【贝壳成都见闻】房价租金比，原来你是这样的指标（下）
来源 | 贝壳研究院
03从泡沫指标到协调指标的转型
基于中国传统的“重购轻租”消费观念，销售市场与租赁市场发展不平衡是普遍共识。初期房价租金比作为衡量房地产市场泡沫的重要指标。随着多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度在各地深化推进，买卖及租货市场协同均衡，以促进房地产市场健康发展的长效机制建立作为重要导向，房价租金比逐渐成为买卖租赁市场均衡性表现指标。租金，作为资本收益是连接资本市场和服务市场的关键点，房价、租金、房屋持有成本率、租金回报率之间形成了相互影响制约的联动效应。基于资产定价理论对房地产市场与经济基本面协调性的评价方法，房价租金比作为快速识别双市场协调性分异区域、资本适宜进入区域的重要观测指标，从长期来看，当市场达到均衡时，房价租金比基准值为房屋持有成本率的倒数。
04城市空间格局
本文使用2019年全年小区平均单位面积住房成交价格(元/m)与小区单位面积月均租金(元/月)，以小区为空间刻画单元。房价租金比在各能级样本城市呈现中心城区圈层分布、外围城区极点分布两项特征。
中心圈层递减分布的住房价格和租金相除后得到的房价租金比，在各能级城市的核心区其圈层分布的特征仍然存续，沿轨道、城市干道向道路两侧向周边扩散。外围城区各房价租金比高点独立分布，高点数量随着城市能级下降数量逐步减少。
05样本城市分城区观察
上海随行政区均价水平下降，房价租金比呈上升趋势。以长宁区为例，其房价水平为全市样本中位值的1.3倍、租金价格水平为全市样本中位值的1.46倍，该区房价水平结合产品及配套优化具备一定增长空间。外围城区房价租金比走高原因主要由租金水平显著下降所致。以奉贤区为例，其房价水平为全市样本中位值的45%,租金水平为全市中位值水平的34%.因此产业及交通规划具备优势的外围城区，基于需求培育潜力及租赁产品优化，租金水平存在提升空间，局部地区租赁市场进入潜力大于住房市场。
杭州随行政区均价水平下降，房价租金比呈现波动U型变化趋势。西湖区房价水平为全市样本中位值的1.3倍、租金水平为1.1倍，从贝壳研究院数据来看西湖区2019年下半年租赁市场挂牌量较上半年增长22%，增长率为上城区1.6倍，高于全市平均水平，西湖区房价租金比偏高主要由于租赁市场供给端推动租金水平下降导致.次核心城区销售市场存在发展潜力。外围城区房价租金比走高同样由于租金水平显著下降所致，租赁市场进入性可结合城市产业及交通规划综合判断。
无锡随行政区均价水平下降，房价租金比呈现平缓微降趋势。城区间房价租金比差异较小，分城区房价租金比标准差为上海分城区房价租金比标准差值的47%。结合无锡市场交易数据，房价方面19年除春节外月度价格环比波动幅度在3个百分点以内、租金方面波动幅度在4个百分点以内。基于以城市中心点向外扩张租金水平递减缓于房价水平这一规律，在双市场完全均衡的理论状态下，房价租金比由内向外应存在平缓递减规律。可推断无锡市各城区销售租赁市场水平均衡水平优于上海、杭州。
06 房价租金比”的正确打开方式三大要点
房价租金比为区间合理指标：房价侧影响因素众多、租金侧影响因素单一，住房市场、租赁市场价格影响因素投射在城市空间中存在原生差异性，当双市场发展达到均衡时，房价租金比的终极均衡表现并非完全空间一致性，而为平缓波动的区间合理指标。结合以城市中心点向外扩张租金水平递减缓于房价水平这一规律，在双市场完全均衡的理论状态下，房价租金比由内向外应存在递减规律。
房价租金比的比较分析：从双市场长周期均衡理论，房价租金比=1/房屋持有成本率=1/(按揭利率+房产持有税率十住房维修及折旧率+风险溢价率一预期房价增长率)(Poterba,1992),因此为保证市场环境条件一致可比性,房价租金比的对比分析适用于连续市场空间，在做不同城市、不同国家间房价租金比的比较分析时，需将税收、金融、市场风险等其他外围环境差异纳入考虑，进行可比性修正。
市场监测应用方面优于单一房价、租金指标:两市场供给端同时覆盖存量市场个人私有住房、需求端同时覆盖以刚需为主的住房需求人群。从短期私人供给端来看，房价租金比=(1+预期房价增长率)/(1+预期租金增长率)，租金回报率。从需求端来看，租转购人群重点比对按揭利率、房价及租金预期变化下的月供及月租金水平。正是基于双市场局部流动性，房价租金比应用优于单一房价、租金指标，本质上完成两市场相互校准，快速识别出可能存在两市场不相协同发展区域，助于政策快速聚焦、市场机会迅速判断、购买租赁决策制定。
附录：样本城市选择说明
十三五规划提出在优化城镇化布局和形态过程中需加快城市群建设发展,并发布了全国19个城市群空间布局，长三角城市群作为我国率先获得国务院批复的第一代城市群，《长江三角洲城市群发展规划》(以下简称《规划》)于2016年5月11日由国务院常务会议通过，规划中包含26个城市(上海1个、江苏9个、浙江8个、安徽8个)。2019年统计数据来看，在全国2.2%的国土空间上聚集12%的人口和21%的地区生产总值。结合《规划》中对城市群主体功能区定位划分及2019年地区生产总值水平，将城市群下辖26个城市分为五级，按分级选取样本城市，作为城市群各个能级结构代表，具体分类如下：
l 核心城市:覆盖优化开发区且GDP>3.8万亿，上海；
l 二级城市:覆盖优化开发区且GDP>1.2万亿，苏州、杭州、南京；
l 三级城市覆盖优化开发区且GDP>8千亿，无锡、宁波、南通、合肥；
l 四级城市:覆盖优化及重点开发区且GDP>4千亿，常州、盐城、扬州、绍兴、泰州、台州、嘉兴、金华、镇江
l 五级城市:GDP