定态势，全年二手房成交量依旧稳定在15万套左右，价格波动在5%以内。
免责声明：本文所载信息为研究院分析师独立观点，不代表所在机构意见，亦不保证相关信息的准确性和完整性。文中所述内容和意见仅供参考，不构成市场交易和投资建议。本文版权为贝壳研究院所有，对本文保留一切权利，未经事先许可，任何机构和个人不得翻版、复印、发表或引用本文的任何部分。